宋廣菊：保利3～5年步入養老產業穩健期

文│宋廣菊

宋廣菊：保利3～5年步入養老產業穩健期

文│宋廣菊

宋廣菊保利地產董事長

編者按：

這是宋廣菊第二次在公開場合發表養老產業的觀點。上一次是今年10月份在廣州舉辦的第一屆中國國際老齡產業博覽會上，該博覽會由保利集團承辦。這一次在藍城承辦的養老論壇宣言般道出保利做養老地產的決心和戰略，足見重視程度。

對于現階段的養老地產，地產商非常熱情，萬科、綠城、遠洋、保利等等，和養老沾邊的品牌地產商的名字越來越多。與養老產業相關的投資商、運營服務商以及金融資本方等正在涌進這個圈子里來。大家都想知道別人是怎么想的，怎么做的，怎么掙錢的。

保利如何看待養老產業？

養老是朝陽產業，但是現階段大家還沒想明白怎么賺錢。中國正在步入深度老齡化社會，保利看好這個產業的發展前景，正在嘗試打造一個開放性的養老產業平臺，旨在成為這個領域的引領者。從2012年開始，保利地產在養老產業領域進行了一些探索和實踐，期間不間斷地對養老產業進行專門研究，目前取得了一點成績，并對行業形成了初步的感知和判斷。

首先我們認為，養老市場基數雖大，但有效需求難以判斷。與歐美國家文化不同，中國老人追求四代同堂，老了依然能和自己的子女住在一起，居家養老成為有自理能力老人的首選。我們認為居家養老、社區養老、機構養老三種模式并存，將是我國未來較理想的養老模式。我國屬于未富先老國家，現階段雖然老齡人口眾多，但是有效需求不足。隨著我國老齡人口的迅速增長，老齡人群支付能力的提升，在未來將創造出巨大的市場需求。

第二，行業仍處于混亂無序狀態。就發展現狀看來，養老產業仍處于起步階段，盡管近年來國家出臺了不少支持和規范養老產業的法律法規，但整體來看養老領域魚龍混雜，投資主體雖多但缺乏龍頭企業帶領，行業發展混亂無序，但是意味著行業巨大的發展空間，這是養老產業得到眾多社會資本青睞的重要原因。雖然看到行業發展機會，但是真正賺錢很難。為此保利認為，進軍養老產業一定要找到這個市場的有效需求，再選擇合適時機，以恰當方式進入，才能避免被后浪拍死在沙灘上。

第三，盈利模式仍在摸索當中。截至目前，關于養老地產尤其是機構養老，保利仍未探索出一套成熟的盈利模型。美國養老地產的優勢在于構建了一個集開發商、投資商和專業運營商的金融生態鏈。其養老產業發展迅速主要得益于資本市場支持，專業投資和細致的運營服務保障了行業的健康有序發展。在日本，養老產業是國民經濟的支柱產業，其具體服務更細致、產品更多元化，同時衍生產業發展迅速，對我們下一步探討機構養老該如何運營具有較大的借鑒作用。對于目前的中國企業來說，雖然出現了部分單個運營開發成功的案例，但是不普遍，很多企業還不知道怎么在行業當中賺錢，還需要不斷地去摸索和尋找適合自己的盈利模式。

基于以上現狀的判斷，我們認為，日本的養老需求和我國類似，所以在養老機構和產品規模設置上我國可以參照日本經驗。日本養老產業講求高性價比，綜觀日本養老地產項目，短年限的使用權銷售更受歡迎。戶型面積小型化，適度弱化廚房、獨立衛浴等功能，有助于降低成本，且為收費定價提供空間，減小后續經營風險。日本養老機構多選址城市成熟地段，離家不遠，照顧老人與子女見面需求。規模不是太大，一方面受土地因素影響，更重要的是小規模更容易實現精細化管理。

而在運營管理上要遵循投資和管理相對分離的原則。讓專業的人干專業的事，才能最大程度推動企業的運營效力。投資公司參股或控股養老運營機構，可以參與運營環節重大事項的決策，分享服務管理方面的收益，但不要過分干涉運營管理細節。

保利西塘越開啟保利養老地產模式

一千個人眼中有一千個哈姆雷特，企業的管理和經營手法千差萬別，要在養老產業上生存下來，企業要找到適合自己企業管理的架構和運營模式。總的來說，保利地產看好養老產業，且基于企業長期發展戰略考慮，保利地產計劃在“十三五”期間大力發展養老產業。

