對上市集團企業(yè)納稅籌劃一些思考

梅園園

摘要：隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。作為國民經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)企業(yè)既有機遇亦面臨挑戰(zhàn)，在面臨著更大利益的前提下，實施科學(xué)有效的稅收籌劃，達(dá)到減稅增效的目的非常重要。本文對房地產(chǎn)上市集團企業(yè)的納稅籌劃情況進行了深入分析，提出了運用國家優(yōu)惠政策及科學(xué)方法，是降本增效、科學(xué)節(jié)稅的重要措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭已然進入了白熱化的狀態(tài)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競爭對手中脫穎而出，一枝獨秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟效益，即一方面通過經(jīng)營取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來，隨著國家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理安排涉稅事項而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財務(wù)活動；二是善用性，是以國家法律漏洞或優(yōu)惠政策來安排籌劃計劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長、產(chǎn)品不確定等特點，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營特點和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃主要實現(xiàn)兩個目的：一是通過合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強，人們越來越意識到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)之地，所以老老實實的進行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機會較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項目金額的比例分為：＼&實行超率累進稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點：一是營業(yè)稅剛性大。營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平不一，很難進行應(yīng)稅計量，而稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對收入憑證費用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機關(guān)提出了“以票控稅”方法，實際只要房地產(chǎn)企業(yè)開據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進度款都要申報并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營的特點，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實施；風(fēng)險與收益均衡原則。風(fēng)險與收益是共存在一對矛盾體，一般是風(fēng)險越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補償。從這兩種方法對比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購置的新固定資產(chǎn)還是購置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計。一般來講，凈殘值越小，計提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時還可以延長納稅時間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購買國債，因為購買國債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進行權(quán)益性投資以獲得資金時間價值，達(dá)到減稅目的。

（四）費用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費用支出相關(guān)，也就是說通過對費用支出列支時間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行稅收籌劃進對這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對購銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報的可扣除費用不準(zhǔn)提前或滯后申報，所以企業(yè)在對發(fā)生的費用進行處理時，一定要將呆賬、壞賬列入費用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計價方法

存貨計價方法的不同對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤也有十分大的影響。存貨計價方法一般有個別計價法、加權(quán)平均法和先進先出法。計價方法不同與材料價格有密切關(guān)系，一般在材料價格相對穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來更多的利潤；而材料價格下跌時，采用先進先出法則對企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對稅收籌劃的認(rèn)識誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開展稅收籌劃的重要保障。對財務(wù)人員來講，擺脫對稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財務(wù)管理活動，切實負(fù)責(zé)起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟效益的一個增長點，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)市場正處于激烈的競爭狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機遇的同時，還面臨著挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實際情況，盲目借鑒或無限制的節(jié)稅都是不可取的。

參考文獻：

[1]孫志剛.企業(yè)集團納稅籌劃理念與策略研究[J].商場現(xiàn)代化，2011（15）

[2]李圣康.對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的探索[J].中國總會計師，2011（01）

[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）

[4]宮國林.新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探討[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2011（10）endprint

摘要：隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。作為國民經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)企業(yè)既有機遇亦面臨挑戰(zhàn)，在面臨著更大利益的前提下，實施科學(xué)有效的稅收籌劃，達(dá)到減稅增效的目的非常重要。本文對房地產(chǎn)上市集團企業(yè)的納稅籌劃情況進行了深入分析，提出了運用國家優(yōu)惠政策及科學(xué)方法，是降本增效、科學(xué)節(jié)稅的重要措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭已然進入了白熱化的狀態(tài)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競爭對手中脫穎而出，一枝獨秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟效益，即一方面通過經(jīng)營取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來，隨著國家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理安排涉稅事項而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財務(wù)活動；二是善用性，是以國家法律漏洞或優(yōu)惠政策來安排籌劃計劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長、產(chǎn)品不確定等特點，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營特點和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃主要實現(xiàn)兩個目的：一是通過合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強，人們越來越意識到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)之地，所以老老實實的進行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機會較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項目金額的比例分為：＼&實行超率累進稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點：一是營業(yè)稅剛性大。營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平不一，很難進行應(yīng)稅計量，而稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對收入憑證費用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機關(guān)提出了“以票控稅”方法，實際只要房地產(chǎn)企業(yè)開據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進度款都要申報并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營的特點，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實施；風(fēng)險與收益均衡原則。風(fēng)險與收益是共存在一對矛盾體，一般是風(fēng)險越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補償。從這兩種方法對比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購置的新固定資產(chǎn)還是購置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計。一般來講，凈殘值越小，計提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時還可以延長納稅時間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購買國債，因為購買國債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進行權(quán)益性投資以獲得資金時間價值，達(dá)到減稅目的。

