新加坡住房政策的發展進程及效果評價

何洪靜

(五邑大學政法學院 廣東江門529020)

新加坡是一個面積狹小、以華人為主、有較長英國殖民史的城市國家。在殖民地時代新加坡住房問題長期存在并遭受忽視;獨立后，新加坡政府不斷致力于解決住房問題，并將住房政策當成建立模范國家的實質性工具。通過長期強有力的政策干預，新加坡政府建立了以“中央公積金” (CPF)為主要資金支持、以“住房開發局”(HDB)為主導供應方式、以自有住房為主要權屬、且覆蓋大部分社會成員的獨具特色的住房政策體系。本文試圖簡要剖析新加坡住房政策的發展歷程，并對其住房政策干預效果的積極與消極方面加以評價。

一 新加坡住房問題的形成

新加坡今日雖為城市國家，但歷史上卻是農業社會。1819年前新加坡即吸引中國東南沿海移民前來定居，并從事農業開墾活動［1］。1819年后英國人萊佛士竭力將新加坡打造為轉口貿易樞紐，從而開啟了新加坡的近現代史。隨著工商業的勃興和貿易中樞港地位的穩固，新加坡逐漸成為一個城市社會。1947年新加坡城市化比重高達72.5%，到20 世紀70年代則屬于真正的城市化社會［2］。

在港口城市的興起過程中，由于吸引了大量來自東南亞特別是中國的移民，新加坡住房壓力不斷增大。新加坡島北部屬農業社會，以華人移民為主的農民建立了高度密集的村莊，他們大部分居住在簡易的棚屋之中;島南部屬殖民者和工商業群體聚集的城市社會，雖然住房條件要好于島北部，但同樣較簡易，并且因人口的高度聚集，居住顯得更加擁擠。例如，1907年新加坡約有25 萬城市人口，房屋僅有2 萬套，每套住房人數高達12.5 個;1931年這一指標甚至進一步上升到15.3 人/套。二戰結束后，新加坡城市住房更為擁擠。據英國殖民地政府住房委員會報告，1947年新加坡住房水平下降到18.2 人/套;其貧民區屬世界上最糟糕之列，大約30 萬人住在沒有任何衛生、水或基本衛生設施的臨時棚屋中［3］。

殖民地時代新加坡突出的住房問題，固然與當時的城市化進程、經濟發展水平和經濟發展模式等有關，但殖民地政府的社會政策導向也難辭其咎，盡管殖民地政府在創制現代法律與行政系統和促進工商業發展方面功不可沒。1959年前殖民地政府一直強調自由放任主義，聲稱住房問題是一個經濟現象，經濟轉型后即會消失。在這種理念的指導下，政府資源主要用于轉口貿易和軍事基地建設，用于社會目的的資源投入受到限制，住房等民生問題治理則被有意地忽視。

因此，不難理解，獨立后新加坡面臨住房問題的嚴峻挑戰。1960年新加坡首任住房開發局主席訪問了一個社區，結果發現:部分城市居民要露宿于人行道邊臨時的帆布床上;一棟三層商住樓有200 多人，卻只有1 個廁所和2 個浴室，并且陰暗潮濕。從供應上看，1959—1968年新加坡每年需要新增住房供應1.47 萬套，但1959年總共只建設4003 套［4］，不到需求數量的1/3。因此，解決住房問題構成了新生國家的緊迫事項。

