論作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用

○譚錦濤

（深圳市機場物業服務有限公司 廣東 深圳 518128）

一、作業成本法相關理論

作業成本法是一種以作業為基礎的成本的核算方法和管理制度，在作業成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業、作業中心、作業動因、作業成本庫等概念。作業成本法的基本原理是產品會消耗作業，而作業會消耗資源；生產會導致作業的發生，作業會導致成本的產生。在作業成本法下，成本的計算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業并建立作業中心；第二，界定出各類資源的耗費；第三，選擇資源動因，將資源追加到作業中心，形成作業成本庫；第四，選擇作業動因，把作業成本庫中的費用分配到成本對象。

二、物業服務企業成本管理理論

1、物業管理的起源及業務特征

物業管理從廣義上來說就是泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務；從狹義上來說物業管理就是物業企業按照物業服務合同的約定，維護特定房屋所處區域內的配套設施、環境衛生和公共秩序的活動。伴隨著房地產行業的飛速發展，物業服務公司在八十年代在我國出現，并逐漸由沿海城市向內地擴展，到了新世紀后，物業管理行業也逐步走向了法律化、規模化、市場化。

物業管理企業向客戶提供多功能、全方位的服務，涉及的服務范圍較廣，如果按業務種類不同可分為：環境衛生管理、治安消防管理、設施設備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。物業管理企業為業主提供上述服務，給業主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產和消費的不可分性、無形性、連續性和多樣性。

2、物業服務成本的構成及特點

物業管理企業提供的是無形服務，但同樣需要消耗成本資源，從成本構成情況來看，物業企業的成本費用主要包括：管理及服務人員的薪資、物業清潔服務衛生費、物業園區綠化養護費、物業管理區域公共設施維修維護費、治安消防秩序維護費、國家法定稅費、物業公共責任險等。

物業管理的工作項目較多、程序也較為復雜，物業企業服務成本體現出了服務行業的特點，即服務收入很難和某項成本費用直接相關，其特點也可概括為：成本構成點多、間接費用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。

3、物業企業成本管理方法

物業成本管理方法是企業計劃、協調、控制各項成本費用時使用的手段，其目的是為了降低企業成本，提高企業的經濟效益。成本管理方法包括：成本預測、成本決策、成本預算、成本核算、成本控制等。

二、物業服務企業作業成本管理系統構建

1、物業企業應用作業成本法的必要性及可行性

服務行業很少有專利產品，所以其產品本身是很容易被復制的，這就使得成本費用控制成了服務行業競爭的關鍵環節。目前，物業企業在成本費用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業服務成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業企業貫徹盈利性原則等。

物業服務企業對物業管理市場的競爭越來越激烈，人工費用的上漲和業主需求的不斷提高，更是給物業企業帶來了極大的經營壓力。此外，在物業企業服務成本不斷增加的情況下，物業服務費提價卻困難重重，這使得企業的利潤不斷的降低。在外部市場競爭和內部成本上升的雙重壓力下，企業必須努力控制成本費用，同時尋找新的利潤增長點。第一，企業要做好常規服務，改進作業流程，以優質的服務換取優價的回報；第二，企業要降低管理成本，將綠化、保潔、設備維修外包給更專業的公司，充分利用社會化分工；第三，物業企業要開拓經營思路，提供差別化服務。

作業成本法主要應用在制造業，而且取得了顯著的效果，但從物業企業服務特點來看也基本具備了實施作業成本管理的要求：第一，物業企業的間接費用在總成本中的比例較高；第二，物業服務企業個性化服務較多；第三，物業企業的信息化水平在不斷提高。

2、物業企業作業成本管理系統構建

物業企業作業成本管理系統構建應該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩定與發展的原則、易理解操作的原則等。物業企業作業成本管理體系的管理主體是物業企業，管理對象是物業服務過程，成本管理工作應該做到目標明確、業績考核、進行調節。傳統的成本管理重點集中在生產成本，從物業管理企業來看就是重點把控服務過程中各種資源的消耗，而作業成本管理是傳統成本管理的拓展，其控制內容包括：物業企業規模的確定、物業管理處的設立、物業資質的定位、各個作業中心的控制等。

物業管理系統是為了滿足客戶需求而形成物業作業集合，集合中的每個作業都在作業過程中消耗一定的資源，并產出相應的價值?；谧鳂I的物業成本管理系統將作業目標和成本目標有機的結合在一起，目標成本指標按作業鏈層層分解給各部門、各環節，最終實現降低和優化成本的目的?；谧鳂I的物業成本管理體系由作業分析、標準作業成本、作業預算、作業成本差異分析、作業成本控制、績效評價、作業優化等環節構成。物業作業成本管理體系將作業成本法和目標成本有效結合，其具體技術路線為：第一，明確物業成本管理的具體目標；第二，監督物業成本的形成；第三，通過績效考評及時糾正偏差。

