夏斌：底線思維與房地產

文│夏斌

夏斌：底線思維與房地產

文│夏斌

當前，中國經濟正處于困難、微妙的調整轉折時期。對當前的經濟形勢，我們既不必過度悲觀，同樣也不能盲目樂觀。正確的態度應是謹慎樂觀：從趨勢看是樂觀的，但這是建立在對當前形勢的正確判斷及政府采取恰當的調控技術基礎上。

夏斌著名經濟學家、南開大學國家經濟戰略研究院院長、國務院參事

如何底線思維？

當前的中國經濟，如果任其市場自然發展，政府不去作為，經濟硬著陸是必然的。但是若一味采取總量刺激政策，忽視深化改革與結構調整，不準備忍痛付出代價，那只是拖延系統性風險爆發的時間而已，其結果同樣危險。怎么辦？不能走極端，要走中間道路。兩者之間的“度”又怎么把握？換句話說，政府要有作為，又不過度作為，如何基于底線思維有作為且會作為？

何謂底線思維？美國政府盡管不用“底線思維”這個詞，但是在危機中其貨幣政策的底線意圖同樣是非常明確的，就是圍繞影響社會穩定的就業率目標。于中國國情而言，底線思維可以在回答“三期疊加”現象描述背后的疑問中展現（注：三期疊加是對當前經濟現象三個特征的概括與描述，即“經濟增速換擋期、經濟結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期”。）

經濟增速換擋期，換擋意味著什么？意味著增速要下來。我們能容忍下到什么地步？底線在哪？筆者認為：一在穩就業，穩住社會能容忍的較低的失業率；二是穩風險，在經濟增速下降中允許一些企業破產出清，但不能引致傳染以致最終導致系統性風險的爆發。兩者說到底，均為確保社會的穩定。

結構調整陣痛期，調整意味著什么？意味著要深化改革。要改革必然直面風險暴露并帶來陣痛。那么，改革速度怎么掌握？底線在哪？底線在“部分陣痛”可以，但不能因陣痛加劇而引致“生命危險”，也就是不能引發國家的全局性、系統性風險。譬如土地制度改革，在其他財稅改革和條件還未充分準備的前提下，土地使用權轉讓收益短期內若全歸農民，會引起中國經濟甚至是社會的混亂，則易徐圖進之，不能冒失求快。

前期刺激政策消化期，消化意味著什么？意味著要付出代價。面對由前期貨幣政策刺激起來的畸形的超級繁榮，遺留下了長期過剩的產能和僵尸企業，就要淘汰破產，要市場出清，相應地銀行要減記資產，全社會的資產負債表要縮水。此底線是什么？全國的資產負債表可以縮水，金融可以去杠桿，企業可以破產，但是不能對當前的經濟增長從而對就業有劇烈的沖擊，也不能因部分企業債務問題連鎖引發全國系統性風險的爆發和經濟危機。換句話說，對業已存在的風險，只能用時間換空間，力爭在相對穩定的環境中去慢慢消化，而不能用危機式的、休克式的方式去消化。

歸納以上所說，底線思維是什么？是政府在實施各種調控技術中，必須牢牢確保就業穩定和不爆發系統性風險的大局。這既是出于對經濟的考慮，同樣也是出于對社會和政治大局穩定的考慮。若確實能做到這二者，GDP增速再低一點，改革步伐再快一點，并不可怕。從這個角度考慮，底線思維其實并不是一種新思維，而是30多年改革開放積累的寶貴經驗的另一種表述：“堅持把改革的力度、發展的速度和社會可承受的程度統一起來，把改善人民生活作為正確處理改革發展穩定關系的結合點。”

因此，在今天國民經濟遇到重大困難與轉折時期，政府應毫不隱晦，直面坦承，處理好改革（結構調整）、發展（經濟增速）、穩定（經濟與社會風險）三者間的平衡關系，這是關鍵。理論家也不應簡單地拿書本理論分析當今中國經濟，市場人士也不宜簡單地用外國分析數據套用當今的中國經濟。

基于底線思維的宏觀調控技術

基于上述底線思維的思考，如何把握宏觀調控技術？筆者在2014年6月曾撰文：“當前的經濟困局與應急對策”，談及四部分內容：一、當前經濟走勢關鍵看房市；二、房市下跌已成必然定勢；三、系統性風險的引發、傳遞及后果；四、非常時期的非常對策，提出了政策建議16條。今天，筆者依然堅持文中的基本觀點，即面對當前經濟處于困難、微妙的轉折時期，政府要有作為且會作為，要正確處理好改革發展穩定三者間的關系。

關鍵不取決于調控方向、口號、用詞的辯證思維和描述，也不取決于經濟學上泛泛的理論討論，而是取決于能不能對轉折時期的經濟形勢有個冷靜、客觀的判斷，取決于對“三期疊加”中三個“現象特征”之間是如何影響以及某種調控技術的選擇又是如何加重或者減弱某一“現象特征”做到心知肚明。

比如貨幣政策問題，面對經濟增速下行，貨幣政策調控的邊界在哪里？是否一定要完全體現逆周期調控的目的，將經濟“下行”硬調控為“上行”？近幾年經濟增速適度下行既然是必然的，因此貨幣政策調控的邊界不應是“逆調周期”，而應是：

首先，一定要穩住整個金融體系。只要金融體系是基本穩定的，就能確保整個經濟運行基本穩定，不會硬著陸，這是底線。確保金融體系的充足流動性，客觀上會起到一定的逆周期調控目的，但是要注意，目前宏觀經濟的調控不能完全指望貨幣政策。

