中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)及制度分析

孟慶雪

（南京林業(yè)大學(xué)，江蘇 南京 210037）

0 引言

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自實(shí)行市場(chǎng)化以來(lái)，發(fā)展歷程波瀾曲折，房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈。經(jīng)過(guò)20 多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，但這些因素在不同的國(guó)家和地區(qū)，影響程度并不一樣。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的社會(huì)主義國(guó)家，政府在國(guó)家發(fā)展中扮演了很重要的角色，政府及時(shí)而有效的宏觀政策調(diào)控就顯得更為重要。為了使調(diào)控的準(zhǔn)確性更好、更有效，需要從房?jī)r(jià)波動(dòng)歷史中入手，探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律變化。

1 中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)歷史回顧

1.1 1978-1991 年：房地產(chǎn)業(yè)由冷到熱，房?jī)r(jià)由低到高，邁出第一步

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展隨著土地使用制和住宅體制改革的實(shí)施開始邁出第一步。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了20 世紀(jì)80 年代的過(guò)冷，90 年代的升溫、過(guò)熱，房?jī)r(jià)也隨著由低到高。

20 世紀(jì)80 年代，理論界提出住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。之后，國(guó)務(wù)院在4 個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)，1983 年正式提出實(shí)行住房商品化政策。同年，國(guó)務(wù)院首次提出征收土地使用費(fèi)的設(shè)想，并于1988 年開始征收土地使用稅，實(shí)行土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離制度，同時(shí)分期分批進(jìn)行住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到發(fā)展，逐漸成為獨(dú)立行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)從停滯萎縮開始復(fù)蘇。

1.2 1992-1995 年：房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致低谷，房?jī)r(jià)暴跌

房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展與改革時(shí)期。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，房?jī)r(jià)猛漲，隨后進(jìn)入了低谷。

1992 年黨的十四大后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面回升，房?jī)r(jià)一路上升，短短3 年內(nèi)增長(zhǎng)超過(guò)4 倍。而過(guò)度投資導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)業(yè)的泡沫式繁榮。1993 年首次出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，尤其是海南、廣西北等地，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。國(guó)務(wù)院提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，商品房和商品住宅價(jià)格迅速回落，但宏觀調(diào)控后，一些地區(qū)開始出現(xiàn)大量的“爛尾樓”。在這一背景下，國(guó)務(wù)院在1994 年7 月提出近期全面推行住房公積金制度，一定程度上促進(jìn)了住房觀念的轉(zhuǎn)變。

1.3 1996-2002 年：房地產(chǎn)業(yè)走出低谷，從回暖到升溫

房地產(chǎn)業(yè)逐步改革，走向成熟，并且不斷完善。經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的低谷期，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)終于在2001 年開始回暖，2002 年逐步升溫，房?jī)r(jià)也逐漸回升，上漲趨勢(shì)較為平穩(wěn)。

國(guó)家采取包括降低契稅等一系列經(jīng)濟(jì)政策，1998 年國(guó)家取消住房實(shí)物分配制度，實(shí)行住房分配貨幣化制度，切斷了對(duì)實(shí)物福利分房的依賴，調(diào)動(dòng)了職工購(gòu)房的積極性。中國(guó)人民銀行全面實(shí)行住房按揭政策，購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。這一系列配套政策直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，中國(guó)噴發(fā)出巨大的購(gòu)買力。由此，房地產(chǎn)業(yè)從1998 年開始走出低迷階段，房地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展，房?jī)r(jià)逐漸回升。

1.4 2003-2009 年：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲折，房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使價(jià)格上漲暴跌波動(dòng)較大，多項(xiàng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)。

2003 年2 月開始，國(guó)家對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地實(shí)行了從緊控制的政策，土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的開發(fā)成本增加，給了他們提高房?jī)r(jià)的充分理由。

2005 年，國(guó)家不得不再次從金融和土地政策上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行降溫，經(jīng)過(guò)2005 年下半年的短暫休整后，2006 年初房?jī)r(jià)再度開始攀升。

2007 年底至2008 年初，房?jī)r(jià)不斷上漲。隨后中央出臺(tái)了“國(guó)八條”和“國(guó)六條”等一系列政策并多次加息，2007 年下半年，房?jī)r(jià)開始停止增長(zhǎng)。

2008 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，使全國(guó)房?jī)r(jià)明顯下跌。為了減少危機(jī)的影響，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)了積極的財(cái)政政策，將房地產(chǎn)列為2009 年5 大需求之一，房地產(chǎn)進(jìn)入政策全力支持階段。之后又將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，各地房市成交量出現(xiàn)回升。

2009 年，我國(guó)樓市逐漸復(fù)蘇，之后房?jī)r(jià)再次快速上漲。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，降低了商品住宅的價(jià)格泡沫，也使一些炒房族沒有機(jī)會(huì)炒房，商品住宅的價(jià)格得到了一定的控制。

1.5 2010—現(xiàn)在：“限購(gòu)限貸”控制房?jī)r(jià)漲幅

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依舊持續(xù)上漲，國(guó)家一系列政策調(diào)控雖然降低了房?jī)r(jià)，但是下降幅度很小，價(jià)格依舊處于過(guò)高的非正常位置。