（四）費用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費用支出相關(guān)，也就是說通過對費用支出列支時間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行稅收籌劃進對這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對購銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報的可扣除費用不準(zhǔn)提前或滯后申報，所以企業(yè)在對發(fā)生的費用進行處理時，一定要將呆賬、壞賬列入費用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計價方法

存貨計價方法的不同對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤也有十分大的影響。存貨計價方法一般有個別計價法、加權(quán)平均法和先進先出法。計價方法不同與材料價格有密切關(guān)系，一般在材料價格相對穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來更多的利潤；而材料價格下跌時，采用先進先出法則對企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對稅收籌劃的認(rèn)識誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開展稅收籌劃的重要保障。對財務(wù)人員來講，擺脫對稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財務(wù)管理活動，切實負(fù)責(zé)起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟效益的一個增長點，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)市場正處于激烈的競爭狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機遇的同時，還面臨著挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實際情況，盲目借鑒或無限制的節(jié)稅都是不可取的。

參考文獻：

[1]孫志剛.企業(yè)集團納稅籌劃理念與策略研究[J].商場現(xiàn)代化，2011（15）

[2]李圣康.對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的探索[J].中國總會計師，2011（01）

[3]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）

[4]宮國林.新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探討[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2011（10）endprint

摘要：隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模的日益擴大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。作為國民經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)企業(yè)既有機遇亦面臨挑戰(zhàn)，在面臨著更大利益的前提下，實施科學(xué)有效的稅收籌劃，達(dá)到減稅增效的目的非常重要。本文對房地產(chǎn)上市集團企業(yè)的納稅籌劃情況進行了深入分析，提出了運用國家優(yōu)惠政策及科學(xué)方法，是降本增效、科學(xué)節(jié)稅的重要措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 稅收籌劃

隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場的競爭已然進入了白熱化的狀態(tài)。在市場中，房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多競爭對手中脫穎而出，一枝獨秀，必須想方設(shè)法提高經(jīng)濟效益，即一方面通過經(jīng)營取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產(chǎn)成本。稅收是企業(yè)成本的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)主要成本之一，對其發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。近年來，隨著國家法律法規(guī)的逐漸完善，稅收征管水平也進一步提高，這為企業(yè)所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，通過合理安排涉稅事項而達(dá)到節(jié)稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應(yīng)該具備三大特點：一是合法性，是以法律為基礎(chǔ)的合法的財務(wù)活動；二是善用性，是以國家法律漏洞或優(yōu)惠政策來安排籌劃計劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業(yè)節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質(zhì)區(qū)別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、周期長、產(chǎn)品不確定等特點，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)會面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關(guān)系到企業(yè)的切身利益。所以說房地產(chǎn)企業(yè)在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達(dá)到節(jié)稅增效的目的。在新稅法實施后，企業(yè)的納稅籌劃空間大大增長，企業(yè)可以根據(jù)其經(jīng)營特點和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃主要實現(xiàn)兩個目的：一是通過合理的納稅籌劃達(dá)到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠(yuǎn)離偷、逃稅現(xiàn)象。偷、逃稅現(xiàn)象在我國企業(yè)比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠(yuǎn)小納稅籌劃，許多企業(yè)鋌而走險觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強，人們越來越意識到偷、逃的危害性，一旦東窗事發(fā)將直接使企業(yè)陷入萬劫不復(fù)之地，所以老老實實的進行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅內(nèi)容并不復(fù)雜，一般包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到不動產(chǎn)，所以涉及到土地增值稅的機會較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項目金額的比例分為：＼&實行超率累進稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點：一是營業(yè)稅剛性大。營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十八條規(guī)定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所有原材料及其他物資和動力在內(nèi)”。二是征收面廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算水平不一，很難進行應(yīng)稅計量，而稅務(wù)機關(guān)規(guī)定對收入憑證費用憑證不全的有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。所以稅務(wù)機關(guān)更傾向于核收收取辦法。三是由于建設(shè)工程少則兩年，多則數(shù)年，時間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務(wù)機關(guān)提出了“以票控稅”方法，實際只要房地產(chǎn)企業(yè)開據(jù)了票據(jù)，不管理預(yù)收款還是進度款都要申報并繳納稅金。四是房地產(chǎn)集團企業(yè)具有跨區(qū)經(jīng)營的特點，經(jīng)常出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業(yè)陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略利益，也是企業(yè)健康發(fā)展的基石，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，既保障企業(yè)的聲譽和戰(zhàn)略目標(biāo)，又不失眼前利益；合理性原則。權(quán)衡各種關(guān)系，爭取這些關(guān)系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實施；風(fēng)險與收益均衡原則。風(fēng)險與收益是共存在一對矛盾體，一般是風(fēng)險越高收益越大，但房地產(chǎn)企業(yè)為了長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮，要在這兩者之間做出權(quán)衡，趨利避害，達(dá)到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發(fā)生在納稅行為之前；系統(tǒng)性。納稅籌劃并不是某個部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產(chǎn)的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產(chǎn)量法以及加速折舊法。平均法是根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，折舊額均衡分?jǐn)偟绞褂媚晗奚希捎诠潭ㄙY產(chǎn)的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產(chǎn)在前期有較大的補償。從這兩種方法對比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價值，緩解資金壓力。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規(guī)定：論是購置的新固定資產(chǎn)還是購置已使用的固定資產(chǎn)，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量采用最低年限，以達(dá)到少繳稅的目的：凈殘值的估計。一般來講，凈殘值越小，計提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認(rèn)和籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的收入

