朱中一：養老產業一定要做好細分工作

本刊記者│潘衛艷

朱中一：養老產業一定要做好細分工作

本刊記者│潘衛艷

論壇期間，我們就國內養老產業領域在目前發展當中面臨的部分問題專訪了中國房協名譽副會長兼老年住區委員會執行主任朱中一先生。通過與多個養老項目的接觸了解，他在老年住區發展問題上形成了自己獨到的認識。

朱中一中國房地產業協會名譽副會長

《中國房地產業》：低落的行業情緒已經持續了很長一段時間，您如何看待目前行業發展態勢對養老產業的影響？

朱中一：的確，2014年房地產行業的發展情緒一直不是太高，但目前看來房地產形勢正在逐步向常態化方式發展。隨著限購、限貸政策的不斷調整，應該說市場正在恢復正常的過程當中。我估計明年的市場也會是正常的。那么在市場逐步轉入正常軌道的情況下，我估計明年房地產市場出臺新文件或新政策的可能性不太大。如果房地產市場保持穩定發展，對于房地產開發企業探索養老產業模式的開發是有益的。

《中國房地產業》：2013年被稱為養老元年，但是到現在為止，政策仍未能實質性匹配這個市場。您對這個問題怎么看？

朱中一：如果說去年是養老元年，那么今年就是養老政策的落地年，這些配套政策的落地，對養老地產肯定是利好的。只不過目前政策的落地力度還不夠，對市場的扶持力度仍然欠缺，國家的優惠政策還不足以覆蓋所有的養老產業項目，從國家到市場實際上都處于一種摸著石頭過河的狀況。這不是短期內就可以解決的問題，只能在發展當中慢慢解決。未富先老，我們都還沒有做好準備。

《中國房地產業》：目前開發商做養老產業普遍面臨融資難的問題，在這個問題上您有什么建議？

朱中一：目前市場上所出現的養老產品多以中高端為主，通過出售物業回收投資進行后續開發成為養老地產開發商的主要開發手段，似乎有掛羊頭賣狗肉的嫌疑，這實際上也是迫不得已。由于養老產業項目資金需求量大，而養老產業的盈利模式目前仍在探索當中，多數項目仍然處于虧損狀態，開發商不得不通過物業銷售的方式回籠資金滾動開發。目前的產品形態是開發商沒有辦法的一種辦法，是在現行政策范圍里的一種探索，這套地產模式是他所熟悉的模式。

而如果是國家劃撥土地，非營利性養老設施或者不能做抵押或者抵押率低，就更不能通過房地產開發企業常用的資產抵押解決資金問題。再加上現在針對養老產業設置的基金還非常少，遠遠不能滿足養老產業的融資需求。

關于這個問題，我們跟很多部門反映過，也提了很多建議。現在一個可以嘗試的解決方案是，可以嘗試盤活上世紀90年代一些部門和國有單位設立的養老院和康復中心，這些項目的位置和環境一般都非常好，對養老產業來說是個很好的機會。

《中國房地產業》：請您結合養老住區建設工作，談一下協會目前的工作重點。

朱中一：目前，中國房地產業協會與中國老齡產業協會正在聯合推進中國老年宜居住區的建設，完善有關的標準。前段時期我們已經編制了中國老年宜居住區試點項目工程建設階段的評審標準，最近正在編制運營服務的評價指南，對養老地產的開發企業進行指導，也讓購買者知道怎樣才是好的養老住區。作為行業協會，這兩年來我們也一直在與企業共同探索公益與商業的對接模式，也可以說是開發模式或者盈利模式，努力為企業進入養老地產創造條件，實現社會效益與經濟效益的共贏。

前段時間我們跟國際休閑產業協會做了深入溝通，商定由中國房地產業協會和國際休閑產業協會共同成立休閑旅游度假聯盟。旅游地產也剛好在尋求轉型階段，很長一段時間里，旅游地產大量閑置帶來很多問題，在環境條件的要求上旅游地產與養老地產實際上是不謀而合。那么能不能借助養老產業模式的探索，盤活部分閑置的旅游地產項目，我們預判是可以成立的。這樣一個平臺搭建起來，是合作共贏的好事情，現在很多企業表示出濃厚的興趣，正在洽談當中。

《中國房地產業》：如何看待養老產業的公益性質與市場開發的盈利性質之間的平衡關系？您認為在市場開發當中有哪些問題應該注意？

朱中一：這個問題問得非常好。為什么現階段開發商對養老產業投入這么大的熱情？一個很重要的原因是房地產行業的開發速度暫時放緩，行業面臨整體轉型困局，開發商希望借助養老產業開辟住宅開發的新模式走出困局。但是我們應該認識到，養老產業是一個集社會公益性和企業盈利性為一體的綜合性的產業，產業特征決定了它不可能會像住宅開發那樣獲取高盈利，正在嘗試從住宅開發向養老產業開發轉型的企業應該做好思想準備。

對于開發企業來講，既然看到了養老產業所帶來的機遇，就要敢于探索，不要害怕失敗。但是要注意，養老產業絕不是要借養老之名行開發房地產之實，更恰當的表述應該是“養老住區”，它必須具備三個條件：一要有適老化的住宅，二要有配套的養老服務設施，三要有良好的養老服務，三者缺一不可，這才能叫做養老地產或者養老住區。養老地產的開發與住宅開發最大的不同是，住宅地產在建好與銷售完成后，開發企業的主要任務已經基本完成，而對養老地產來說，建好之后老年人入住之時，才是養老服務工作真正的開始。

《中國房地產業》：目前市場普遍認為養老產業的蛋糕很大，但問題是不知道怎么下手，大家舉起刀來想切走自己想吃能吃的部分，很難。您對他們有什么樣的建議嗎？

朱中一：越大的市場越要做細分。開發商做一個養老產品，不可能所有的老人都買單，細分工作一定是必要的。我們現在有2億老人，但有1億多是農村老人，他們到養老住區的可能性不是太大。剩下的1億多城市老人還有收入的差別，他們的消費水平分別在什么樣的層次，什么樣的養老產品是適合他們的，這些問題需要開發商做細致入微的分析。一定要對市場的真實需求、項目的輻射范圍進行認真分析，看清楚蛋糕結構，自然知道怎么來切。

總體說來，養老產業的市場蛋糕確實很大。統計表明，2014年中國老年人的消費能力預計在4萬億左右，而到2050年的時候，有望增加到106萬億元，占GDP的比例將從今年的8%增加到33%。應該說，龐大的老年群體和他們潛在的巨大消費需求，為養老產業和與此相關的房地產開發、物業服務、養老機構建設等同時提供了一個前景廣闊的市場。