二 住房政策的發展歷程

新加坡自治后的住房政策發展歷程，可劃分為以下五個階段。

第一階段:以中低收入者租賃為主的住房開發局公共住房供應階段(1960—1965年)。由于住房問題的嚴重性，新加坡一開始即拋棄了英國的不干預模式，而將公共住房建設作為施政的優先任務。而且，新加坡住房政策干預不僅用于解決住房問題這一緊急臨時任務，還被賦予推進經濟發展、促進充分就業、實現社會穩定和國家認同等特殊角色。這樣，新加坡住房政策一開始就既是發展型社會政策的形式［5］，又是建立新國家的實質性工具。1960年新加坡政府建立了“住房開發局”這一公共非營利實體。住房開發局負責統籌住房建設，直接供應住房，并在政府支持下在住房供應上擔當主導作用。在初期住房建設中，住房開發局以臨近中央商業區5 英里范圍內的既有棚戶、小農場主和破舊住房的拆遷用地作為主要建筑用地來源［6］，以租賃住房建設作為主導的權屬形式，并采取大規模供應方式。1960—1965年住房開發局實際供應量達到5.38 萬套，而原來估計的需要量為5.2 萬套［7］，從而超額完成了預定目標。從這一時期開始，隨著住房開發局主導作用的發揮，私人部門開始歷史性地淡出其在住房供應上的主導作用。與此同時，在建設過程中，由于將水電供應與住房建設相結合，住房開發局亦顯著地改善了市民的居住環境。

第二階段:中央公積金支持下以中低收入者自有住房為主的住房開發局住房供應階段(1966—1970年)。1965年脫離馬來聯邦后，新加坡25%的人口仍住在棚屋中，短缺現象依然嚴重。為此，新政府繼續強調，要通過住房開發局的公共住房供應來滿足民眾住房需要。不過，與前一階段相比，這一階段住房政策有兩個重大改變:一個是權屬目標上的重大改變，即不是提供公共租賃住房，而是提供低成本的自有住房。這一階段住房開發局住房的購買資格，嚴格限制為符合給定收入上限的新加坡公民或永久居民。在購買過程中，申請人要支付交易價格的20%，并以6.25%的固定利率獲得最長15年的貸款。在政策剛開始實施時，由于可供購買的住房很少和大多數人難以提供首付款，只有13.6%的公共住房住戶選擇購買現有住房。面對這一困境，政府開始提升收入上限并允許小家庭購買，但因可售房源有限而效果有限。為降低住房購買上的資金約束，1968—1969年新加坡做出了另一個重大改變，即允許住房購買者動用部分中央公積金作為首付和月供，來購買住房開發局住房。這一政策極大提升了民眾對公共供應的住房的購買能力和熱情，1968年賣出的公共住房是上一年的2 倍。

第三階段:中央公積金支持下以包括中等收入群體在內的自有住房為主的、以住房開發局—住房與城市開發公司—私人市場為主體的三元住房供應的穩步拓展階段(1970—1979年)。這一階段新加坡政治穩定，經濟繁榮，人均收入持續高增長。1965—1973 新加坡人均GDP 增長12.7%，通脹率只有3.7%;1974—1979 通脹率達到5.9%，GDP增長率仍達到8.7%。隨著真實收入的增加，對公共的自有住房的購買在整個70年代穩步提升。在這一過程中，政府進一步提高了公共的自有住房的收入上限，從而使公共供應的自有住房受益面更廣泛;政府亦賦予永久租戶更靈活的選擇，如沒有首付要求，貸款償還期限延長到20年，減免物業稅;政府還允許在特定條件下在再出售時有一定的利率優惠。

這一階段最重要的舉措當屬將公共供應的自有住房對象范圍擴展到中等收入群體，而不僅僅限于以前的中低收入者。1973—1974年前，新加坡中等收入群體的社會重要性日漸上升，但由于私人住房成本的上升和物業價格的上漲，他們難以有足夠的能力在私人市場購買自有住房。為此，1974年政府建立了面向這一群體的住房與城市開發公司。住房與城市開發公司住房在質量與設計上和私人部門相當，但成本只有后者的一半;收入上限定得很高，并且購買者能和住房開發局對象一樣用公積金購買。這些舉措進一步促進了公共供應的自有住房的發展。70年代末新加坡公共住房已容納67%的人口，其中38%為公共的自有住房;1971—1980年間新加坡租賃住房需求量合計11.5 萬套，自有住房需求量則高達26.3 萬套，遠遠超出前者。二者表明，無論在供應還是需求方面，新加坡住房政策都實現了向公共供應的自有住房社會的轉型。

