如何加強建筑物在使用過程中的養(yǎng)護

張俊華

(原平市大營溫泉開發(fā)管理處，山西原平 034100)

改革開放以來，我國經(jīng)濟建設高速、健康的發(fā)展，各種為人們進行生產(chǎn)和生活、學習、工作使用的建筑物不僅數(shù)量激增，并且質(zhì)量、功能也迅速提高，從而形成了國家和社會日益增長的龐大的物質(zhì)財富。面對這筆巨大的物質(zhì)財富，我們又是如何保證其發(fā)揮最大的社會效益和經(jīng)濟效益的，答案是否定的。我國長期存在的“重建設、輕管理”的思想，使得大量既有建筑結(jié)構(gòu)、建筑部件和建筑設備由于沒有得到有效的維護而導致現(xiàn)有建筑物存在一年新、二年舊、三年破的嚴重浪費現(xiàn)象，甚至其安全性亦受到了影響。那么，保障現(xiàn)有建筑物正常的使用功能，保持、延長其使用壽命，建立和完善我國現(xiàn)有建筑物在平時的使用過程中日常的養(yǎng)護管理制度就顯得尤為迫切。下面重點介紹如何對永久性建筑物的日常養(yǎng)護管理。

1 全面提高房屋管理人員素質(zhì)

房屋管理人員是現(xiàn)有建筑物的直接管理者，對于建筑物養(yǎng)護的好壞起著關鍵性的作用。

1)隨著社會的進步，建筑物也越來越向現(xiàn)代化、智能化、大型化發(fā)展。對于房屋管理人員也要緊跟形勢，不僅要具備足夠的專業(yè)知識和一定的法律知識，還要有足夠的責任心，懂得如何用最合理的維修養(yǎng)護手段使建筑物取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。不能目光短淺，只顧眼前，只管不修，只修不養(yǎng)。具體來說，一要有足夠的建筑專業(yè)技術(shù)知識和建筑物維修養(yǎng)護知識，能夠看懂各類建筑物的設計圖紙，能夠鑒定房屋的完好和危險程度，合理安排所管建筑物的養(yǎng)護和維修計劃。二要具有綜合分析能力，能夠協(xié)調(diào)好各方面的關系。合理利用好建筑物養(yǎng)護和維修資金，既能保證建筑物完好，使用者滿意，又能節(jié)約資金。三要有一定的宣傳工作能力，能夠向建筑物的使用者宣傳如何合理地使用現(xiàn)有建筑物，愛護現(xiàn)有建筑物的有關知識，使使用者都能自覺地、正確地使用建筑物的各種設備，及時保養(yǎng)修繕，避免出現(xiàn)人為損壞。

2)要求房屋管理人員具有足夠的道德素質(zhì)和品德修養(yǎng)，有良好的職業(yè)道德，堅持原則，主動服務，按照制度及時發(fā)現(xiàn)問題，適時養(yǎng)護，全心全意為建筑物的使用者排憂解難。

2 建立健全必要的養(yǎng)護管理制度

在使用過程中加強對現(xiàn)有建筑物的養(yǎng)護，就必須建立必要的養(yǎng)護管理制度，要以制度為準則，規(guī)范房屋管理人員的工作。

1)要建立對建筑物的定期檢查制度。

為了及時發(fā)現(xiàn)建筑物可能存在的問題，合理安排維修，保證建筑物安全和正常使用，房屋管理人員每年要安排固定時間，對建筑物進行一次全面普查，作好記錄，對建筑物的每個部位所發(fā)現(xiàn)的問題分析匯總，對于建筑物的完好等級做出準確評價，為房屋管理人員編制養(yǎng)護計劃提供準確資料。在每年雨季前，要對建筑物的屋面、雨落管等部位進行防雨防漏檢查，保證建筑物在雨季不發(fā)生漏雨情況;在每年冬季供暖前，應對建筑物的門窗、供暖設備進行檢查，保證冬季不走風漏氣，供暖設備能夠正常運行。每次特殊的天氣如暴雨、大風、大雪、地震過后，應對建筑物進行一次排查，發(fā)現(xiàn)問題應立即解決，不能等待，保證建筑物的使用安全。房屋管理人員對于定期檢查制度，一定要領導負責，全面監(jiān)督，持之以恒，認真負責，落到實處，不能走過場，敷衍了事。

