房貸新政能否點燃樓市

馮海寧

房貸新政能否點燃樓市

馮海寧

央行和銀監會在國慶長假前夕出臺的《關于進一步做好住房金融服務工作通知》立即攪動樓市。在此利好政策刺激下，據說不少二線城市都在黃金周看到了樓市回暖的曙光，一些開發商開始了搶客大戰，或者準備提價，部分購房人也開始躁動起來。

從理論上推測，此次房貸政策松綁，無論是“認貸不認房”，還是“七折利率優惠”，都能刺激需求，讓樓市企穩甚至回升。這一救市措施的力度也大于限購松綁。但是，開發商不能過于樂觀，購房人也不能盲目躁動。

首先，這一輪樓市降溫不是宏觀調控的結果，而是市場之手推動的結果。雖然房貸新政是一大利好政策，但房價走向最終還是取決于供需關系。從供應的角度來說，很多城市庫存量仍然偏大。從需求角度來說，央行不久前公布的調查結果顯示，居民購房意愿持續下降。

房貸新政實施后，必然能改變一些人的購房意愿，有利于消化樓市庫存，但由于房價仍處于高位，就會影響到很多需求的釋放。還要意識到，這一次房價下降還與大量保障房上市有關，今后各種保障房還會源源不斷上市，需求將會不斷被分流。另外，不動產統一登記將會倒逼部分房產投放市場，增加供應。

其次，就房貸新政本身而言，象征意義或許大于實際意義。不可否認，房貸新政會改變很多開發商和部分購房人的預期，但主要影響恐怕還在心理層面，實際作用有限。這是因為，金融監管部門并不能強制商業銀行嚴格執行房貸新政，而且臨近年末，各商業銀行的資金一般比較緊張，未必有能力執行新政。以“七折利率優惠”為例，雖然能降低購房成本，但由于房貸利率打七折之后，商業銀行的盈利空間會大幅壓縮，這樣一來，很多銀行就未必執行這一優惠政策。當購房人享受不到實質優惠時，是否還會出手就要打一個問號。

總之，房貸新政是樓市利好政策，但實施效果還需要觀察。筆者認為，開發商應該利用房貸新政抓緊消化庫存，進入正常開發軌道，而不應借機提價；購房者應該理性決策，而不應盲目躁動。尤其是在庫存量較大的三四線城市，供需雙方更應保持理性。期待房貸新政讓樓市企穩，而不是制造不穩定。

(曉宇摘自《京華時報》2014年10月9日)