第四階段:中央公積金支持下以中—低收入群體的自有住房為目標、住房開發局—私人市場為主體的二元住房供應的形成與發展階段(1980—1989年)。這一階段是新加坡住房政策的成熟階段。這表現在:一是供應主體整合。1980年新加坡著手推動住房開發局和住房與城市開發公司在住房規劃與開發方面的整合;1982年兩個機構合并，從而使住房開發局的服務對象最終同時覆蓋了中低收入家庭和中等收入家庭。二是資金供應方式的相機選擇。1983年新加坡總儲蓄率達到了 GDP 的39.4%，其中多數由公共部門(特別是中央公積金)產生;1986年公積金的雇主繳費從25%下降到了10%，以推動經濟擺脫衰退;隨著經濟的恢復，1988年它又恢復到了20%。三是在總體儲蓄和中央公積金繳費增加等的支持下，權屬模式日趨穩固。80年代新加坡限制公共租賃住房的增長，向購買者提供面積與區位上的更多選擇，進一步推動了自有住房需求的上升。1981—1990年民眾的租賃住房需求量為5.45 萬套，自有住房需求量則高達39.9 萬套。四是二手市場的發展。政府鼓勵公共物業業主出售并升級公寓，從而促進了二手公共物業市場的擴張和住房市場的向下過濾效應。80年代末新加坡公共的自有住房率已達到79%，公共住房容納的人口占到總人口的87%。這表明，80年代末新加坡已實現向公共供應的自有住房社會的徹底轉型。五是居住混合模式的采納。為了防止不同教育、收入和族群間的社會分裂，新加坡住房政策更大程度地滲透了居住混合理念，多元社會特點不斷深入到微觀社區的居住安排細節之中。

第五階段:私人住房市場的刺激與調適階段(1990年后)。90年代新加坡經濟接近乃至超過發達國家水平，住房問題亦已基本解決。在這一背景下，住房開發局繼續完善其住房政策。一是設計實施上的改進。1991年后住房開發局開始嘗試為有抱負的公共住房購買者提供廣泛的設計選擇。二是抵押貸款政策的調整。1993年住房開發局改進了抵押貸款政策，二級市場購買者最多可獲得相當于售價80%的抵押貸款，低收入家庭則可達95%。三是二手交易稅的調整。1997年住房開發局引入對其下轄物業的轉手稅收措施，以縮短等待新物業的時間，并讓潛在客戶能在不支付轉讓稅收的條件下購買轉售住房。四是私人住房市場的刺激與調適，這是這一階段政策的最大變化。這是因為，在日益成為全球化城市國家的背景下，新加坡私人物業需求不斷增長。為此，政府將小片土地出租給私人公司，并且這類住房同樣可用中央公積金購買。由于私人物業供不應求和價格不斷高漲，公共住房面臨價格不斷上漲的壓力，從而威脅了現有的可承受住房制度。為應對這一挑戰，住房開發局一方面將中等面積的公寓物業價格與1996年8月份的收入水平聯系起來，以確保至少90%的家庭能夠享有3 室或70%家庭能夠享有4 室二手住房這一目標，另一方面則繼續對收入上限加以評估，以使90%社會成員能夠獲得更好的公共住房。最后是金融危機下的權宜性調整。從1998年起，為對抗經濟危機，新加坡降低了中央公積金繳費率，住房開發局也提供了額外的低利率貸款，以幫助低收入群體購買住房［8］。

三 住房政策干預的積極效果

第一，新加坡住房政策干預總體上是成功的。這表現在:今日新加坡有著“花園城市”的世界美譽，居住環境優越;有著按比例計算的世界上規模最大的公共住房干預計劃;有著高收入國家中最高的住房自有率，是最成功實現“自有住房社會”理念的國家;消除住房貧困效果顯著，城市住房水平在亞洲國家中屈指可數。

