當前房價房租變化新趨勢

黎友煥

當前房價房租變化新趨勢

黎友煥

房價與房租呈現一致性持續上漲態勢，高房價、高房租導致一線城市人才流失、抑制居民消費、降低社會幸福度、擴大貧富差距、影響其他產業發展、放大金融風險，影響一國社會經濟的持續、穩定發展

進入21世紀，隨著房地產市場化程度的深入發展，我國房價迅速攀升。特別是2003年以來，房價進入快速上漲的十年。目前，房價問題已成為社會的熱點話題，從中央到地方政府再到各階層百姓，無不時刻關注房價的變動。而房租快速上漲，是近幾年才逐漸進入公眾的視野，由此形成“房子買不起，也租不起”的局面。高房價、高房租問題，已成為我國社會經濟發展過程中亟待解決的重要課題。

房價漲勢趨緩，房租持續上漲

房價延續漲勢，但漲勢稍有趨緩。去年初以來，房地產市場全面回暖，房價持續上漲。眾多城市出現房價新高和售樓“日光盤”現象。根據中國指數研究院數據顯示，2013年9月，全國100個城市新建住宅均價環比上漲1.07%，同比上漲9.48%；北京、上海等十大城市環比上漲1.72%，同比上漲13.87%，其中北京環比上漲3.75%，環比漲幅居全國首位。雖然房價仍保持持續上漲，但在“國五條”等房地產調控政策影響下，房價漲幅稍有趨緩。自2013年3月后，70個大中城市中，大部分城市房價漲幅有所下降。

房租持續上漲。2010年以來，全國房租就一直保持持續上漲的趨勢。截至2013年8月，房租已連續44個月上漲。根據國家統計局數據顯示，2013年8月，房租環比、同比分別上漲0.3%和4.4%，漲幅均超過當月房價漲幅。而2013年8月CPI（全國居民消費價格指數）同比上漲2.6%，房租漲幅明顯“跑贏”CPI漲幅。在全國房租持續上漲的背景下，一線城市房租漲幅表現尤為突出。

房價房租漲幅分化明顯。受房地產開發資金、居民消費預期、政府政策等因素綜合影響，全國房地產市場分化明顯。一線城市房地產市場升溫，房源供不應求，房價上漲，房屋成交量放大；二、三線城市房地產市場趨于平穩，房源供應充足，房價相對穩定，房屋成交量有所放緩，個別城市房價下降。根據對2013年8月房價數據的分析，70個大中城市中，新建商品住宅價格同比漲幅較高的主要集中在一線城市；北京、上海、廣州及深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%-20%之間，而天津、重慶等二線城市同比上漲集中在7%-10%之間，唐山、秦皇島等三線城市平均同比上漲約6%。與此同時，各城市房租價格走勢與房價高度相關，保持一致性的漲幅分化特征。

土地市場持續升溫。2013年5月以來，全國各地特別是一線城市土地成交活躍，土地市場持續升溫。房地產商拿地熱情高漲，土地成交均價屢創新高，“地王”不斷被刷新。2013年1-8月，一線城市土地樓面均價4713元/平方米，同比上漲161%；雖然二、三線城市土地樓面均價增速較緩，但也同比分別上漲44%和19%。土地市場的火爆在房地產商的銷售數據上也有所體現。根據萬科的月報數據顯示，僅2013年8月，萬科就耗資54億元在全國各地高價拿地。

在高房價推動下，房地產金融創新加快。商業地產需要吸收大量長期資金，而銀行貸款主要以短期貸款為主，很難滿足商業地產的發展要求。因此，商業地產的金融創新也就成為商業地產發展的內在要求。總體而言，房地產金融創新呈現以下幾個方向：一是在間接融資的基礎上，關注直接融資（即利用自身資產直接向外部融資），增大直接融資所占比例；二是房地產資產傾向證券化；三是民間資本更加關注商業地產。

