房地產價格影響因素的實證研究

劉降斌++李亮亮

摘 要：應用1997—2009年全國29個省市的面板數據，分析了影響中國房地產價格的各種因素。在影響房地產價格的眾多因素中，主要選取了需求方、供給方以及金融變量進行理論分析，并結合中國房地產市場的實際提出相應假說。實證結果顯示，房價推動力的主要來源是需求方，且銀行信貸對房價的影響也不可忽視；而供給方的相關變量對房地產價格的影響較小，其中，房地產投資額對房價不具有顯著影響，竣工面積對房價的影響較小。依據實證結論，提供了一些對房地產市場調控的政策建議。

關鍵詞：房地產價格；房地產市場；銀行信貸

中圖分類號：F293.3；F224 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0021-02

引言

2007年，美國房地產泡沫的破滅，引發了次貸危機；我國房地產市場也出現了衰退的跡象，房價持續下降。2009年，受多重因素的影響，各種資金紛紛進入樓市，房地產市場量價齊升，迅速從復蘇走向過熱。弄清影響房價的主要影響因素，探究我國房地產投資是否過熱，房價是否合理，是否存在泡沫以及如何有效控制房地產價格迫在眉睫。

Abraham和Hendershott（1996）通過構造一個包含滯后項過程的住宅價格模型，揭示了住宅價格與建設成本、就業率和收入直接相關，而價格上漲幅度和利率呈負相關。Takatoshi等（1995）認為，在20世紀80年代日本房地產價格泡沫中，銀行對房地產行業信貸的急劇增加起到了誘發的作用。Collyns和Senhadji（2002）以中國香港、韓國、新加坡、泰國作為樣本，證實信貸增長顯著影響了房地產價格。喬志敏（1995）用實證分析表明，生產成本的波動對房地產價格的波動有明顯的作用。平新喬（2004）認為，地價的上升推動了房價的上升。崔光燦（2008）通過上海房地產信貸與房地產市場關系的實證研究，得出了房地產信貸同房地產價格存在著長期的協整關系，房地產信貸對房地產價格有明顯的促進作用。王松濤（2009）認為，住房價格波動不僅受到城市經濟維度與房地產市場維度因素的影響，而且也受到開放經濟維度因素的影響。

綜上所述，國內外學者對房地產價格影響因素的研究很豐富。本文歸納他們的研究，主要從市場需求、供給和金融角度出發，利用我國1997—2009年的面板數據對這一問題進行檢驗。

一、中國房地產價格影響因素和理論假說

（一） 需求方因素：人均GDP和居民可支配收入

從理論上看，人均GDP和居民可支配收入作為收入水平的衡量指標，它的上升會增強居民的購買能力，提供房屋的有效需求；另一方面，由于房產本身可以作為投資品的這種特殊性，會刺激投資性的需求。

理論假說1：人均GDP和居民可支配收入同房價應該呈現明顯正相關關系。

（二） 供給方因素：房地產投資額和竣工面積

房地產投資額反映的是房地產開發情況，代表開發商對未來樓市的投資信心，開發商是樂觀還是謹慎都切實落在了投資額上，投資額的增加相應使房地產供給增加、房價下降。

按照房地產開發規律，竣工面積一方面反映的是房地產開發情況，另一方面也反映了土地供求因素。

理論假說2：房地產投資額和竣工面積同房價的關系為負相關。

（三） 金融因素：金融機構貸款額

當房地產市場繁榮時，以個人住房貸款為主。如果此時個人住房貸款增長能滿足房地產市場需求增長，房地產價格可能會快速上升；如果個人住房貸款數量控制嚴格，價格上漲的幅度就不會太大。同樣，當房地產市場不景氣時，以房地產開發貸款為主，如銀行不能滿足開發商的資金需求，其資金鏈就會受到影響，就需要通過降價來進行銷售；如果開發貸款可以滿足其資金需求，降價的可能性就較小，僅表現為交易量的減小而不是價格的下降。

理論假說3：金融機構貸款額對房價的影響關系為正。

二、實證結果與分析

（一）樣本選擇與數據說明

本文選取了1997—2009年全國29個省、市和自治區的面板數據（青海和西藏統計數據不完整，為了面板的平穩性，本文在此舍去這兩個省）。主要數據來源于《新中國60年統計資料匯編》和各省《統計年鑒》。本文選取的主要變量如下：

被解釋變量為房價（priceRE），需求方變量為人均GDP（pcgdp）、居民可支配收入（incomeR），供給方變量為房地產投資額（investRE）、竣工面積（areaC），金融變量為貸款額（loan）。

依據本文之前對于現狀和理論的分析建立計量模型如下：

1.需求方變量。人均GDP每增加1%會導致房屋價格上漲0.0587%，且在1%的顯著水平下通過檢驗。居民可支配收入每增加1%，房屋價格就會增加0.121%，且在5%的顯著水平下通過檢驗。這個結果對假說1提供了足夠的支持。

2.供給方變量。在模型（3）中，房地產投資額項的系數為-0.284，雖然符合本文的預期，但是不顯著。這表明，房地產投資額對房價不存在統計上的顯著影響，從而在后面的模型中，剔除該項。

房地產竣工面積每增加1萬平方米，房地產價格就會下降0.0453元/平方米，且在5%的顯著水平下通過檢驗。這對假說2提供了統計支持。

3.金融變量。信貸規模對房地產價格的影響是，信貸規模每增加1%，房地產價格就會增加0.0607%。這恰好提供了支持假說3的實證證據。

三、 結論與政策建議

（一） 主要結論

通過以上回歸結果同理論假說的對比，得出以下主要結論。

1.需求因素中的人均GDP和居民可支配收入對房價的影響較為明顯。這表明，房價的一個重要推動因素是人均收入水平的增長，對于中國這樣一個人均收入水平只能算中低收入的發展中國家來說，只要收入增加，房產需求會大大增加，從而會推動房價的上漲。endprint