第二，住房政策干預對經濟發展產生了積極支持作用。新加坡住房建造業對經濟發展有顯著的推動作用，其中公共住房功不可沒。例如，1984年新加坡公共住房建造對建筑業的貢獻率達到76%，為歷史最高。公共住房還創造了眾多就業機會。在新鎮和公共住房社區，超市與購物中心等提供了許多普通就業崗位;新加坡1000 個雇員崗位中，4個與住房開發局有關［9］。公共的自有住房供應亦有利于勞動力素質的提升，因為自有住房的較高成本及其對穩定收入的依賴，使正規就業市場成為必要，而這又要求具有富有能力和紀律性的勞動大軍。

第三，推動了族群融合和社會穩定。在發達國家，族群空間分裂是一個突出的社會問題，而政府干預也可能失靈。例如，許多發達國家城市曾鼓勵更大的社會與經濟混合，但大型公共住房開發項目卻反而導致貧窮的集中和弱勢群體的邊緣化。新加坡則避免了這樣的情形。實際上，從開埠起新加坡即注意采取措施避免這一局面的出現。萊佛士為避免族群之間的爭斗和讓族群和睦相處，對住在每個村落的各族群都指定了一位當頭人，并建立了歐洲商人為主的法庭［10］。當然，20 世紀60年代前新加坡各族群的空間分裂程度仍較高。60年代后新加坡將公共住房當作實現多族群空間整合的工具，成功降低了族群“飛地”數量，并通過建立一系列委員會與鎮議會等措施，培育了人們的社區意識，增進了社區整合［11］。此外，新加坡在住房服務供應與分配過程中也堅持亞洲價值觀，例如強調家庭在住房分配上的優先權;在家庭日益核心化的趨勢下，新加坡進而實施了子女住房與老人住房之間的空間接近政策［12］，從而有利于維系照顧老人的家庭責任，并維持社會穩定。

第四，促進了效率和公平二者的兼顧。如何兼顧效率和公平，是住房政策領域中的一個難題;在處理這一難題上新加坡也取得了重大成就。對比香港通過房地產市場投資而獲得的經濟發展和社會福利安排，新加坡住房政策在政府角色上更顯著，在自有住房受益上更公平［13］，處于住房貧窮境地的人口比例更低。因對私人市場的強有力調控，新加坡也避免了香港等其他國家和地區面臨的活躍的住房投機與價格泡沫問題。新加坡政府還注重用社會政策來調控通貨膨脹，特別是在公積金繳費率上進行認真而靈活的調整。

新加坡公共的自有住房政策甚至在一定程度上構成了一種社會保障機制［14］。一方面，住房財富在老年可以變現，從而有利于規避老年經濟風險;另一方面，擁有物業的文化理念與發展型社會政策導向的有機結合，也刺激了對自有住房的旺盛需求，而這反過來刺激了對住房部門的更大投資，相應地，中央公積金系統和較高的儲蓄率對于個人保障和經濟社會發展也有多重促進作用。

第五，實現了空間的充分利用。新加坡高度重視城市規劃，在60年代大巴窯鎮建設中即引入了“社區帶”概念和“人車分離”概念;后來在更大規模的物業開發和中間收入群體的改善需求過程中，又引入了“專用”概念，以改善互動;80年代新加坡進一步強調建筑認同［15］、低層建筑實踐和最小化噪音污染;90年代后則突出了服務、發展質量和環境［16］。新加坡對城市空間利用的重視，不僅體現在中心城中，也體現在新鎮建設中。新加坡新鎮主要用作中心城市的去中心化的手段，以用最低成本提供最大的住房密度［17］。結果，新加坡城市住房以高層住房為主，并且城市居民對高層住房有著很高的接受程度［18］，這與西方國家的中產階級追求低層郊區自有住房的理念相好相反。

第六，促進了政治認同。獨立后新加坡面臨在多族群社會構建統一的國家認同的挑戰。為此，李光耀總理將自有住房視為新加坡穩定的基石，并將公共供應的自有住房作為構建這一基石乃至實現國家建構和民族認同的手段［19］。通過國家的介入、自有住房的公共供應、對家庭角色的重視與對族群融合的強調，以及住房建設與經濟發展的相互促進等手段與機制，新加坡最終消除了住房緊張，在宏觀政策、具體安排乃至人們的微觀生活領域塑造了多元化社會下統一的民族國家認同。

