長沙保障性住房實地調研報告

曾盛蘭

摘要：保障性住房的建設是一項艱巨而又系統的工程。如何看待保障性住房在當今社會的作用、理清市場與政府的關系等都是亟待解決的問題。在十八屆三中全會上，習近平指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好市場化與政府提供公共品之間的關系。本文通過研究長沙市保障性住房（集中于銀盆嶺附近）情況，試圖為解決住房問題提供一些建議。

關鍵詞：保障性 住房供給 監管

一、長沙市保障性住房現狀

在商品房市場發展旺盛的今天，保障性住房受眾群體以及面積設置等方面的額特殊性，使得其備受關注。2007年以來，長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務，2008年，長沙市啟動“一健三改”（健全住房保障體系 、推進制度改革、房屋改造和環境改善）為主要內容的保障性安居工程建設，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設“長沙模式”。

近五年來，長沙市各類保障性住房建設20多萬套（不含城區農民安置房），已保障住房困難家庭18萬多戶。最新數據顯示，2014年，我市將加快棚戶區改造步伐，加大保障性住房建設力度，全市保障性安居工程計劃開工建設22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區13260戶。并且，新建住房的分布情況也參考了各區的人口，經濟的等多種因素。

二、長沙市保障性住房存在的問題

（一）在保障對象及供給問題上的不足

根據我們的調查數據顯示，保障性住房用戶平均6戶左右，但家庭的年收入卻在3-5萬元，這就是說一個家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我們走訪的銀盆嶺地區的幾個保障性住房小區里，住戶有很多是六旬以上的沒有勞動能力的老人。而對于保障性住房的住房面積大部分是60-90平方米。從2007年到2010年間，長沙市已經完成了城鎮住房保障17萬余戶，而2011年還將繼續擴大保障覆蓋面。按照長沙市計劃，保障對象的人均住房面積應由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，長沙住房保障對象的人均住房面積要求是低于12平方米。據此，我們可以發現受保障群體的人均居住面積相對較低，住房條件相對較簡陋。

（二）保障性住房配套設施還不完善

目前經我們調查的保障性住房地區大部分住戶都租住的是廉租房和經濟適用房，小區內配套設施基本健全，大部分住戶對于住房的條件、小區的環境相對滿意，但也有人期望能夠得到更好地配置。在調研的過程中，我們也發現了不少年代較為久遠的廉租住房，小區設施比較簡陋。據了解，在長沙當地保障性住房的選址還存在位置較偏遠，出行不便等問題。相比于繁華地段的服務性行業密集的情況，保障性住房的建設較為集中，且周圍供居民買必需品地點較少。

（三）保障性住房在準入退出機制的問題

通過我們到相關部門的走訪，長沙市的經濟適用房的申請標準是：有長沙市城區常住城鎮戶口；中偏低收入群體中家庭戶（60歲以下），未婚居民（30歲以上60歲以下）無房戶（歷來無房產記錄）或住房困難戶，符合購房條件的省市政重點工程拆遷戶（除被拆遷房屋外無其他住房的）等，從整體上看標準制定的較為詳細，但這也使得存在一批不符合申請條件但本身生活條件并不理想的人被拒之門外。于此同時，我們發現對于經濟適用房、廉租房的準入規則存在交叉覆蓋的情況，這將會使得一些受保人群有更多選房空間而另一部分人暫時無房可居的情況。另一方面，廉租房的退出機制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長期居住廉租房或領取廉租房補貼。究其原因，也就是房管相關部門監督不力所造成的。

三、關于解決保障性住房問題的政策性建議

面對長沙市住房保障體系存在的缺陷，我們試著提出以下幾點政策性的意見與建議：

（一）大力提高保障性住房的質量

未來保障性住房工作的重點可以放在提高保障性住房的質量上，提高低保人群的住房質量。我們要有清醒的認識：住房價格和面積如果比較低，那么不能等于住宅的水平和質量也要低一些。根據我國的現有經濟水平，新建的保障性住房要在“經濟合適，面積適宜，質量優良，生活滿意”上大做文章。對于那些居住時間比較長久的保障性住房，政府可以給予一部分資金進行翻新處理。同時，建立專門的保障性住房的設計準則，這些準則要與國家的經濟社會發展水平、居民現實收入水平相適應，并在發展中不斷修改與完善。建設過程中應始終遵循合理與效用的原則。對于保障性住房，土地的利用效益在總規劃中要首先考慮；其次，提供適用與受保障階層支付能力相適應的住宅。保障性住房應控制好設計、材料選擇等諸環節的預算，合理利用政府補貼。

（二）完善保障性住房配套設施

保障住房的選址應該要基礎設施相對完善，交通比較便利的地方。周圍應存在能滿足居民日常需求的服務點，這樣才能更好地解決受保人群生活、就業問題。而且好的地理位置能夠更好的促進相關人群的就業，帶動地區經濟的發展。相關部門應加大對保障性住房周圍的基礎設施的建設力度，與此同時，保障性住房的建設應具有相對的分散性，與其他收入群體共享周邊基礎設施、共享醫療、教育等服務。

（三）完善現有保障方式

保障方式的轉變，將是未來長沙保障住房體系的重要路徑。“通過保障方式的轉變，使住房保障對象能夠根據自身的需要和承受的能力，自主選擇保障房。”前長沙市委書記陳潤兒說。通過我們對房管部門的走訪，在長沙市今后對保障性住房問題的政策方面我們發現：對于經濟適用房的保障，要改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產權為可變產權。在廉租房的保障上，改集中新建為集中新建與分散配建相結合，以配建為主。改新建住房為新建住房與收購住房相結合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結合。這些政策都將極大的降低保障性住房的建設成本，提高居民選擇保障性住房居住的空間。另外，我市也可結合淮安市的共有產權住房保障模式——由購房人和政府共同出資購買住房，并按出資比例享有相應的產權份額。這種模式能夠通過政府的支持充分發揮市場的積極作用，能夠調動群眾改善自己住房條件的積極性，有利于加快解決受保群眾如今住房困難的問題。我們應該學會根據本地實際情況，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房。

（四）完善保障性住房的準入退出機制

我們考慮在現有基礎上完善保障性住房的準入機制，劃分清楚保障性住房的申請條件，給更多的受保群體提供便利，并且對城市的弱勢群體給予更多的政策傾斜。同時也建議相關部門完善嚴厲打擊利用保障性住房進行尋租的行為，促使保障性住房的監督管理機制不斷完善。通過調整保障性住房的再轉讓制度，建立起相應的退出機制；不斷促進受保人群的收入跟蹤監測制度的完善，設定明確且合理的退出條件，加大對違法的行為的處罰力度，逐步建立起保障性住房的監管體系，讓需要受保的群眾能有房子居住，確立“制度完善、政策健全、供應有序、進退規范”的住房保障體系構建標準。

四、結束語

能否不斷完善當今社會保障體系關系到能否實現全面建設小康社會戰略目標。作為社會保障體系的一個重要組成部分，保障性住房體系應該在實踐中努力尋求自身的完善，這也有利于提高房地產行業的現狀。習主席在對《改革》建議時提出；“改革要敢于啃硬骨頭、敢于涉險灘，既勇于沖破思想觀念的障礙，又勇于突破利益固化的藩籬。”在保障性住房問題上的改革還需要社會各界的共同關心與推進，讓更多的人居者有其屋，使得保障性住房體系變得“系統化設計、制度化安排、規范化建設和長效化管理”。endprint