踩準新型城鎮化的步調 促進房地產行業轉型升級
——新型城鎮化語境下房地產業的機遇與挑戰淺析

周莉/漳州市統計局

踩準新型城鎮化的步調 促進房地產行業轉型升級
——新型城鎮化語境下房地產業的機遇與挑戰淺析

周莉/漳州市統計局

黨的十八大提出了中國建設新型城鎮化的發展方向，2014年3月國務院也公布了“以人為核心”的新型城鎮化規劃，在這樣的大背景下，新型城鎮化作為國內投資與消費的重要結合點，既為房地產業帶來了巨大的發展空間，也對房地產業提出了更高的發展要求。本文擬在分析漳州新型城鎮化與房地產業發展關系的基礎上，從新型城鎮化與房地產業發展的關系入手，進一步分析新型城鎮化帶給房地產業的機遇，探究新型城鎮化對房地產市場走勢的制約和挑戰，并就推進新型城鎮化與房地產業協調發展提出政策建言。

新型城鎮化；房地產業；機遇；挑戰；協調

一、城鎮化進程與房地產業發展的關聯分析

城鎮化是中國經濟增長最根本的動力源，其本質是人的城鎮化，是空間、產業和人口的聚集。而房地產業是城鎮化的重要物質載體，是實現“人的城鎮化”眾多配套中極為重要的一環，其最重要的功能就是為城鎮化中三個聚集制造有價值的空間。城鎮化進程的加快不可避免地會帶動房地產業的發展，反之房地產業的快速發展又為城鎮化建設提供了堅實的物質基礎和保障。

1.城鎮化速率的提高驅動了房地產業的快速發展。隨著城鎮化水平的提高和城鎮人口的增長，住宅以及商業、休閑等業態地產項目需求日趨旺盛，引發巨額的房地產開發投資帶動市場供應不斷擴大，居民住房消費拉動行業投資規模上升。可以說城鎮率的提升驅動著房地產業迅速發展，城鎮化水平也影響著房地產銷售、開發等各項指標高度以及房地產市場發展規模。

2.房地產業發展助推了城鎮化速度和質量的提升。房地產作為一個基礎性、先導性產業，是構成城市的基本要素，在城市建設、環境打造、資源整合、財稅貢獻等方面為城鎮化進程做出了重要貢獻。房地產業的發展，一方面吸納大量人員就業，吸引著更多的農村人口向城市遷移，加快了農村人口的城鎮化；另一方面房地產業已成為城市基礎設施建設資金的重要來源，推進了城市道路、綠化、水電、通訊等配套的市政基礎設施的建設以及文教衛生福利事業的發展，促進了城市空間結構的調整和擴大。

二、新型城鎮化背景下的房地產業發展前景

新型城鎮化的提出，強調我國城鎮化進程由以往的粗放式、追求城鎮化率的數量轉型到提高城鎮化的質量上來，新型城鎮化利好于房地產業，給我國房地產業帶來了巨大的發展空間。

1.城市規模擴容升級，有利于拓展房地產業發展空間。今年3月，國務院公布了《國家新型城鎮化規劃2014-2020》，提出到2020年要解決農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚戶區和城中村改造、中西部地區城鎮化“3個1億人”的城鎮化發展思路，必將為房地產業的發展帶來新的機遇，無論是大量農村人口進入城市的落戶城鎮，還是優化提升舊城功能的城鎮棚戶區改造和舊城改造，都將首先反映在對住房的迫切需要上，將率先釋放購房需求。根據《漳州市城市總體規劃（2012-2030年）》，到2020年全市市域總人口將達534萬人，城鎮化率達64%，也就是說，未來7年全市城鎮人口預計將增加80.47萬人，按目前城鎮人均住宅面積（41平方米/人）估算，2014-2020年還需要3299.27萬平方米的房屋建筑面積才能滿足城鎮人口日益增長的住房需求。另外，隨著生活水平不斷提升，未來城鎮人均住宅面積還有上升空間，住宅面積的需求還會進一步提高，所以說房地產未來發展機遇還是很大的。