2)根據(jù)定期檢查結(jié)果，適時安排維修及搶修。

建筑物的安全直接關系到使用者生命及財產(chǎn)的安全，決不能有一丁點的疏忽和懈怠。房屋管理人員應根據(jù)定期檢查結(jié)果，對建筑物哪些部位，何時需做何種維修，怎樣維修或養(yǎng)護應做到心里有數(shù)，能夠及時安排相關人員對建筑物進行維修處理，并隔一定階段，對已經(jīng)維修部位進行復查，確保問題的徹底解決，防止因維修不達標而存在威脅安全的隱患。當出現(xiàn)雷擊、漏電、火災、塌方、爆炸、漏水等意外災害事故時，還要有必要的搶修制度。做到零修不過夜，急修不超過4 h的檢修要求。并且要有必要的材料儲備和物質(zhì)保障，最大限度地降低建筑物使用者的損失。

3)建立科學的定期保養(yǎng)制度。

要保證建筑物的安全、可靠，盡可能發(fā)揮現(xiàn)有建筑物的社會效益，延長其有效的使用壽命。因此在建筑物的管理維修方面，就決不能按照以前一貫的做法，對現(xiàn)有建筑物只維修不保養(yǎng)，哪疼醫(yī)哪，哪里問題出現(xiàn)了然后再亡羊補牢去修哪里。一定要改變觀念，在平時注重“養(yǎng)重于修”，對建筑物建立定時保養(yǎng)制度。按照國家相關規(guī)范，建筑物的各構(gòu)、部件均有規(guī)定的使用年限，超過了其正常的、合理使用年限，就會不斷出現(xiàn)問題。若等到這些構(gòu)、部件損壞嚴重了再去修繕，就已經(jīng)為時已晚了，可能鑄成大禍。應該在合理使用年限內(nèi)，訂立科學的保養(yǎng)、更換制度，以保證建筑物的正常使用，延長其使用壽命。例如:門窗、墻壁的油漆，飾面層一般5年應重新油漆一遍;建筑物的紗窗3年左右，就應該刷一遍鉛油保養(yǎng);外墻10年左右進行一次檢修、更換;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷變化情況，必要時可全部更換。這種定期保養(yǎng)制度，是保證建筑物安全、完好、增加使用壽命的非常重要的制度。

4)建立建筑物技術(shù)檔案管理制度。

建筑物技術(shù)檔案記述反映了建筑物建設、修繕、養(yǎng)護等具有保護價值的一些真實記錄(包含設計圖紙、竣工圖紙、施工洽商、現(xiàn)場照片及一些重要的輔助文字資料)，它是以后對建筑物進行維修、養(yǎng)護的重要參考依據(jù)。如果要對現(xiàn)有建筑物進行維修或養(yǎng)護，專業(yè)技術(shù)人員就必須要查閱保存好的建筑物技術(shù)檔案，以便了解建筑物的實際做法，為養(yǎng)護的決策提供強有力的依據(jù)。

3 對建筑物重點部位加強檢查，制定合理的養(yǎng)護計劃

3.1 屋面防水層

因屋面經(jīng)常遭受風和雨的沖刷、侵蝕，陽光的照射、大氣溫度變化的影響等，使其老化速度加快。另外，一些不懂專業(yè)而又私搭亂建者的人為損壞，也使得屋面防水處于損壞狀態(tài)。因此，為了延長屋面防水層的使用壽命，節(jié)省返修費用，在使用過程中必須通過檢查和保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，及時有效維修。具體做法如下:

1)屋面清掃。

非上人屋面，每月或每季度應組織相關人員對屋面上的落葉、枯枝、青苔、雜草等清理1次。下雨及下雪后，應及時清除雨雪;上人屋面，與地面一樣要經(jīng)常清掃，保證下水道暢通。保證各種防、排水設施處于有效狀態(tài)。