2.房地產投資額對房價的影響在統計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產業存在相對較大的利潤空間。

3.房地產信貸和房地產市場已形成密切的關系，信貸規模對房地產價格具有正向推動作用，表現在房地產市場對房地產信貸依賴性強，與其他資產一樣，只有流動性支持的房地產價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現房地產市場的民生性，增加經濟適用房的住房供應量。增加經濟適用房等福利性住房的供應，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩定房地產市場的主要手段之一。如果各地房地產價格出現進一步下跌，可適當放寬個人住房貸款條件，在貸款結構上向開發商做適當的傾斜，維持開發商的資金鏈。而如果房地產價格出現明顯快速上漲，則要適當嚴格個人住房貸款的發放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發放，從而起到抑制需求、穩定市場的作用。

參考文獻：

[1] Abraham，M.and P.H.Hendershott.“Bubbles in metropolitan housing market.” Journal of Housing Research，1996.2：191-207.

[2] Takatoshi，Ito.and Tokuo，Iwaisako.“Explaining asset bubbles in Japan.” Monetary and Economic Studies.Vol.14，July，1996：143-193.

[3] Collynsa，C.and A.Senhadji.“Lending booms，real estate bubbles and the Asisa crisis.” Monetary Fund working paper，2002-2020.

[4] 喬志敏.房地產開發投資的環境影響評價[J].中國房地產，1995，（1）：55-57.

[5] 平新喬，陳敏彥.融資、地價與樓盤價格趨勢[J].世界經濟，2004，（7）：3-10.

[6] 崔光燦.房地產信貸、價格及市場供求關系研究[J].金融論壇，2008，（12）：42-47.

[7] 王松濤.城市經濟開放度對房地產價格的影響研究——基于中國35個大中城市面板數據模型的分析[J].南開經濟研究，2009，（2）：

91-102.[責任編輯 柯 黎]endprint

2.房地產投資額對房價的影響在統計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產業存在相對較大的利潤空間。

3.房地產信貸和房地產市場已形成密切的關系，信貸規模對房地產價格具有正向推動作用，表現在房地產市場對房地產信貸依賴性強，與其他資產一樣，只有流動性支持的房地產價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現房地產市場的民生性，增加經濟適用房的住房供應量。增加經濟適用房等福利性住房的供應，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩定房地產市場的主要手段之一。如果各地房地產價格出現進一步下跌，可適當放寬個人住房貸款條件，在貸款結構上向開發商做適當的傾斜，維持開發商的資金鏈。而如果房地產價格出現明顯快速上漲，則要適當嚴格個人住房貸款的發放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發放，從而起到抑制需求、穩定市場的作用。

參考文獻：

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[5] 平新喬，陳敏彥.融資、地價與樓盤價格趨勢[J].世界經濟，2004，（7）：3-10.

[6] 崔光燦.房地產信貸、價格及市場供求關系研究[J].金融論壇，2008，（12）：42-47.

[7] 王松濤.城市經濟開放度對房地產價格的影響研究——基于中國35個大中城市面板數據模型的分析[J].南開經濟研究，2009，（2）：

91-102.[責任編輯 柯 黎]endprint

2.房地產投資額對房價的影響在統計意義上不顯著，竣工面積對房價的影響在經濟意義上也是較小的——竣工面積每增加1萬平方米，房地產價格每平方米才下降0.0453元。這表明，房價的決定因素主要不在供給方，這可能部分驗證了房地產業存在相對較大的利潤空間。

3.房地產信貸和房地產市場已形成密切的關系，信貸規模對房地產價格具有正向推動作用，表現在房地產市場對房地產信貸依賴性強，與其他資產一樣，只有流動性支持的房地產價格才能快速上漲。

（二） 主要政策建議

1.有效抑制房地產的投機需求。人均收入水平的提高會增加一部分投機需求，這會使房價出現較大的波動并可能推動房價超出中低收入階層的購買能力，這就需要我們在一定程度上抑制投機需求。

2.實現房地產市場的民生性，增加經濟適用房的住房供應量。增加經濟適用房等福利性住房的供應，等于變相增加了中低收入階層的補貼，提高了他們的收入，從而為抑制市場價格的上漲提供可能。

3.銀行信貸可作為短期穩定房地產市場的主要手段之一。如果各地房地產價格出現進一步下跌，可適當放寬個人住房貸款條件，在貸款結構上向開發商做適當的傾斜，維持開發商的資金鏈。而如果房地產價格出現明顯快速上漲，則要適當嚴格個人住房貸款的發放條件，特別要控制對于以投資、投機為目的的個人住房貸款的發放，從而起到抑制需求、穩定市場的作用。

參考文獻：

[1] Abraham，M.and P.H.Hendershott.“Bubbles in metropolitan housing market.” Journal of Housing Research，1996.2：191-207.

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[3] Collynsa，C.and A.Senhadji.“Lending booms，real estate bubbles and the Asisa crisis.” Monetary Fund working paper，2002-2020.

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[7] 王松濤.城市經濟開放度對房地產價格的影響研究——基于中國35個大中城市面板數據模型的分析[J].南開經濟研究，2009，（2）：

91-102.[責任編輯 柯 黎]endprint