2.經濟轉型消費升級，有利于商業地產迎來發展窗口。隨著新型城鎮化逐步推進，我國數以億計的人口正由農村走向城市，人們生活方式的改變、消費方式的升級，城市群聯動發展步伐的加快、城鎮化下釋放的人口紅利，會帶來更多商業繁榮，使得我國的經濟發展模式有望從投資拉動轉為消費拉動，商業地產也將迎來更大的發展空間。將2000-2013年漳州市服務業增加值的統計數據建模與同期全市的城鎮化率進行關聯分析，可以看到服務業增加值和城鎮化率呈正相關，相關系數達0.907，城鎮化率每增加1個百分點，服務業增加值增加20.21億元。根據《漳州市城市總體規劃（2012-2030年）》測算，2013-2020年全市城鎮人口預計將增加80.47萬人，年均增長3.9個百分點，將釋放一定投資潛力和巨大的消費能力，拉動GDP增加604億元，帶動410億元固定資產投資增加。由此可見，城鎮化蘊含著巨大的內需空間，必將強力拉動房地產、商貿、餐飲等消費性服務業的發展。此外，新型城鎮化下城市不斷地擴張，作為服務業的發展平臺、以經營為目標的商業地產與住宅相比有明顯優勢，在促進城市可持續經濟、聚集人氣，創造就業方面發揮著重要的作用。城鎮發展需要與之相應的商業模式，商業需求規模將大幅增加，這將直接刺激商業地產的發展。

3.城鄉居民權益均等化，有利于促進房地產的健康發展。一方面，新型城鎮化強調以人的城鎮化為核心，要讓進城農民享受教育、醫療、社會保障等均等化的公共服務，特別是7月30日新一輪戶改啟幕，提出了全面放開建制鎮和小城市落戶限制、擴大義務教育、住房保障等一系列城鎮基本公共服務覆蓋面舉措，將吸引更多農村人口進城享受城市的公共資源、社會福利和獲得就業就學機會，增強了市民的流動性，增加房地產市場的需求量。戶籍改革的進一步落實，未來中小城市將進一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎設施和公共服務設施建設，從這一層面上講，未來二三線城市將是房地產業最大的機遇。另一方面，新型城鎮化更加注重生態文明建設，對人類居住的品質提出了要求，也給正在轉型中的房地產行業指出了未來的發展方向。應該說，未來房地產業發展除了生產生活基礎設施外，更需要為現代服務業的戰略性新型產業的發展提供配套服務，這將使旅游地產、養老地產領域迎來商機。

4.長效機制穩步推進，有利于房地產業實施雙向調控分類。推進以人為核心的新型城鎮化，除了采用稅收、信貸等經濟

的和法律的手段進行調控外，將進一步調整完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面政策，健全房地產市場調控長效機制，這將有利于最大限度地發揮住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地產市場的泡沫化和投機化，有利于促進房地產業的平穩健康發展。

三、加快新型城鎮化進程中房地產業面臨的挑戰

在新型城鎮化的推進過程中，房地產業雖在改善產業結構、拉動內需、擴大就業、提高人民生活水平、促進新型城鎮化等方面起到了積極的作用，但由于我國房地產業起步晚，經驗不足，房地產業快速發展中存在諸多問題，城鎮居民的住房供需矛盾日益凸顯，在這樣的背景下建立“高端有市場，低端有保障”的住房體系顯得尤為重要。

1.房價看漲遠遠超過普通民眾的購買力。舊城區的擴張、新城區的開建、外延式的城鎮化助推了全市房地產業的旺盛，以我市為例，2009年我市住宅單位面積銷售額3445元，2013年 5909元，增長了71.5%，房價全面飆升，房價泡沫大量堆積，不斷抬高生活成本，同時新型城鎮化催生出龐大的剛性住房需求，造就了大批“房奴”。外來務工者被城鎮化，基本住房卻不能被保障，作為城市住房需求最迫切的中低收入群體，其進城落戶的門檻很高，購買力低，無力購買房價高企的住房，只會形成阻礙農民進城的壁壘。

2.商品房空置量增加，消化周期延長。房價一直處于高位的優勢，激發了不少房產投資者的投機需求，導致商品房和商品住房的現有市場待售量逐步走進空置危險區，空置率居高不下與購房者買不起房兩者已成為不少城市當下都面臨的“尷尬”。2013年，全市商品房累計待售面積110.33萬平方米，同比增長30.7%；其中，商品住房累計可售面積54.56萬平方米，同比增長22.3%。總體來看，土地供應高于住宅市場消化能力，商品房空置量仍然繼續上升，部分去庫存壓力大，消化周期延長。