2)定期檢查。

組織專業(yè)技術(shù)人員定期對屋面上各種設施的工作狀況，進行全面詳查，做好記錄。按照記錄情況，制定維修、保養(yǎng)方案。請專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍，合理修繕，使屋面防水層永遠處于完善狀態(tài)。

3)屋面使用應加強管理。

屋面的使用，必須經(jīng)過房屋管理人員的允許，并進行合理規(guī)劃。對于屋面經(jīng)允許增加的附屬設施如廣告牌、天線等要求其專業(yè)人員提供滿足國家規(guī)范的合理的構(gòu)造方法，防止對于屋面防水層的破壞性操作。施工時應有必要的保護措施，并且在使用期應有專人管理。上人屋面要杜絕私搭亂建，隨意改變使用用途，屋面嚴禁使用具有腐蝕性的液體，以免對屋面防水層造成破壞。

3.2 外墻面

定期檢查時，可通過觀察或用小錘輕劃檢查。不允許用強酸對任何墻面進行擦洗;外墻面上有露出的鐵件，必須定期刷漆保養(yǎng)，防止鐵件銹蝕影響結(jié)構(gòu)及水銹污染墻面。對于空鼓墻面應局部或全面更換，防止影響內(nèi)部保溫層及結(jié)構(gòu)墻體的使用壽命。

3.3 門窗

對于建筑物的使用者要做好宣傳工作，在平時發(fā)現(xiàn)問題應立刻解決。

1)不要在門扇上懸掛過重的物品且避免銳器磕碰、劃傷。開啟或關閉門扇時，不要用力過猛。

2)不要用濕手開啟門鎖，或?qū)⒏g性溶劑濺到木門及門鎖上。開啟門鎖或轉(zhuǎn)動門鎖把手時，不要用力過猛。合頁、門鎖等經(jīng)常活動的五金配件，發(fā)生松動時要立即擰緊。門鎖開啟不靈時，可以往鑰匙孔中加入適量的鉛筆芯末等潤滑物進行潤滑。

3)擦拭玻璃時，不要使清洗劑或水滲入玻璃壓條縫隙內(nèi)，以免壓條變形。擦拭玻璃時不要用力過猛，以免玻璃損壞傷及人身。玻璃破損后務必請專業(yè)人員進行維修。

4)清除木門表面污跡時，可采用哈氣打濕后，用軟布擦拭。硬布很容易劃傷表面，污跡太重時可使用中性清洗劑、牙膏或家具專用清洗劑，去污后，立即擦拭干凈。木門的棱角處不要經(jīng)常磨擦，以免造成棱角處飾面材料褪色破損。在清除木門上的灰塵時，不使用軟棉布擦除時，可采用吸塵器進行清除。為保持木門表面光澤和使用壽命，應定期進行清潔、除塵，可使用木制裝修產(chǎn)品專用的養(yǎng)護液對其表面進行養(yǎng)護。

3.4 結(jié)構(gòu)層

嚴禁在結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞，若要開鑿，必須經(jīng)過設計驗算并經(jīng)房屋管理人員同意。對于使用者在地面上堆放的物體，若有超載情況應立即讓其清理，避免引起結(jié)構(gòu)破壞。

3.5 衛(wèi)生間

通過檢查，是否有漏水及積水情況，防止積水滲入墻體及結(jié)構(gòu)層影響使用壽命。

3.6 頂棚

發(fā)現(xiàn)翹邊、裂掛、破損、陰濕應及時修補或更換。

4 結(jié)語

經(jīng)過30多年的發(fā)展，我國大量的建筑物已處于維修高峰期，若我們不能夠在建筑物的管理上給予足夠的重視，依然采用“重建輕修”的做法，不能夠做到未雨綢繆，加強對建筑物的養(yǎng)護。對于國家的這筆龐大的物質(zhì)財富就不能保障其正常的使用功能，保持建筑物合理的使用壽命，將會給國家?guī)砭薮蟮膿p失。因此，我們一定要重視建筑物在使用過程中的養(yǎng)護工作，使建筑物發(fā)揮其最大的社會效益和經(jīng)濟效益。

［1］李仕國，狄生奎.高校建筑物生命周期內(nèi)的管理維護工作探析［J］.建筑節(jié)能，2009(3):75-78.