如果政府不出手 明年9 月供求關系會惡化

由于今年開發商普遍投資開發意愿下降，導致明年市場供應量減少，在總需求沒有下降而且不斷上升的情況下，也許明年九月份市場的供求關系會惡化。

這一輪房屋價格出現下滑，北京也出現了，如果全國70個城市里頭,包括了保障房這部分資本，房屋價格肯定還是會下滑，但我不認為絕對值是下降的，下滑的趨勢一直會延續到明年九月份左右。

我們的統計報表上庫存大概有5億多,去年我們銷售13億多,相當于差不多有40%的當年銷售量的一個庫存，這個數量確實很大。但是我不覺得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不了，會逐漸累積。從總的庫存量的情況看，和今年減少的銷售量來看，今年至少到7月為止，我們的總需求并沒有下降，應該說還是上升的。銷售上和去年相比，大概到7月份為止下降了7%，差不多4千萬平方米。可是這個數里面不包括保障性住房增加的面積，可能保障性住房增加的面積超過了4千平方米。

從2011年開始提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務書開始建設，2013年下半年就開始大量的進入市場，這一部分的量是非常大的。現在看，如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。我還沒說棚改，棚改又增加了1200萬套。其實在2013年以前，每年開發商建設的房子也就是700多萬套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應量，所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費需求。

以北京為例，去年北京建了1300萬平方米的保障性住房，其中放在開發商手里的是580多萬平方米，約占45%，還有55%是政府單獨建的。開發商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經濟適用住房、拆遷安置房、自住型商品房。有報道自住型商品房幾千套商品房，但是有20萬戶在排隊抽簽搖號。這些人實際上就不進入市場。去年新房銷售一共是1900萬平方米，包括開發商的保障性住房。

大家也看見北京上個月的房價開始下降了，確實是這樣。因為把自住型商品房很低價格的數都計算進去了，一平均化以后就往下掉，好幾千套就掉下來了，很正常的就變成了一種市場信號完全不清晰的一種狀態。因為保障性住房政府那一部分是沒有完全公布的，好像那一部分房子沒了，跑哪兒去了呢？肯定在市場上。

這幾年開發商拍賣的土地里面，幾乎是1：1的供應量，開發商生產700萬套，保障性住房也生產700萬套，現在一下子變成了1500萬套。2012年3月份我們就預測，2013年的3月份房價會漲，果然漲了。因為在2011年下半年土地供應就短缺。所以2012年是一個生產式的低潮，現有的供應沒有了，到2013年會漲。今年我們預計，如果現在土地供應量下來了，開工是負的，投資是下滑的。對于GDP的影響大概是0.6%，還會下降，下一個月可能還會下降。

從供應結果看，可能到明年9月份，就會轉為供求關系惡化。我們唯一不能控制的是我們不知道政府如何保障性住房的建設，我們不知道他會多大程度上進行棚改。這兩項如果上得快，也就是明年9月份本來商品房下降的時候，供求關系應該轉換的時候，保障性住房和棚改的房子就上來了，這兩個如果上得快的話就能頂上。