物業管理企業的財務管理探討

●合肥供電公司 李松珊

引言

一般來說，財務管理的目標是企業經營活動的出發點與落腳點，而物業管理行業有著自身的行業特點，其財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性，物業管理企業的財務管理在企業經營和社區服務管理中發揮著十分重要的作用。

一、物業管理企業的財務管理及其特點

物業管理企業財務管理是為了規范企業財務行為，促進企業公平競爭，加強經濟核算和會計管理，結合物業管理企業特點，對物業管理企業組織財務活動、處理與各方面財務關系的一項經濟管理活動。物業公司財務管理在企業具體財務活動中具有以下特點。

（一）財務管理綜合性強。物業管理企業因其特有的經營方式和覆蓋廣泛的服務對象，其管理明顯區別于一般的服務行業,它提供的是過程性服務產品，其特點是生產與消費同時開始、同時結束。而這一過程中的每一步驟都離不開財務的核算和反映，因此, 物業公司的財務管理是對企業各項活動的綜合性管理。目前的物業公司財務管理，在組織機構建設、制度設計與創新、會計核算管理以及人員素質提升等方面仍存在著許多亟待解決的問題，隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高，現代物業管理企業在管理上應廣泛實行財務綜合管理，從而使綜合財務管理逐漸成為現代物業管理企業的重要管理手段。

（二）財務服務覆蓋面廣。物業管理服務是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體性服務，有別于單獨的社會公共服務或個體服務。物業管理企業的財務活動涉及企業經營的方方面面，既表現在提供社區服務和管理、小區公共道路、路燈等設施維修、清潔保養、環境綠化養護等成本支出方面，也表現在按標準收取的物業服務費，和開展多種經營服務收取的收入方面等，同時各個部門沒有財務的積極配合,任何經營活動都無法開展。這就要求物業企業的財務管理和服務要覆蓋到物業公司的各個部門和全體項目中，財務管理要統籌安排、合理調度資金，最大限度地使企業經營獲得財務的支持，發揮財務管理的績效最大化。

二、物業管理企業財務管理現狀與問題

（一）重經營管理輕財務管理。物業管理企業的領導多是從基層工作中晉升上來的, 他們大都認為物業管理工作就是社區日常維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安等，對財務管理在企業管理和發展過程中的作用沒有足夠的認識, 只重視企業的日常經營管理和業務拓展, 缺乏現代管理理念和科學的市場定位，往往片面認為業務是決定企業生存與發展的根本動力，但隨著物業管理規模的擴大和不同需求、信息技術的紛繁復雜, 物業管理的市場化、專業化、規模化、人性化和智能化要求越來越高，必須具有長遠的經營謀略，采用現代理財觀和科學的經營戰略，才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。

（二）重費用收取輕內部控制。目前我國物業公司還沒有建立一套完整且行之有效的物業財務管理制度，而物業管理的業務活動大多體現為金額較小，業務量較大等特點，例如物業費、環境維護等費用的收取。物業公司平時將大量的力量投入到物業費用的催收上，且時間間隔長，沒有建立相應的管理制度，內部控制管理更無從談起。內部控制在我國企業中的應用和推廣時間還不長，很多物業公司并沒有開展這項工作，未設置專門的機構或人員，物業公司的財務人員也沒有重視內控工作，沒有真正學習過內部控制理論和方法，工作中很少應用。因此，目前物業管理企業的內部財務控制不夠規范，缺乏行之有效的內部控制制度。