我國(guó)于2010 年開始在信貸、稅收、土地等方面實(shí)施了更加嚴(yán)厲的政策，調(diào)控之后，房?jī)r(jià)增幅開始緩慢回落，投機(jī)現(xiàn)象得到很大遏制，但房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依舊沒有停止。

2011 年起政府采用限購(gòu)、限貸等最嚴(yán)格措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，到2013 年為止較好控制了房?jī)r(jià)的上漲。

2 房?jī)r(jià)波動(dòng)的制度分析

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一時(shí)過(guò)冷、一時(shí)過(guò)熱、忽冷忽熱的運(yùn)作情況表明，我國(guó)宏觀制度政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成效不足，尤其是主動(dòng)性和引導(dǎo)性不夠。然而我國(guó)作為一個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)主義國(guó)家，制度調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展顯得尤為重要，房?jī)r(jià)波動(dòng)受制度影響很大。

2.1 土地制度

傳統(tǒng)的城市土地使用制度顯然不能適應(yīng)我國(guó)進(jìn)行改革開放的國(guó)情，城市土地使用制度改革主要經(jīng)歷了征收土地使用費(fèi)、開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓、制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定、修改憲法和土地管理法、制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例以及“招拍掛”制度的確立。“招拍掛”制度，是我國(guó)土地制度中的一項(xiàng)創(chuàng)新。它的出現(xiàn)最初是為了消除土地協(xié)議出讓中的腐敗現(xiàn)象，但是在消除制度性腐敗的同時(shí)，卻也導(dǎo)致了地價(jià)飛升、房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)樗⑽锤淖兺恋匾毓┙o受約束的事實(shí)，卻使得土地價(jià)格顯化，形成開發(fā)成本上漲的假象，從而讓人們產(chǎn)生未來(lái)土地供給不足、房?jī)r(jià)上漲的恐預(yù)期。

2.2 金融制度

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合，是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。住房商品化，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。

1998 年金融危機(jī)的出現(xiàn)使得我國(guó)城市住房貨幣分配制度正式確立，我國(guó)依靠它順利度過(guò)了危機(jī)。之后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)4 年保持快速發(fā)展，也不可避免地出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。國(guó)家為此采取了緊縮銀根等金融措施，主要是從個(gè)人住房貸款利率和房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資本金比例兩方面入手，進(jìn)行一系列調(diào)控，抑制需求，以期打壓房?jī)r(jià)大幅上漲的趨勢(shì)。金融制度的影響，一方面，鼓勵(lì)居民按揭貸款買房的制度，加速了房?jī)r(jià)的上漲，另一方面，寬松的金融政策使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得資金的可能性增大，而土地供應(yīng)彈性較小，這就導(dǎo)致土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)上漲。

2.3 稅收制度

現(xiàn)階段我國(guó)稅收制度還存在著許多問(wèn)題：稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理、稅基狹窄、計(jì)稅依據(jù)不合理、稅制繁多不公平等，無(wú)形中加大了開發(fā)建設(shè)成本，造成住房開發(fā)成本的提高，從而向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)也使得房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象日益嚴(yán)重。

2010 年以來(lái)，我國(guó)在上海、重慶進(jìn)行了開征房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。就兩地實(shí)踐來(lái)看，稅率偏低，致使租金足以抵消稅收增加。另一方面，開征房地產(chǎn)稅使得租金全面上漲。因此，這一手段對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲的作用十分有限。而到2014 年，試點(diǎn)范圍仍然沒有擴(kuò)大，主要原因是現(xiàn)有的2 個(gè)試點(diǎn)，基本模式是在其他房地產(chǎn)稅政策不變情況下，對(duì)居民住宅環(huán)節(jié)增加一個(gè)稅種，這仍然沒有得到其他地方政府的認(rèn)可。

2.4 住房供給和保障制度

改革開放以來(lái)，我國(guó)住房制度改革主要表現(xiàn)為：（1）取消福利分房制度，實(shí)行住房分配貨幣化；（2）加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，建立住房公積金保障制度。

保障性住房和商品房是我國(guó)主要的2 種住房供應(yīng)形式，當(dāng)商品房占據(jù)了大部分市場(chǎng)時(shí)，開發(fā)商就掌握了主動(dòng)權(quán)，不斷提高房?jī)r(jià)，這時(shí)政府的打壓和控制就顯得微不足道，商品房成為牟利者投機(jī)的工具；當(dāng)保障房占據(jù)了市場(chǎng)主流時(shí)，商品房市場(chǎng)空間就會(huì)減小，房?jī)r(jià)下跌。目前在我國(guó)住房供給市場(chǎng)中，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重不足是一個(gè)客觀存在的問(wèn)題，一定程度是也是房?jī)r(jià)居高不下甚至上漲的原因之一。

3 結(jié)論與建議

改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在改善居民住房條件、促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)等方面起到了巨大作用，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。

然而我國(guó)房?jī)r(jià)的非正常波動(dòng)，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還存在著許多問(wèn)題。在未來(lái)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善土地制度，深化土地制度的改革，抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象；同時(shí)，構(gòu)建完整的金融制度，使得金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠互相促進(jìn)，互相抑制，使兩者都得到健康的發(fā)展；稅收制度方面，改變不合理的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)公平的稅收體制的建設(shè)顯得尤其重要；保障性住房方面，政府要扮演好重要角色，完善法律體系，構(gòu)建分類型住房保障體系。這些主要制度的不斷完善，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展有著極為重要的意義。

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