三、物業服務企業作業成本預算

只有將物業企業整個業務流程進行透徹的作業分析，制作出的成本管理目標才能夠具有合理性。第一，分析必要的作業，分析的目的是在成本發生前就消除不必要的支出，必要作業指的是作業對客戶來說是必要的，或者作業對物業企業是必要的，除此兩項之外則都是不必要的；第二，分析重點作業，重點作業就是以組織存在為目的的中心作業，根據重要性原則要對重要作業進行細致的分析；第三，分析增值作業，增值作業是因給客戶帶來附加值，從而增加企業利潤的作業，物業企業應分析作業的增值性，消除不增值作業；第四，分析作業的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業企業對作業的執行情況可從作業效率、作業時間、作業質量等方面進行判斷。

物業企業作業預算使實際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠將物業成本控制落到實處。作業預算編制的具體步驟包括：確定好預算目標、作業分析與流程優化、確定合適的物業作業量計量單位、確定作業消耗率與作業量、確定資源消耗率與資源需求量、預算資源需求成本與服務成本等。

四、物業服務企業作業成本核算

1、成本核算要素

物業服務企業作業成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業管理是一種以合同為中介的信托管理，物業企業的收入使以物業合同為對象，那么將服務合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的；第二，成本核算期間，物業企業是依據合同簽訂的時間為業主提供服務的，將營運周期作為成本核算期間較為合適；第三，成本核算范圍，物業企業從事物業管理活動過程中，為業主提供維修、管理等服務發生的各項支出，都應該計入成本費用；第四，成本核算項目，通常來說物業企業的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設備維護費、保安費、保潔費、綠化費等。

2、成本核算模型

首先，要實施作業成本法就需要對物業企業作業進行合理的界定，物業企業一般設立經營部、財務部、品質部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業的運轉，以及為業主提供服務。確認物業企業的主要生產流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設施設備日常運行維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設施設備日常運行維護就可分為日常檢查、定期保養、定期維護等流程。企業對作業流程進行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優化流程，降低成本。

其次，作業確認之后就要衡量各作業消耗的資源，作業成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。物業企業消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業務費、辦公費用、固定資產折舊等。

再次，作業成本法核算下與某項作業相關的資源應直接計入該作業，如存在一資源支持多作業的情況，應該依據該資源的使用動因將其分配到各相關作業中去。在將資源耗費歸集到作業成本庫的過程中，應依據成本效益原則、充分性原則、相關性原則及重要性原則，在不失精確度和節約成本的前提下對相關成本動因進行選擇。資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動因率兩個步驟。

最后，作業動因是作業成本發生的原因，作業動因的確定非常重要，一旦出現判斷失誤就會出現成本扭曲的情況。選擇成本動因要考慮數據取得難易程度、作業實際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關性、成本動因導致的行為后果等因素。確定作業動因后，即可依據成本動因率等公式將作業成本庫中的作業成本，分配給各個成本計算對象。

五、物業服務企業作業成本控制及績效評價

1、標準作業成本

標準成本是為每個單位作業設立的，反映的是單位作業成本耗費，它是進行成本控制的基礎。物業企業在制定標準成本時應該遵循可行性、有效性、相關性、真實性、成本效益性及可控性等基本原則。物業企業的作業項繁多，如果給全部作業項均制定標準作業成本，會耗費企業大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標準作業成本應以是否增加客戶價值為基準，不增值的作業如稅費、資產減值損失、財務費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀強制性，所以其成本標準為零。以作業為對象的物業增值作業成本計算公式為：增值作業標準成本=標準固定成本+標準變動成本。

2、作業成本差異計算及分析

通過作業成本差異分析，企業才能夠進行有效的成本控制和成本改善，標準作業成本差異是指實際成本和標準作業成本之間的差異。完成作業成本差異分析步驟如下：計算差異數額——尋找差異原因——判斷差異責任——采取改進措施。

因物業企業標準作業成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業成本差異可分為變動作業成本差異和固定作業成本差異。變動作業成本差異計算公式為：變動成本作業差異=（實際單位變動作業成本*實際作業量）-（標準單位變動成本*標準作業量）；固定成本作業差異=（實際單位固定作業成本*實際作業量）-（標準單位固定成本*標準作業量）。

3、績效評價及作業優化

績效評價能夠提高工作效率、改善服務質量，是物業企業進行管理的必備工具。物業企業進行績效評價應關注兩個方面：第一，根據評價結果對過去的業績情況進行獎罰；第二，根據過去的業績分析未來的作業取向。

物業作業成本管理的最終目的是要通過作業成本預算、作業成本核算、成本績效評價等手段，實現企業作業成本的全面優化。作業改進常見的方式包括：第一，作業消除，例如：制定完善的采購計劃可以消除部分倉儲作業、選擇優秀的設備供應商可消除部分維修作業、聘用高素質的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業等；第二，作業選擇，每一個產品設計都有不同的作業及成本，通過比較不同的作業成本來選擇成本效益最好的作業；第三，作業減低，改善必要的作業效率，改善在短期內無法消除的無效作業；第四，作業分享，利用規模經濟提高相應物業作業的效率。

[1]田寧：淺談工作績效考核在物業管理企業中的運用[J].現代物業，2007（9）.

[2]林昆明：降低物業成本管理的三個途徑[J].城市開發（物業管理），2009（3）.