農村土地流轉：市場化盛宴

文│夏丹 交通銀行金融研究中心研究員

農村土地流轉：市場化盛宴

文│夏丹 交通銀行金融研究中心研究員

2013年11月15日，中共中央十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）全文發布?！稕Q定》在農村土地利用問題上明確提出，建立城鄉統一的建設用地市場，賦予農民更多財產權利。在“后全會時期”，預計中央將在此框架下，進一步出臺相關政策，為破除城鄉用地市場分割局面、推進農村土地市場化進程打下基礎。

彰顯改革決心

《決定》中涉及農村土地制度的表述共有三條，分別是“加快構建新型農業經營體系”，“建立城鄉統一的建設用地市場”和“賦予農民更多財產權利”，涵蓋了我國農村土地的兩大類型，其中第一條主要針對農業生產用地，后兩條則針對農村建設用地。

長期以來，我國一直允許農業生產用地承包經營權以轉包、轉讓、出租等多種方式流轉，截至2012年年底，我國家庭承包耕地流轉比例已超兩成，但仍存在資源利用效率低和生產經營效率低的“兩低”問題。

《決定》關于“加快建立新型農業經營體系”的提法，與十八大報告及中央農村工作會議的表述一致，政策思路清晰，即通過建立現代化的農村經營組織（如農業信托方式、新型農村合作社等）實現農業生產用地的流轉，發展農業規?；a業化經營，提升農業生產效率。

數據顯示，目前農村建設用地占全國建設用地比重約為71%，但容積率僅約為0.27，遠低于城市平均1.5的水平，由于不能流轉交易，農村建設用地總體利用粗放、效益低下。

《決定》提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，是改革農村建設用地使用制度的重大政策導向；相比十七屆三中全會的提法刪去了“逐步”二字，亦彰顯了中央破除城鄉土地市場分割格局、加速農村建設用地改革進程的決心。

另外，《決定》提出“賦予農民更多財產權利”，相對于此前 “保障農民財產權利”的提法更進一步，其主要用意有兩個：一是促進征地制度規范化，使征地補償款更好地落實于農民；二是通過確權登記的方式明確土地經營流轉權，為盤活閑置土地、提高利用效率進而推動土地改革奠定產權基礎。同時，通過明晰農村土地經營流轉的權利主體，使農民能以承包經營權證作為抵押向銀行申請貸款及參加股份合作或其他規模經營，促進農業產業化發展。

沖擊房地產行業

《決定》為推進農村土地流轉確定了改革思路，下一步有望在此框架下出臺各項具體政策措施，預計對房地產行業長期意義深遠，短期影響有限。

其一，土地制度改革是從根本上解決政府壟斷下土地供應不足的問題，對房地產行業的長期發展模式將產生深遠的影響。

通過推進農地入市將增加市場有效供應量，緩解土地市場和房地產市場供給嚴重不足的局面，以平抑上漲過快的地價與房價，促進行業穩定健康發展。而從傳統“征地-賣地”模式向農地入市流通的轉變，將使土地的一級供應主體從政府壟斷變為農戶和村集體等多方參與，城鄉土地的巨大價差由政府完全壟斷變為農戶與開發商分享，同時競爭性的資源配置方式將有利土地市場化定價。

其二，放開集體建設用地入市能在很大程度上緩解城市（特別是重點一、二線城市）的土地供給不足問題，但短期內不會出現大量農村建設用地涌入市場的情形。

首先，制度建設將沿著漸進而謹慎的路徑推進。打通城鄉建設用地市場符合未來市場化改革方向，但“一刀切”不利于房地產市場穩定，對土地財政的沖擊也使地方政府缺乏推進動力。因此，土地改革更可能沿著“自下而上”的路徑由地方試點突破逐步帶動，這也是《決定》強調“符合規劃和用途管制”這一前提和將流轉范圍限定在“經營性建設用地”上的用意所在。

其次，農村建設用地實現上市流通的周期往往較長。這一方面是由于開發商與農民就交易條件進行談判的時間較長，另一方面是由于土地生產資料的稀缺性可能使農民惜售或觀望。因此，即使農村建設用地流轉通道打開，也難以在短時間內大量涌入市場。

再次，開發商也將根據戰略目標和市場需求理性規劃農村建設用地拿地規模。并非所有入市農地都能成為開發商的拿地目標，按目前城市土地市場的情況來看，開發商的區域選擇敏感性較強，拿地競爭熱點集中在區域帶動和輻射能力較強的重點城市，對于部分需求有限甚至存在庫存問題的城市則并不熱衷。

農地重估機遇

隨著農村土地流轉改革的逐步推進，農村土地將獲得重新估值的機遇，農業領域也將迎來規?；洜I等新的組織形式。相應地，商業銀行應主動調整參與和支持模式，積極抓住改革帶來的新的市場機會。

可通過加強前瞻性研究，對新形勢下的市場變化做出分析預判，評估未來可能出現的新的金融服務需求，并提前定位，進行客戶營銷和項目對接。并針對業務特征提供個性化的一攬子服務方案，極大化滿足多樣化需求。另外，涉農領域要求營銷人員在具備農業生產經營及土地價值評估等理論知識的同時，也具有較為豐富的實地經驗，因此著力培養和提高一線人員在以上兩方面的綜合素質至關重要。

另外，由于銀行不能通過投資土地或發放債券來分散風險，涉及土地流轉的貸款往往存在貸款風險分散和轉移機制不健全的問題，建議銀行對企業經營和還款能力進行審慎評估，重點向抗風險能力較強的企業進行傾斜，而對中小農戶則應保持較高謹慎。

《決定》關于農村土地制度的表述

資料來源：《決定》全文