我國“以房養老”運作模式選擇

陳鵬軍

一、基于政府擔保的有贖回權的住房反向抵押貸款模式。

雖然國外的信用體系較為完善，民間機構的誠信度也較高，但住房反向抵押貸款仍有很大一部分直接由政府的相關部門主辦或者參與。在住房反向抵押貸款的監管方面，政府也出臺了系列法律法規，并成立了相應的監管機構。我國目前誠信體系尚未完善，居民對民間機構普遍缺乏信任，因此，在住房反向抵押貸款的制度安排上離不開政府。傳統住房反向抵押貸款模式的運作流程是老人將自有房產抵押給主辦機構(如金融機構或公積金中心等)，換取一次性或分期給付的養老金，老人始終居住在房子里直至去世，待老人去世后，主辦機構獲得房屋產權并出售以回收成本、實現盈利。我國對于這一模式雖有較多研究，但至今未能實踐，根本原因在于風險過大及傳統觀念的束縛。其中的風險來自兩個方面：

一是居民對住房反向抵押貸款主辦機構不信任，這是出于對未來幾十年能否如約獲取養老金并始終擁有居住權的擔憂。

二是主辦機構要承擔資產貶值的風險和利率風險，這在我國目前房地產市場和金融市場并不完善的情況下尤其重要。

基于此，筆者設計了政府擔保的有贖回權住房反向抵押貸款模式，即在傳統住房反向抵押貸款基礎上引入政府責任，并賦予繼承人自由的房屋贖回權。其中的政府責任表現在，以政府的公信力保證老人各項權益的實現，以政府主辦或官辦民營的方式來承擔最終的資產風險?？梢杂烧畬ｉT成立一家政策性的住房反向抵押貸款公司(屬于政策性金融機構)，或者委托有資質的金融機構以政策性業務的形式開辦住房反向抵押貸款業務。而自由的房屋贖回權則表現在老人去世后，其繼承人可以選擇放棄房屋產權以抵消債務，也可以選擇償還債務并繼承房屋產權。

二、基于政府擔保的“以租換養”模式。

“以租換養”模式類似于上海的“以房自助養老”模式。不同之處在于，“以租換養”模式在業務初始時是以房屋抵押代替出售，從而使老人仍然擁有房屋所有權。“以租換養”模式的具體操作方法是老人將自住房屋抵押給保險公司或社保中心，房屋產權暫不變更，保險公司或社保中心按照房屋評估價值的一定比例(如70%)分期向老人支付養老金，老人則按照當地廉租房租金標準支付房租。待老人去世后，老人的繼承人可以按照協議利率償還剩余欠款以保有房產繼承權，也可以直接將房屋交給保險公司或社保中心用于抵償剩余債務。

政府擔保的作用在于，當老人去世后以房屋直接抵債時，保證保險公司或社保中心能夠獲得最低成本補償，即政府以財政資金為虧損進行兜底，從而保證其參與的積極性?！耙宰鈸Q養”模式實質是老人將自有房屋抵押后再行租賃，補充的養老資金來源于房屋抵押后獲得的分期收入與定期給付的房租之差。該模式類似于“售房返租”，其優勢在于克服了后者一開始就變更產權的弊端，也賦予了繼承人在老人去世后處置房產的選擇權，具有一定靈活性。在運作上，之所以選擇保險公司或社保中心作為該模式的經營主體，主要考慮保險公司或社保中心在養老產品設計與提供上的專業性優勢。

(李摘自《經濟縱橫》2013年第10期《我國“以房養老”發展瓶頸及其模式選擇》)