物業公司財務管理的現狀及財務管理體系的構建

劉璐/哈爾濱銀行股份有限公司哈爾濱分行

物業公司財務管理的現狀及財務管理體系的構建

劉璐/哈爾濱銀行股份有限公司哈爾濱分行

近年來，隨著房地產行業規模的不斷擴大，物業也開始向多樣化方向發展，物業公司作為現代社會必不可少的服務業中的一種，其對物業公司管理工作有了更高的要求。目前物業公司以財務管理作為其管理工作的核心，通過財務管理來更好的協調和處理各部門的財務關系，確保物業管理向全方位和多層次方向發展。文中從物業公司財務管理的內容入手，對物業公司財務管理的現狀進行了分析，并進一步對構建物業公司財務管理體系進行了具體的闡述。

物業公司；財務管理；內容；財務管理體系；構建

一、物業公司財務管理的內容

目前在我國物業公司財務管理工作中，其主要內容大致有三個方面，即籌資管理、投資管理和利潤分配管理。物業公司需要在發展過程中，通過向業主、租房人收取管理費或是房租等方式來籌集資金，也可以各銀行貸款、向社會發行債券等來籌集資金，對籌集資金的數量、來源、方式及構成等進行管理即是籌資管理。物業公司在籌集到資金后，需要對這些資金的投資方向、規模及方式進行決策，即投資管理。通常情況下物業公司會將所籌集來的資金用于物業經營管理，通過開辦商店、餐飲及其他便民服務等來獲取利潤，也可利用部分資金購買債券、股票及其他金融性資產。而且利潤分配管理工作中，物業公司需要利用所獲取的利潤來給股東發送股息和作為留存收益。在這個過程中為了能夠更好的提升物業公司的市場價值及財務的穩定性，則需要考慮好利潤的分配，同時還要對公司未來的收入和利潤的增加進行詳細的考慮。

二、物業公司財務管理的現狀

（一）財務管理不完善

目前整個物業行業都沒有一套完整的財務管理辦法，部分物業公司內部財務管理更是薄弱，甚至部分物業公司連財務管理制度都沒有制定，這就導致部分物業公司在會計核算工作上存在著許多不規范的地方，會計賬目混亂，財務管理工作不能有序的進行。

（二）資金管理水平較低

很大一部分物業公司對于資金在管理上都存在著許多的問題，由于財務管理人員專業技能較差，在項目資金投入前缺乏足夠的調查和研究，而在資金投入過程中還缺乏有效的控制手段，這就導致項目資金回收周期較長，部分資金無法回收、大量的資金滯留等情況發生，這不僅有效的影響了資金的使用效率，而且也導致企業盈利水平和整體資金營運水平受到較大的影響。

（三）財務人員素質普遍偏低

長期以來物業公司對于財務工作都存在著認識上的不足，覺得只要簡單的對日常收支進行記記賬即可，這就導致對財務人員的素質要求不高，部分無證人員也加入到物業公司財務人員的行列中來，導致物業公司財務人員整體素質不高，專業水平偏低。

（四）財務管理制度過于多元化

近年來由于對物業行業的需求增加，物業公司的規模也得以不斷的擴大，部分物業公司也有了專業的財務人員，并制定了較為完善的財務管理制度。但由于物業公司組建方式的不同，再加之缺乏一個統一完整的標準，所以目前物業公司內財務管理制度也呈現多種多樣的特點，缺乏統一性。

（五）投融資管理缺乏科學性

目前我國大部分物業公司由于其自身經營規模不大，而且資質等級也不高，在這種情況下，公司內沒有專業的投融資人員，也沒有組建投融管理團隊，這就導致投融資項目缺乏客觀、科學的分析，往往在投融決策僅憑感覺，這就導致投融項目面臨著較大的風險。

三、構建物業公司科學的財務管理體系

（一）物業公司科學財務管理體系構建的重要性

第一，是立足市場競爭的必要條件。

目前物業管理企業財務管理的弱點就是財務管理體系不健全，這樣會導致決策層沒有科學的、準確的、能夠反映企業真實財務狀況及未來發展趨勢的第一手資料可以參考。隨著我國物業管理的發展，市場競爭越來越激烈，對物業公司財務管理體系的要求也越來越高，這就需要有健全的財務管理體系作保障。

第二，是加強企業管理的有效途徑。

企業財務管理對企業的經營活動、投融資活動都有計劃、協調運作的作用，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實。科學的財務管理體系可以幫助企業實現自身設定的財務表現水平，同時還能不斷促進管理水平的提高。

第三，是避開財務風險的有力保障。

企業的生存全靠資金，不管是籌資還是投資，都有一定的風險，要想科學的避開風險，就要有專業的財務管理人員和科學的財務管理體系，只有這樣才能在機遇與風險并存的市場環境下，保證企業的良好發展。

（二）物業公司科學財務管理體系的構建原則

第一，真實可信，實事求是。

企業的管理者每做出一個決策都要用科學的態度，以事實和正確的信息為基礎，這就要求企業提供的各類信息必須是真實可靠的，尤其是各項財務數據必須是真實、及時、準確的。如果數據摻假，就會影響管理者和決策者的判斷，有可能造成不可挽回的損失。

第二，系統管理，領導重視。

在現代企業管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系作為一個大系統，在管理的過程中要遵循其層次性、整體性、目的性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統也要進行監管。

第三，利益兼顧，持續發展。

科學的財務管理體系就是要兼顧投資人、債權人、經營者、管理者、政府機構和社會公眾等各相關主體的利益。實現可持續發展和倡導循環經濟已經成為當今企業經營活動的核心內容，因此，構建科學的、合理的、可持續發展的財務管理體系具有深遠的意義。

（三）物業公司科學財務管理體系的構成要素

第一，財務預算管理。

目前國內很多物業公司掌握的信息比較滯后，信息反饋的能力也比較薄弱，使財務工作顯得很被動。要想改變這種狀況，就應該在預算管理上多下功夫，要在每個經營項目開始之前，就有計劃有步驟地實施財務決策，圍繞項目編制出與項目有關的各種預算表，組成—個完整的預算體系。

第二，財務成本控制。

物業管理企業開展成本控制，可以事先限制各項費用和消耗的發生，有計劃地控制成本的形成，使其不超過預先制定的標準，達到降低成本、提高效率和效益的目的。按照成本控制的時間不同，可以分為事先控制、事中控制和事后控制。

第三，財務績效評價。

物業公司的財務管理活動實施后，為了檢驗其實施效果，要對物業企業的盈利能力、資產營運水平、償債能力和未來發展能力四個方面內容作出評價，以能準確反映這四方面的各項定性指標和各項定量作為評價依據，并將各項指標與本地區甚至全國本行業的平均水平進行比較，得出一個客觀公正的評價結果。

四、結束語

當前由于物業公司在財務管理中存在著一些問題，所以通過構建一個科學的財務管理體系，可以有效的加強物業公司的財務管理，通過財務預算管理、成本控制管理及財務績效評價從而確保物業公司財務管理水平的提升，提高物業公司資金的有效利用，確保盈利的最大化。

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