高房價高房租導致窮人越窮，富人越富

當前，房價與房租呈現一致性持續上漲態勢。普通民眾對高房價、高房租的感受和反映強烈。當前高房價、高房租還對社會經濟產生如下影響。

導致當地人才流失。當前過高的房價、房租，已經導致當地人才流失。通過分析珠三角部分二、三線城市生源的大學生就業情況，發現越來越多的大學生放棄在一線城市就業，選擇回歸生源地就業。高校畢業生回生源地就業，部分原因在于二、三線城市快速發展所帶來的機遇，但關鍵原因在于一線城市高房價、高房租和激烈的競爭環境等。根據北京統計局數據顯示：2012年全市暫住人口784.2萬人，較上年減少41.6萬人。北京暫住人口的減少除政府政策的因素外，關鍵原因是高房價、高房租等導致生活成本的上升。在高房價高房租的雙重壓力，“逃離北上廣”、“退居二線”、“回老家去”成為無數人糾結的事情。

抑制居民消費。受高房價、高房租的影響，居民消費占GDP比重逐步下降，儲蓄逐步上升。根據央行數據顯示，截至2013年9月，我國居民儲蓄余額已連續三個月超過43萬億元，處于歷史高位。雖然高房價、高房租能夠帶動住房消費、家具消費等，但對居民的其他消費“擠出效應”大。高房價改變了人們的消費預期，多數人謹慎消費甚至不敢消費，不斷增加預防性儲蓄。高房價也讓許多人變成房奴，在沉重的房貸壓力下，他們的可消費資金余額較少。而高房租消耗租房者現有收入，租房者實際可支配收入減少，不得不減少其他生活資料的消費。同時，租房者主要是低收入階層、年輕人等，高房租必然抑制這部分人群的消費。

降低社會幸福度。筆者根據中國統計年鑒數據計算房價收入比，發現2012年我國城鎮居民的房價收入比高達12.07，遠超過世界銀行認可的房價收入比3-6倍的合理區間，房價明顯脫離居民收入水平。2012年，全國城鎮居民人均可支配收入24565元，扣除價格因素，實際同比增長9.6%，但房價、房租增速明顯高于工資增速。很多家庭為了購房，不惜大舉借債。很多家庭為了購房，不惜大舉借債。高房價使家庭住房消費過度透支，家庭的整體生活水平下降，居民幸福度下降。比如：政府開征房產稅；房屋所附屬的土地到期；房價下跌，缺乏安全感。而在高房租下，人們的生活成本上升。為了節約居住成本，部分人通過聯合共同租賃一套房產來減輕經濟負擔，“群租”現象由此產生。群租中，不同的人為了生存住在一起，但彼此可能存在諸多矛盾，直接降低群租者的生活質量。而隨著房租的持續上漲，原本只適合幾個人居住的一套房產變成更多人居住，群租者的生活空間進一步壓縮，出現“蝸租”，幸福度自然而然下降。

擴大貧富差距。低收入階層沒有能力購買房產，一直處于貧窮狀態。對于有能力購房的普通居民，也往往要花費上十年的時間才能購買一套房產，高房價致使房產價值增值，但該套房產作為普通居民居住使用，房產價值增值不產生實際的財富增值。對于房產投資或投機者，在房價上漲過程中獲取房產溢價，他們獲得比普通人更高的流動性收入。而對高房租而言，低收入階層、年輕人等付出更多收入租房，實際可支配收入很少。持有一套房產的普通居民，不能將自有房產出租，不存在現金收入。房產投資或投機者將持有房產做出租使用，能實現自身財富的保值增值。長此以往，導致窮人越窮，富人越富，社會財富集中到富人群體手中，社會財富分配失衡，兩級分化越來越嚴重。此外，高房價可能影響代際財富差距。房產集中在老一代的人手中，而房價上漲對年輕一代是負的財富效應，阻礙整個社會的生產效率和創新能力的提高。

影響其他產業發展。房地產行業利潤高，除房地產商外，其他企業也紛紛涉足房地產行業。房地產行業過分發展，占用大量社會資源，擠占了其他產業的發展空間。對投資者而言，作為“低風險、高收益”的良好投資品，房地產持續吸引資金流入，流入其他產業的資金自然而然減少，社會資源的效率低下。2013年以來，由于商業租金的上漲，全國多個城市出現超市、百貨商場“關店”現象。高商業租金擠壓零售業發展空間，不斷上漲的租金侵蝕零售業利潤，導致零售業競爭力下降。部分城市商業區設施過剩，商場出現“招商難”現象。

