旅游地產新型地產模式的誕生

旅游地產是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡管理等各個環節而打造的一個全新產業模式。同時，旅游地產在中國衍生出了新的模式——“旅游+地產”模式，其正成為中國地產界最具投資價值、并能夠長期回報的旅游產品模式，或許也將是未來傳統地產轉行的大勢所趨。

旅游地產的“前世今生”

旅游地產的產生始于法國地中海沿岸。當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并獲得了可觀的收益。

從1990年開始，旅游地產在我國正式加盟地產行業，作為地產與旅游行業的交叉行業，在發展之初，是為解決空置房問題，其顯著特征是把一部分原本為住宅用途的物業轉變為賓館等旅游物業，主要集中在沿海地區和改革開放較發達的地方。經過多年的發展，旅游地產概念最終形成，產生了“博鰲國家旅游休閑度假區”等一系列引起市場反響的標桿性項目，此時的旅游地產主要以產權酒店的形式出現。從2003年到2013年，旅游地產經過了快速發展的時期。隨著傳統房地產行業的節奏放緩，旅游地產的優勢逐漸明晰化，復合型旅游地產發展迅速。

在此風潮的推動下，中國各地的旅游房地產項目接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店；位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的“海南新世界家園”等。其中，中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店）在上海開盤僅一周內便售出產權客房近60套；還有位于深圳大梅沙四星級的“雅蘭酒店”六成客房已被買下，購買者除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閑置業方式。這樣的旅游房地產開發例子在國內正越來越多，其發展的空間也越來越大。

同時，旅游地產在中國衍生出了新的模式——“旅游+地產”模式，其正成為中國地產界最具投資價值、并能夠長期回報的旅游產品模式，或許也將是未來傳統地產轉行的大勢所趨。

難以定論的新型地產

旅游房地產業雖然發展迅速，但是關于其定義，仍沒有一個明確的規定。旅游地產，顧名思義旅游+地產，是彼此的延伸，主導地位的不同只是決定了旅游地產開發模式的不同而已。

旅游地產的部分概念界定

1 依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，包括休閑度假村、旅游景區主題休閑公園、分時度假酒店、海景住宅、景區住宅等。

2 以旅游或度假為目的，或通過旅游設施來帶動地產發展，通過整合規劃設計，開發建設、專業策劃、市場營銷、經營管理等各個環節，把旅游業和地產業相結合的一種產業模式。

3 所有與旅游業相關的物業類型。主要包括四類：旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產及旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。

4 以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式開發項目，全部或部分實現了旅游的功能。是現代社會人類追求理想生活方式的必然結果；是旅游度假概念的延伸，包括：私人度假房產（度假別墅、度假公寓等）；產權式酒店；分時度假房產（別墅、公寓等）。

5 本質為地產，與傳統住宅地產一樣具有房地產的依據旅游地產中旅游和地產因素所占的分量不同，會出現以下幾種情況：（1）地產功能只是旅游功能的一部分；（2）旅游功能只是地產功能的一部分；（3）彼此不存在包含與被包含的關系，只是兩者的交集構成旅游地產。情況（1）和（2）是將其整體看成旅游地產行業，其中因主體地位不同而出現兩種情況，而情況（3）則是整體旅游區域的功能之一，是在旅游和地產出現交集的情況下出現的。如若細分，還會因為兩者功能的強弱不同又出現兩種情況。但總而言之，以上都屬于旅游地產。

較之一般住宅，旅游房地產的特點和優勢在于它的無縫嫁接，既具有更好的外部環境因素，同時又有完善的內部配套功能，兩方面因素相結合，使旅游地產具有了極高投資價值。

屬性，只是功能與服務對象發生了巨大的變化，不再是滿足日常定居的生活、工作的需要，而是著眼于滿足游客的需求。旅游地產的主要類型包括酒店、度假村、度假別墅、第二居所、主題公園、旅游商店、旅游小鎮、汽車營地……

“旅游地產是以旅游度假休閑會議為目的，通過旅游業與房地產相結合的開發、經營模式所形成的各種物業的總稱。”這是中國房地產協會旅游地產項目組負責人蔡蕓女士給出的定義，這也是目前業內對旅游地產比較普遍的解釋。蔡蕓認為，旅游房地產主要是滿足城市居民短期居住，作為置業者第二居所的可售物業，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務活動需求為主要功能。具體包括：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式以及時權酒店、產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、登山、滑雪運動度假村等產品形態。

LAST 由以上對于旅游地產的定義可以看出，旅游地產多側重于度假旅游，或強調以旅游發展為主體，以地產為延伸；或強調發揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產行業的內容，吸引更多的消費客體。廣泛而言就是直接服務于旅游業或在空間上與旅游區有高度密切關聯的房地產開發都屬于旅游房地產。