需要指出，新加坡住房政策的成功，有其特殊原因。一是新加坡人民行動黨與大眾之間形成了“增長聯盟”，這是政府住房供應的制度基礎［20］;二是政府有建設繁榮國家和包容性社會的堅定決心;三是建立了有效的實施系統。在工資削減、勞動力市場調整和中央公積金繳費率降低等方面，新加坡政府、市場和社會可迅速形成三方共識，并快速靈活地適應不斷變動的國際環境;四是將住房政策干預與經濟發展相結合。在東亞國家的發展型社會政策實踐中，新加坡是最成功的典范之一;最后，住房開發局和中央公積金相結合的住房供應制度，有利于控制政府財政負擔，從而提升政府住房政策干預的積極性和實施效果。

四 住房政策干預的挑戰與消極效果

由上可見，新加坡住房政策干預卓有成效且獨具特色。在美國學者謝若登看來，以包括住房在內的各類資產為基礎的政策，有利于促進人們對資源的貯存、積累和持有，克服著眼于消費和收入的社會政策的不足，并為提高長期投資提供保障［21］。新加坡的中央公積金制度、普遍的和公共的自有住房政策、優越的居住環境、極高的住房自有率、發達的經濟活動、較高的族群融合和國家認同乃至較高的人文發展水平等，亦支持謝若登關于新加坡作為“資產建設政策”典范的判斷［22］。不過，我們也要注意，無論是新加坡公共供應的自有住房政策，還是謝若登的“資產建設政策”主張，都有其內在的缺陷。進一步來看，新加坡住房政策面臨五個方面的挑戰，其中第二、三、五方面主要屬于與住房政策自身相聯系的消極效果。

第一，住房代際公平問題。新加坡老人與新加坡經濟社會共同成長，享受發展果實，且絕大部分擁有自有住房。但年輕人則不一定面臨同樣有利的條件。一是在塑造全球化城市的過程中，人才競爭的國際化加大了本地年輕人的長期就業和維持穩定收入的壓力;二是新加坡住房市場對國際買家和中產階級的較大吸引力，提升了私人物業價格，這進而給住房開發局新物業售價提升帶來壓力，而任何公共住房價格的上升會使年輕人購房難度上升;三是在自有住房政策導向下，新加坡只有很少部分住房為了出租而建造，有可能帶來“自有住房陷阱”，如年輕人難以獲得便宜的租賃房，現有業主被迫鎖定在特定區域的特定住房之中;四是新加坡雖然是城市國家，但不同新老區域間仍然有一定的地理距離，年輕人在遠離工作場所的新鎮購買住房，交通負擔和服務設施缺乏等構成了突出問題。

第二，公共住房的過度投資傾向。雖然并非所有人都要用其儲蓄購買或裝修住房，但仍有許多民眾在住房方面過度花費中央公積金。因此，用中央公積金來資助公共住房，引起了關于過多經濟資源用于建設部門的批評。但棘手的是，任何對中央公積金繳費的削弱，反過來又意味著自有住房變得更難實現。

第三，對中央公積金養老功能的損害。新加坡中央公積金最初用于老年保障，后來逐漸擴展到醫療保障、教育和住房領域。由于大量儲蓄用于住房，繳費方在到達退休年齡前可能會陷入“住房資產富裕、現金貧窮”的境地，亦即沒有足夠的錢來支付醫療費用或維持較高質量的生活方式。有研究指出，新加坡老人需要逆向住房抵押貸款政策以應對退休風險［23］。但由于物業越老，市場價值越低，因此，除非持續提升公共物業價值和補償率，公共自有住房可能并非老年收入保障的可靠手段。如果住房不能順利變現、缺乏住房、或者缺乏家庭支持，那么老年風險就會進一步加大。