3.房地產區域發展不均衡，供求關系結構性失衡。一方面，我市各縣（市、區）由于區位優勢不同，房地產業的發展速度和后勁存在著明顯的差異，區域之間發展不夠均衡。從社會資源聚集程度看，人口集中且就業、教育、醫療、基礎設施等社會資源較為充足的城區，住房需求旺盛，從漳州市看，以沿海縣區開發投資最強，2013年開發投資額達到301.89億元，占全市房地產開發投資額的84.8%；從房地產開發投資額和商品房銷售面積等方面來看，除了市區，龍海市、東山縣的在建、在售項目相對較多，房地產開發投資額和商品房銷售面積規模較大。另一方面，由于廉租房、經適房、保障房的建設不足，商品房結構性供求矛盾較為突出，中低收入群體作為房地產消費的主體，購房支付能力有限，導致高檔商品房供給剩余，而中低檔商品房供給相對不足，影響了房地產市場的公平性。

四、推進新型城鎮化與房地產業協調發展的政策建議

在提出新型城鎮化建設的新形勢下，房地產業必須要把握機遇，注重與國民經濟、新型城鎮化協調發展，與產業轉型升級良性互動，才能適應在新型城鎮化過程中產業健康發展的要求。

1.擴大實體經濟帶動人口聚集。城鎮化的載體主要依靠企業集中、人口集中，漳州作為廈漳泉城市圈的重要組成部分，無論是工業、建筑業、餐飲、批零貿易還是社會服務業、都較缺乏真正的龍頭企業，離實質性的經濟中心還有一定的距離，只有進一步發展壯大實體經濟，提高招商引資質效，才能吸納更多的外來人員到漳州就業、置業，從而有效的增加市區人口容量，促進住房消費擴大。其次應以建設“田園都市，生態之城”為契機，加快生活配套設施建設，提升教育、醫療、金融服務水平，促進人口向城市聚集。

2.堅持以人為本的城鎮化，實行分類調控。要基于城鎮綜合承載能力，實行分類指導，營造“低端有保障，中端有市場，高端有引導”的新型房地產供給市場。加大保障房資金投入和建設力度，每年應從土地出讓金收入和各種房地產稅費收入確定一定比例用于保障房建設，優化經濟適用房、公共租賃住房和廉租住房的保障房源供應體系，探索實行政府“團購”保障房制度，適當增加保障性住房的有效供應；針對中端普通群眾購房需求，應充分發揮市場調節作用，鼓勵發展普通商品房住房，滿足普通群眾購房需求，執行交易手續費減半收取、購房入戶、財政補貼等政策；更加關注產品、地段和區域價值，適度鼓勵和支持引導環保和社會責任意識強且有一定實力的企業開發建設高品質、高價值、精品化的高端住宅和特色商業地產項目，促進土地優質優用。

3.引導房地產開發商加快轉型升級以適應新型城鎮化要求。一是要利用商業地產中城市綜合體這一新型模式，將商業、辦公、居住、旅店、交通等多種需求結合起來，實現了土地的集約化利用，集聚一定的人口，提高城市的內生動力。二是要優化投資地域分布，因地制宜調整開發類型結構，把握好旅游地產、養老地產等新型業態增長點，構建多元化的房地產產品體系，積極發展與旅游生態資源、社會養老服務、當地特色產業高度結合的經營性商業地產。三是要注重“產城融合”，將產業與構成城市生活的各種配套設施與綜合服務有機結合起來，通過龍文聯東U谷、易維通電商創業園、高新技術產業園、產業孵化園、工業園、工業廠房等產業地產吸引企業入駐，實現城鎮化與房地產業的協調發展。

4.加快完善配套政策推進新型城鎮化與房地產業協調發展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革從提高征地補償向集體土地入市切換，讓出更多的土地增值收益累積農民進城的原始資本，提升農民的購房能力。二是要從增加土地投放、支持居民家庭首套自住購房信貸需求、落實好首套房、首改房差異化稅收政策、適度戶型調整等方面加大房地產市場的政策受益面。三是要統籌城鄉發展，加快推進基本公共服務均等化。逐步形成外來人口與城市居民身份統一、權利一致、地位平等的公共服務體系，實現就業、教育、醫療衛生、住房保障的實際全覆蓋。

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[5]葉松.城鎮化中的房地產可持續性發展.吉林工商學院學報，2013（10）

[6]《漳州市城市總體規劃（2012-2030年）》