保利的養老機構品牌——“和熹會”。

實踐出真知

沒有實踐就沒有發言權。對一個全新產業的認識，想得多、說得多都沒有做得多重要，只有真正去做了才知道自己能不能繼續前行。保利從2012年開始介入養老產業，當時我們判斷認為，以養老產業剛需人群75歲以上老人為服務主體的養老機構為切入口是切合實際的。剛好當時在保利北京的西山林語項目有一個配套的三星級酒店，我們改造成了養老介護機構，由保利的專業團隊對其進行運營管理，從而形成了保利的養老機構品牌——“和熹會”。

總結兩年多的實踐成果，一是在北京建立“和熹會”養老機構，可以輸出專業運營團體；二是在上海項目建立“一地入會，多地養老”模式；三是在廣州中心城區規劃“社區+專業機構”適老產品，構建社區養老產品模式；四是在成都開發大型養老綜合配套社區；五是搭建養老展會及媒體平臺《環球老齡》。保利地產在養老產業領域多方面的嘗試，一方面是為住宅開發尋找適合的產品配套模式，另一方面為養老產業發展尋找更多的觸點。但是至今為止，社區養老和居家養老方面的引領模式還不清晰，還需要進一步去實踐和探索。

以和熹會為例，由于最初裝修檔次過高，能耗和運營費用長期降不下來，加上前期對客戶的把握不夠準確，一直處于虧損狀態。經過多次調整，今年下半年入住率已經提升到了60%以上，基本實現盈虧平衡，達到預期的目標，隨著入住率繼續提升，實現微利的可能性很大。養老產業作為新生事物，勢必需要較長時間的孵化，保利并不企圖項目短期內就能賺錢，但是希望能借此找到盈利模式。

目前，保利正在積極探索基于中國家庭觀念的“居家、社會、機構”三位一體的養老模式，不是造概念圈地蓋房子，而是一種有別于歐美、借鑒于日本的中國式養老。在開發建設上，保利已經開始研究養老社區統一配套標準，將產品植入住區，同規劃、開發、運營、服務整個環節提供適合老年人的產品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨立，又共同居住，建立和諧共生的養老方式。保利希望通過三位一體養老模式的摸索、實踐與經驗沉淀，推動服務、配套和專業標準的建立，為社會提供一整套養老產業解決方案，讓更多企業、更多城市能夠借鑒這套模式。

養老產業尚處于起步階段，很多方面都沒有發展起來，沒有領軍企業，也沒有行業標準和規范。作為央企，保利有很強的資源整合能力，可以加快行業的成長和各種資源的整合，有利于推動整個產業的發展。經過一系列的實踐，保利地產對這一領域的認識更加深刻，同時在養老產業的發展思路也越來越清晰，我們先要有專門養老機構作為切入口，繼而實現品牌的連鎖發展。

未來的發展和規劃

實干起家的保利，不避諱對養老產業的不熟悉，而想要做這個行業的引領者，我們還有很長的路要走。到目前為止，國內的大部分企業都還沒有找到成熟的盈利模式，如何搭建起科學合理的企業管理架構，我們和大家一樣也是摸著石頭過河。

保利未來的發展規劃是這樣計劃的：短期內通過使用權的轉讓、養老機構入住保證金的收取以及已有社區的適老化改造獲取企業盈利；中期用3～5年的時間進入穩健的發展階段，獲得更多老人認同，提高品牌的影響力，實現盈虧平衡。從長期來講，達到發達國家標桿公司的盈利水平，實現上市。

從投資運營框架來看，保利計劃兩條腿走路，一是搭建相對獨立的養老產業投資平臺和運營平臺，二是要在一線城市相對成熟的市場，主動布局養老機構。投資上，除保利地產出資外，將引入更多的社會資本進入；管理上，除了保利參與的運營團隊外，還可以聘請專業的養老運營機構參與管理，目的是要把專業、高效的品牌快速建立起來。

就產業鏈來說，保利地產將發揮在地產投資方面的優勢，以養老機構為切入口，帶動居家養老的發展，同時發揮保利地產在會展中心、文化產業多方面的優勢，通過發展養老地產，整合上下游產業鏈，搭建一個開放性、全鏈條的發展平臺，歡迎有志于在養老產業發展的企業、基金、個人跟我們交流合作，加快中國養老產業的發展。

為了切實把各種設想落到實處，保利地產正在編制養老產業發展五年規劃，將選取北京、上海、廣州、成都、三亞作為養老產業的鋪墊區域，發展目標明確，養老產業前進步伐穩健。

現在養老產業還沒有賺錢，沒有關系，只要堅信這是朝陽產業，不斷探索，總會找到適合自己賺錢的途徑。只要社會、企業、養老主體多方參與配合，調動整個社會力量參與養老產業的建設，一定能解決中國社會老齡化帶來的老齡危機問題。

實干起家的保利，不避諱對養老產業的不熟悉，而想要做這個行業的引領者，我們還有很長的路要走。