第四，公共住房可能難以容納多樣化。21 世紀初新加坡出現了前所未見的對公共住房的“棄購”現象。雖然其根源可以追溯到經濟衰退和新物業缺乏足夠的公共服務設施［24］，但社會構成變化以及公眾對公共房屋的態度轉變亦屬重要原因。在現有住房政策“依賴者—供應者關系”格局下，新加坡民眾依賴住房的公共供應，國家則有義務來滿足主流需要［25］。在傳統住房短缺時代，公共的自有住房供應會獲得包括中產階級在內的普遍歡迎;但隨著中產階級的發展、新富階層的興起，以及新加坡日益成為全球化城市，奢侈的私人住房逐漸走出了住房開發局這樣的國家機構的傳統范圍，中產階級日益將私人住房看成是有聲望的和享受型的物業乃至“理想的生活方式”，而福特主義式的公共住房則受到一定程度的抵制［26］。2005年新加坡統計局家庭調查顯示，私人物業業主90%多為白領，70%以上是高級經理或專業人員，60%有大學文憑［27］。這一群體由于有較高的身份意識，在住房領域可能將自身與其他民眾隔離開來。

第五，較大的收入分配差距。新加坡貧富差距在亞洲“四小龍”中首屈一指。1982 新加坡基尼系數為0.418，1998年為0.425，2005年則高達0.52，在世界上位居第105 位［28］。經濟結構的調整，對資本的支持，國家和公司政策對勞動力報酬與醫療、教育、培訓、保險等的抑制，以及中央公積金系統和自有住房保障系統，都共同導致了貧富式不同，新加坡自有住房保障體系和中央公積金系統強調個人責任，缺乏社會風險的共同分擔機制［29］，因而一般社會成員之間缺乏相互幫助義務。此外，新加坡的績優主義，特別是政府對自身的高薪定位，雖然有利于發揮智力作用，但也可能導致包括住房領域在內的精英主義和社會不平等［30］。

結語

本文簡要剖析了新加坡住房問題背景和住房政策干預歷程，并對其住房政策干預效果從正反兩方面進行了評價。結果表明，新加坡住房問題在殖民地時代長期存在并遭受忽視;獨立后，新加坡政府不斷致力于解決住房問題，并且將之當成構建典范國家的工具。通過長期強有力的政策干預，新加坡政府建立了以中央公積金為主要資金支持、以住房開發局為主導供應方式、以自有住房為主要權屬、并且政策對象覆蓋廣泛的獨具特色的住房政策體系。花園般的居住環境，較高的住房自有率，對經濟發展和族群融合的促進，以及效率與公平的兼顧等顯示了新加坡住房政策干預的成功，在住房政策領域新加坡可稱為“資產建設”的典范。然而，新加坡住房政策干預也存在公共住房過度投資、損害中央公積金養老功能以及收入分配差距較大等消極效果，從而給現有新加坡住房政策帶來挑戰。

【注 釋】

［1］〈英〉哈·弗·皮爾遜著，《新加坡史》翻譯小組譯《新加坡史》，福建人民出版社，1972年，第71 頁。

［2］ Hans-Dieter，“Urbanization and Urban Conflict in Southeast Asia”，Asian Survey，1975，Vol.15，No.9，p.775．

［3］Belinda Yuen，“Squatters No More:Singapore Social Housing”，Global Urban Development 2007，3 (1)，http://www.globalurban.org/GUDMag07Vol3Iss1/Yuen.htm，2014 －01 －08．

［4］同［3］。

［5］S.Vasoo and James.Lee，“Singapore:social development，housing and the Central Provident Fund”，International Journal of Social Welfare，2001，Vol.10，No.4，p.276．

［6］ Tai-Chee Wong and Adriel Yap，“From Universal Public Housing to Meeting the Increasing Aspiration for Private Housing in Singapore”，Habitat International，2003，Vol.27，No.3，p.361．

［7］David Kim Hin Ho and Eddie Chi Man Hui，“Public Housing Policy:The Gradual Privatization of the HDB (Housing and Development Board)Mortgage Loan”，Property Management，2008，Vol.26，No.3，p.152．