據(jù)稅法規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)提供勞務(wù)持續(xù)時間超過12個月，則可以按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實現(xiàn)。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過分期確認(rèn)達(dá)到分期繳納稅款的目的，同時還可以延長納稅時間，從而使企業(yè)的資金壓力變小。另外，企業(yè)還可以購買國債，因為購買國債是不需要繳納稅款的。企業(yè)也可以進行權(quán)益性投資以獲得資金時間價值，達(dá)到減稅目的。

（四）費用支出籌劃

企業(yè)所得稅除與自身收入有關(guān)外，還與其費用支出相關(guān)，也就是說通過對費用支出列支時間的變化還影響企業(yè)的應(yīng)稅額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行稅收籌劃進對這一部分內(nèi)容予以關(guān)注。在具體環(huán)節(jié)上應(yīng)注意以下內(nèi)容：為保證費用支出在稅前就已經(jīng)扣除，要求工作人員對購銷行為索取符合規(guī)定的發(fā)票；稅法規(guī)定當(dāng)期應(yīng)申報的可扣除費用不準(zhǔn)提前或滯后申報，所以企業(yè)在對發(fā)生的費用進行處理時，一定要將呆賬、壞賬列入費用；新稅法下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握限額列支費用的列支標(biāo)準(zhǔn)，充分列支限額列支的費用，以避免出現(xiàn)多繳稅款或偷逃稅款等后果的發(fā)生。

（五）選擇合理的存貨計價方法

存貨計價方法的不同對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤也有十分大的影響。存貨計價方法一般有個別計價法、加權(quán)平均法和先進先出法。計價方法不同與材料價格有密切關(guān)系，一般在材料價格相對穩(wěn)定情況下，加權(quán)平均法能夠給企業(yè)帶來更多的利潤；而材料價格下跌時，采用先進先出法則對企業(yè)更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對稅收籌劃的認(rèn)識誤區(qū)，全面的、整體的考慮稅收籌劃對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內(nèi)部組織和管理制度，落實具體負(fù)責(zé)籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎懲制度，這是房地產(chǎn)企業(yè)正常開展稅收籌劃的重要保障。對財務(wù)人員來講，擺脫對稅務(wù)事務(wù)所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財務(wù)管理活動，切實負(fù)責(zé)起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險。

總之，稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)濟效益的一個增長點，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發(fā)展趨勢。我國房地產(chǎn)市場正處于激烈的競爭狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在迎接機遇的同時，還面臨著挑戰(zhàn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視稅收籌劃來節(jié)約成本，達(dá)到降稅增效的目的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在籌劃中要結(jié)合自身的實際情況，盲目借鑒或無限制的節(jié)稅都是不可取的。

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