（三）重聽話干事輕素質提升。會計核算的基本特征是客觀性、真實性，也是會計人員在財務管理活動中必須遵循的基本原則。物業公司屬于服務性行業，很多物業公司領導認為財務人員不需要太高的業務技能，在人事安排上不以會計人員的職業道德素質和專業知識為標準；同時物業公司由于是微利企業,不能吸引人才，部分公司領導用人唯聽話、肯干事為標準，以方便管理上對財務人員的調度。有的物業公司財務負責人不了解業務的來龍去脈,只是簡單記賬,成本費用列支混亂,導致收入、支出不相匹配；有的物業公司在單位職務設置上也有不合理現象，會計人員一人兼任不相容職務的情況普遍存在。這些不規范的財務管理對于正確評估企業經營、反映企業實際的財務狀況等都會產生不利的影響，從目前物業管理企業的實際情況看，財務人員在職業道德素質、專業技術素質等方面有待提高。

三、切實改進物業管理企業財務管理水平的建議

（一）強化財務基礎規范，健全財務管理制度。物業公司財務管理制度是規范物業企業財務活動及處理企業內部財務關系的一系列制度的總稱，應以國家有關的法律法規為依據。物業管理企業應按照《企業會計準則》，結合自身的經營和內部管理要求，制定企業內部會計制度，規范財務基礎工作，特別是原始會計憑證的審核，這樣可以保證會計信息的完整性和準確性；同時按照《企業財務通則》及《物業管理企業財務管理規定》，制定適合本企業的完善、具體、規范的《財務管理辦法》，規范企業內部財務活動，使物業管理企業的財務管理真正做到有法可依，有章可循；最后還應建立完整的財務監督體系，有了完整的財務監督體系才可以規范財務管理的整個過程，提高財務管理的績效。

（二）強化財務成本觀念，健全內部控制機制。物業管理作為服務性行業，其財務管理的一個重要方面就是成本管理，而其中最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，物業公司一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,不斷細化完善制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法,如《收費管理辦法》等，樹立全員成本控制觀念，使所有單位和部門都重視成本，提高全面成本控制素質和意識；另一方面建立內部控制制度，加強不相容職務分離控制管理，明確機構和崗位的職責權限，使不相容崗位和職務之間相互監督、相互制約；建立授權批準體系，明確授權批準的范圍及授權批準的層次和程序，物業管理企業在辦理各項經濟業務時，必須經過規定程序的授權批準，明確責任才能形成有效的制衡機制。

（三）強化企業資金運作，健全資金合理調度機制。物業公司的規模一般不大，資金體量一般較小，資金來源有限，主要包括物業管理的啟動資金、物業維修資金、日常服務費和開展多種經營、投資等收入。對此，物業管理企業必須要立足自身經營狀況，提高企業盈利能力，降低經營風險。同時，強化企業資金的運作，充分協調好企業社會效益和經濟效益的關系，積極探索可能的外部籌融資渠道，探索適合物業公司實際的投資組合,開展多種經營，防范投資風險。比如，多采用中短期、變現靈活的債券等理財投資品種等。物業企業要采用科學合理的投資方式, 加強對投資項目的前期可行性研究和論證。此外，要建立資金科學調度機制。實行資金月度用款計劃、季度報預算等制度，科學合理地使用資金，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，同時加強項目實施過程中的控制和管理，搞好監督工作。公司在辦理各項銀行存貸款業務時，要重合同、守信用，建立起良好的銀企關系。

（四）強化財務人員素質，加強隊伍建設。物業公司財務管理工作不僅僅是單獨財務部門的事情，而是關系到公司整體利益的一項管理活動，提升財務人員的職業技能與素質是保證財務工作正常進行的基礎，物業管理企業應加強財務人員職業道德及專業技能培訓，確保會計人員除每年完成財政部規定的會計繼續教育學習, 還要及時學習國家最新發布的有關財政政策和會計法規，嚴格執行國家相關的會計制度；財務人員要時刻認識到，自己不僅僅是一個賬房先生，更多地是要通過加強財務管理，強化數據分析來發現問題，為企業領導正確決策提出好的意見和建議；物業管理企業還要對人力資源進行科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本，培養一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型財務管理人才隊伍，進一步提高物業公司工作質量和效率?！?/p>

邱麗華.2003.加強物業公司的財務管理[J].廣東財政，12。