［8］Yong Tu，“Public Homeownership，Housing Finance and Socioeconomic Development in Singapore”，Review of Urban＆ Regional Development Studies，1999，Vol.11，No.2，pp.100－113．

［9］同［8］，第110 頁。

［10］同［1］，第86 －87 頁。

［11］Loo Lee Sim，Shi Ming Yu and Sun Sheng Han，“Public Housing and Ethnic Integration in Singapore”，Habitat International，2003，Vol.27，No.2，p.293．

［12］Kalyani Mehta，Mohd Maliki Osman and Alexander Lee E.Y.，“Living Arrangements of the Elderly in Singapore:Cultural Norms in Transition”，Journal of Cross-Cultural Gerontology，1995，No.10，p.138．

［13］Alwyn Young，“A Tale of Two Cities:Factor Accumulation and Technical Change in Hong Kong and Singapore”，NBER Macroeconomics Annual 1992，No.7，pp.21 －22．

［14］Linda Low，“The Singapore Developmental State in the New Economy and Polity”，The Pacific Review，2001，Vol.14，No.3，p.411．

［15］Brenda S.A.Yeoh，“From Colonial Neglect to Post-Independence Heritage:the Housing Landscape in the Central Area of Singapore”，City ＆ Society，2000，Vol.12，No.1，p.103．

［16］Belinda K.P.Yuen，Ho Pin Teo，Giok Ling Ooi and Ooi Giok Ling ed.，Singapore Housing:An Annotated Bibliogra-差距擴大。與日本、韓國和臺灣的傳統福利國家(地區)模phy，Housing Policy and Development Research Unit，National University of Singapore，1999.

［17］ Muhammad Faishal Ibrahim and Ying Wei See，“Public Housing Choices in Singapore:Planning Implications”，39th IsoCaRP Congress 2003，pp.3 -4.

［18］ Belinda Yuen，“Reinventing Highrise Housing in Singapore”，Cityscape，2009，Vol.11，No.1，p.3.

［19］Giok Ling Ooi，“National Identity，Public Housing and Conservation in Singapore”，Habitat International，1994，Vol.18，No.2，p.71;夏玉清:《試論新加坡組屋政策與國家認同》，《河南師范大學學報》2011年第4 期。

［20］Bae-Gyoon Park，“Where Do Tigers Sleep at Night?The State's Role in Housing Policy in South Korea and Singapore”，Economic Geography，1998，Vol.74，No.3，p.272.

［21］Michael Sherraden，“Asset building:Integrating research，education and practice”，Advances in Social Work，2008，Vol.1，No.1，p.61.

［22］〈美〉邁克爾·謝若登:《美國及世界各地的資產建設》，《山東大學學報》2005年第1 期。

［23］David McCarthy，Olivia S.Mitchell，and John Piggott，“Asset Rich and Cash Poor:Retirement Provision and Housing Policy in Singapore”，Journal of Pension Economics and Finance，2002，Vol.1，No.3，p.197.

［24］同［17］，第1 頁。

［25］Chua Beng Huat，“Public Housing Residents as Clients of the State”，Housing Studies，2000，Vol.15，No.1，p.45.

［26］同［6］，第378 頁。

［27］Choon-Piew Pow，“Public Intervention，Private Aspiration:Gated Communities and the Condominisation of Housing Landscapes in Singapore”，Asia Pacific Viewpoint，2009，Vol.50，No.2，p.215.

［28］Gary S.Fields，“Changing labor market conditions and Economic Development in Hong Kong，the Republic of Korea，Singapore，and Taiwan，China”，The World Bank Economic Review，1994，Vol.8，No.3，p.395.

［29］Mukul G.Asher and Amarendu Nandy，“Singapore's Policy Responses to Ageing，Inequality and Poverty:An Assessment”，International Social Security Review，2008，Vol.61，No.1，p.41.

［30］Kenneth Paul Tan，“Meritocracy and Elitism in a Global City:Ideological Shifts in Singapore”，International Political Science Review，2008，Vol.29，No.1，p.7.