旅游地產(chǎn) 每一款風景都精致

旅游地產(chǎn)有著比較寬泛的概念，旅游地產(chǎn)是指在特定的土地上開發(fā)的、與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關聯(lián)性的地產(chǎn)項目。國內(nèi)與國外旅游地產(chǎn)的套路不一樣。

國外

在國外，旅游地產(chǎn)更注重酒店類和高端住宅，而國內(nèi)反倒是開發(fā)了另一類旅游地產(chǎn)，就是以一個大的旅游區(qū)、生態(tài)城等模式為主題，并伴有大量大型居住區(qū)的住宅地產(chǎn)和部分酒店類等商業(yè)地產(chǎn)。與過去的純住宅地產(chǎn)或者純商業(yè)地產(chǎn)相比，就相當于若干個雞蛋放在一個籃子里，形成了產(chǎn)業(yè)組合的一個開發(fā)模式。國外旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細分種類：

一、旅游房產(chǎn)類型及產(chǎn)品細分

國外商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務和旅游城市的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、經(jīng)濟型酒店等。

國外休閑度假消費類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。

二、私人參與旅游房產(chǎn)產(chǎn)品細分

根據(jù)對國際旅游房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗的總結(jié)，以及對國際旅游房產(chǎn)投資開發(fā)和市場需求內(nèi)在因素的深度分析，以私人投資價值和消費需求動機進行區(qū)分，旅游房產(chǎn)主要分為如下三種消費和投資類型：

消費類：各類分時度假物業(yè)。

房產(chǎn)投資＋休閑度假消費：度假公寓/別墅等。

商業(yè)不動產(chǎn)投資：各類經(jīng)營性酒店物業(yè)，如旅游星級酒店、全套房酒店、度假酒店、經(jīng)濟型酒店、服務式公寓等。

國內(nèi)

在中國，旅游地產(chǎn)實際上就是旅游綜合體或者文化綜合體。從理論上，我們將國內(nèi)旅游地產(chǎn)進行歸類，粗略概括可以分為四類，它們分別是：旅游景點地產(chǎn)、旅游商務地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。

第一類是旅游景觀地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間。這種房地產(chǎn)的意義在于增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。

第三類是旅游度假地產(chǎn)：又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店、用于分時度假的時權酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。

休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設施設備的建設，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

第二類是旅游商務地產(chǎn)：主要指在旅游區(qū)內(nèi)或附近提供旅游相關服務的商店餐館、游客服務中心、會議展覽場所等建筑物及關聯(lián)空間。另外，旅游休閑培訓中心等也與此相關，其客戶群體主要針對于企業(yè)公司，作為商務會議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟方便的福利待遇。

第四類是旅游住宅地產(chǎn)：主要指與旅游區(qū)在功能上和空間上相關聯(lián)的各類住宅建筑，如出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住產(chǎn)品可以有效延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈的服務功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風險。

這類住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件，如優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。

此類房地產(chǎn)又可分四類，即：①直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅；②在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅；③與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)；④以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

“比較來看，國內(nèi)旅游地產(chǎn)與國外旅游地產(chǎn)相比具有較大的差異性，兩者在不同的國家、國情和經(jīng)濟環(huán)境下形成了不同的發(fā)展方向。”

從盈利模式來劃分：

模式一：賣地滾動發(fā)展模式。旅游地產(chǎn)開發(fā)模式中的賣地滾動發(fā)展模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式。旅游先行帶動房地產(chǎn)模式不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式。以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式。以廣東省順德市碧桂花城為代表。

在國內(nèi)市場運營上，通常意義上的旅游地產(chǎn)多指旅游住宅地產(chǎn)。這里我們將中國的旅游地產(chǎn)定義為兩大類：

廣義旅游地產(chǎn)：城市群旅游地產(chǎn)、旅游景觀地產(chǎn)、旅游商務地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。

狹義旅游地產(chǎn)：純旅游度假地產(chǎn)。