放大金融風險。根據住建部數據顯示，全國城鎮平均房價從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米，10年間增長143%。高房價加劇金融風險，體現在兩個方面：一方面是來自居民購房者的風險。當前高房價情況下，居民購房者不得不尋求銀行支持。個人住房按揭貸款不斷增加使銀行系統風險累積。在居民購房者無力償還銀行住房貸款情況下，居民的住房貸款可能變成呆賬、壞賬。同時，如果房價下跌，會導致房地產需求下降，房價可能進一步下跌，形成惡性循環。另一方面是來自房地產商的風險。高房價持續吸引房地產商進入，房地產商的資金主要來源于銀行的長期貸款。房價迅速攀升，常出現“有價無市”的現象，房地產空置面積激增，壓占銀行大量資金。而一旦房價大幅下跌，房地產商資金鏈斷裂，銀行資金無法收回，進一步加劇金融風險。歷史經驗（如1991年日本房地產泡沫破滅引起日本經濟近10年的衰退）表明，持續的高房價加劇房地產泡沫，最終可能嚴重沖擊金融體系。

穩定房價、房租關乎國計民生

作為國民經濟的重要支柱產業，房地產行業對經濟發展起著巨大的帶動作用，是一國經濟增長不可或缺的要素。但房產具有剛性需求的特點，房價呈現快速上漲的態勢，房價的上漲進一步帶動房租的上漲，給國民帶來沉重的負擔。因此，穩定房價、房租關乎國計民生，影響一國社會經濟的持續、穩定發展。

加強房價調控的宏觀統籌。加強房地產調控，是一個全面、系統的工程，涉及到國家金融、財政、司法等多方面的工作，只有在政府的宏觀統籌作用下，做好統一規劃、合理安排，才能有效抑制房價、房租的過快上漲。可以從以下方面著手：一是明確房地產調控的方向，二是構建房地產長效調控機制，三是重視房租調控。

強化房價的調控措施。為強化房價的調控，可以從供給、稅收等方面著手。增加普通商品房供給，支持民間自住性住房建設。在用地審批環節，增加普通商品房、中低價位住房的土地供給，提高普通商品房供給能力。同時，為抑制房地產投機行為，采取征收房產稅、遺產稅等措施。2011年，上海、重慶就試行了國務院頒布的房產稅改革方案，取得一定的成效。至此，應擴大房產稅的試點范圍，循序漸進并逐步向全國推廣。而在遺產稅上，住房已成為多數中國家庭的最重要資產，向房產等高價值遺產征收一定比例的遺產稅，必然進一步增強房價調控的能力。

健全房屋租賃市場。現階段，我國房屋租賃市場存在諸多問題，如房屋租賃市場管理混亂，房屋租賃中介多、交易流程不規范，等等。而房租過快上漲使收入相對較低的租房者成為最大受害者。因此，政府對房價調控的同時，需加強房屋租房市場的管控，保障租房者的利益。應堅持“盤活存量、增加供應、加強管理”原則，規范房屋租賃市場。一是建立房屋租賃信息庫，二是建立房屋租賃管理制度，三是降低房屋租賃的綜合稅負。

完善保障性住房機制建設。建設保障性住房對保障民生，特別是解決城市低收入階層的住房問題起著至關重要的作用。提高保障性住房的供給能力，能提供穩定的房源，抑制房價、房租過快上漲。為此，需完善保障性住房機制建設。一是建立健全保障性住房機構，二是完善保障性住房的申請標準，三是動態調整保障性住房的建設標準。

規范房地產金融業務。高房價、高房租下推動資金紛紛進入房地產行業，在政府持續加強房地產調控的背景下，房地產商加快了房地產金融創新的步伐。因此，為保障房地產行業的健康、穩定發展，有必要規范房地產金融業務，防范相關金融風險。首先，商業銀行應加強房地產項目的風險管理；其次，加強房地產金融監管。

（作者為廣東省社會科學綜合研究開發中心主任、研究員、博導；敖青、李緣增對此文亦有貢獻）

責編/馬靜 美編/石玉