其次，保持穩健的貨幣政策，重要的不是貨幣政策口號、用詞的描述與解釋，而是調控中的技術細節。在技術細節上，當前貨幣調控除要關注結構、定向微調外，在總量指標上，功夫要下在社會融資總量上，而不是下在貨幣供應M2上。M2是表示銀行系統的負債，而與實體經濟直接相關的是金融、銀行系統的資產方，是由貸款、股票、債券、票據等所構成的社會融資總量指標。社會融資量的季度增量，2011年四季度環比增長48%，2012年四季度環節只增長了2.4%，2013年四季度又增長12%。造成這一問題的原因是該指標背后的各項融資活動是被央行、發改委、證監會政策所左右，各自步調不一，缺乏有效的部際協調。建議明年應由國務院或國務院授權央行統一加以協調，提高整個宏觀的調控水平與效率。

第三，在當前經濟轉折的微妙時期，央行已經發出明確的穩健貨幣政策的信號，因此在操作上，市場信號一定要明確，預期要清晰，不能發生讓市場、機構去猜央行意圖的混亂現象，影響銀行中、長期貸款的發放和經濟增長大局。

既然講穩健貨幣政策，就要講政策細節的實施結果，最終是應看實體經濟層面可得的資金量狀況。而社會融資余額月均增速，2009年約30.2%，“4萬億”之后的逐步下降是正常的，到了2013年月均已降到20.3%。而2014年前10個月月均增長又降到了15.8%，這降速是否有過快過大之憂？在市場出清機制未落實，存在地方政府和房企較高融資能力的擠壓，難怪出現在穩健貨幣政策的口號下，民營小企業融資仍不穩健，融資難、融資貴的問題始終得不到很好解決的現象。

最后，貨幣政策的調控同時要有準備，要與其他政府部門緊密配合，做好房市和經濟增速如果出現“斷崖式”下跌的政策儲備。只有做好了防意外的準備，才能從容有備，真正去實現經濟軟著陸。

房地產調控技術細節

細節決定成敗，面對這些復雜的細節，要實施正確的調控技術，涉及方方面面內容，確實形勢錯綜復雜，充滿不確實性，房地產行業調控亦是如此。筆者僅從個人認識出發，對房地產行業的關鍵和重點細節作進一步的探討。

首先要明確當前房地產政策調整的目的和意圖。目前房市政策的某些調整確實有配合刺激投資、穩定增長的短期目的，但是，同時目前出臺的任何一項房市調整政策，應是和過去“頭疼醫頭腳疼醫腳”的碎片化的逆周期政策又不完全一樣，它既有上述穩增長的短期意義，又是銜接中國房市長效機制建設的方向，是針對長期以來長效制度體系不完善的逐步補充與糾正，是長期意義上的制度建設。

長效機制制度的方向是什么？對此，迄今社會上可能仍有不同意見。筆者一貫堅持若干年來始終不變的觀點，即中國房市要健康發展，必須要把中國房地產市場引向以消費品為主導的發展方向，而不是朝金融資產的方向引導。政府調控房市的目標是要“管制度”，而不是“管房價”，制度建好了，房價自然不用擔心。

在這個問題上，中國要學德國、新加坡，不能學經濟運行以金融市場為主導背景下的美國、英國。要鼓勵居民買房是為了“住”，而不是為了“賣”，不是投機囤積待價而沽。而且要讓市場明白，當前政府對房市政策的某些改變，客觀上存在穩房價和逆周期的效果，但又不能僅僅理解為是簡單的調控房價和逆周期調控，而是在擇機尋找出臺銜接未來房市長效機制下的制度（如取消行政限購），也是未來長效制度體系中必不可少的一部分。

如果當房市下跌、市場認為從調控房價需要調某項制度但與長效機制目標發生沖突時，從改革與轉型大局出發，政府不應也不會再葉公好龍，選擇有違于長效機制目標的臨時性碎片化政策。因此，市場應明了，盡管房地產市場投資在目前整個投資中“四兩撥千斤”，但我們不能指望在房市長效機制所指向的制度之外，把穩經濟增長的寶全押在房市政策的調整上。

當前如何長、短利益結合，進行房市政策的進一步調整？

國家應按照“住有所居”的要求，起碼以國務院條例的形式而不是以央行部門規章的形式，根據中國經濟增長前景和居民未來收入增長前景，對首套自住型購房明確首付比例、優惠利率（財政可貼息）的法律性硬約束標準。例如，可測算未來中國經濟20年增長中一對大學畢業中產階層夫婦20年的收入增長狀況，倒算確定20年按揭貸款時可承擔的首付比例。如此測算，首付比例肯定大大下降，勢必進一步提前釋放和滿足一大批剛性需求。此舉短期內明顯利好房市，長期看也不會累積新的泡沫。同時，廢除首付比例作為央行的調控工具，以可以隨意修改的部門規章軟約束“文件”進行臨時性調控的做法。

細節決定成敗，面對這些復雜的細節，要實施正確的調控技術，涉及方方面面內容，確實形勢錯綜復雜，充滿不確實性，房地產行業調控亦是如此。

對暫時無能力購買第一套住房的居民應大力鼓勵租房。但國家應出臺鼓勵房屋租賃的優惠政策，更應出臺重點傾向房客的租房管理規定，在租金、稅收、合同約束內容等重要問題上予以明確的指導。這項工作恰恰是近幾年來房市長效機制建設中最為薄弱和被忽視的內容。

對當前巨額的棚戶區改造資金的使用，應根據各地住房庫存狀況，實事求是，靈活掌握，不搞一刀切，絕不為今后留下新隱患。允許棚改資金在市場上購房或經適當改裝后作為棚改安置房或保障房提供，也可采取貨幣化安置和租金補貼等形式。同時對各種形式的“經適房”、“軍改房”等既市場化又非市場化的住房給予規范。