地下空間產權測繪需解決的幾個關鍵技術問題

張 昊,孫云鶴

(1.鄭州市鄭房測繪隊,河南鄭州 450000; 2.鄭州市房屋交易和登記中心,河南鄭州 450000)

地下空間產權測繪需解決的幾個關鍵技術問題

張 昊1,2?,孫云鶴1,2

(1.鄭州市鄭房測繪隊,河南鄭州 450000; 2.鄭州市房屋交易和登記中心,河南鄭州 450000)

《物權法》對土地使用權分層設立的規定,給地下空間單獨確權登記提供了法律依據。地下空間產權測繪對地下空間確權登記有著重要的作用。本文結合日常工作實際初步探討了地下空間產權測繪需解決的幾項關鍵技術問題,闡述了如何保持地下空間與地面空間坐標框架統一,地下空間平面、高程控制測量技術以及地下空間房產丘號的編制方法。

地下空間;產權測繪;關鍵技術

1 地下空間產權測繪的意義

隨著我國城市建設的快速發展,城區內土地可利用資源越來越少,為了節約用地,擴大城市容量,地下空間建設已成為近幾年各大中城市發展的新特點。目前常見的地下空間可分為兩種形式:一種是結合地面建筑一并開發建設的地下工程,簡稱“結建地下工程”,如:商品房開發住宅小區、辦公樓等地下結建工程,地下開發利用作為地上權利的配套部分,這種形式的地下空間產權形態一般是地下空間和地上空間權利一致,其權利范圍包括土地使用權人已取得該宗地地表至地下建筑物、附屬物外圍所及的范圍;另一種是獨立開發建設的地下工程,簡稱“單建地下工程”,如地下停車場,地鐵等,這種形式的地下空間權利形態一般和地上空間權利不一致,其權利范圍分層設定。

2007年《物權法》頒布,其第136條規定:“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”。我國城市建設的發展現狀以及《物權法》關于土地使用權分層設立的規定,給地下空間產權登記,尤其是“單建地下工程”的產權登記提出了新要求。產權登記的前提是要進行產權測繪,由于地下空間測繪環境的特殊性,使得其與地上空間的測繪方法與作業方式有所不同,因此要做好地下空間產權登記的工作,首先要解決好地下空間產權測繪上的技術問題。這也是地下空間產權測繪的意義所在。

2 地下空間產權測繪技術在地下空間產權登記中的作用

2.1 為地下空間產權確權登記提供基礎資料

地下空間產權確權起始于受理申請,止于頒發房屋權屬證書(對于注銷登記而言,止于注銷房屋權屬證書)。地下空間產權測繪為確權登記提供權屬狀況調查,面積測繪報表及房屋現狀信息等其他必要的房屋測繪成果資料,地下空間產權確權登記時可以從這些成果資料中提取需要的有關地下空間建筑物位置、界限、質量、數量、屬性、現狀等,并將這些信息以文字、數據或圖件的形式標注在產權證書上。

2.2 地下空間產權糾紛裁決的依據

權屬證書上記載的權屬面積是依據產權測繪成果得來的,產權測繪成果一經房產行政主管部門確認就產生法律效力。因此,權屬證書上的權屬面積,公攤部位及面積都受到法律保護,在發生權屬糾紛時,可作為裁決糾紛的依據,為保護產權人的合法權益提供保障。2.3 為地下空間產權管理提供基礎資料

從地下空間產權測繪成果可以提取地下空間的分幅平面圖、用地范圍、坐落及其與其他產權單元的相互關系。這些成果是城市房產地理信息系統的重要數據,為建立房產地理信息系統提供了數據源和基本的圖形保障,圖文信息可以相互查詢、檢索,更新效率得到了很大提高,為實現“以圖管房”奠定了基礎,為政府決策提供了依據。

3 地下空間產權測繪技術發展現狀

由于歷史原因,我國早期的相關法律法規并沒有將城市地下空間資源作為調查對象,對地下空間的使用性質、建筑物形狀、開發利用的方式等都沒有明確規定,地下空間資源的確權測繪缺乏法律依據,而在我國的國家測繪技術規范中,如CH5002-1994《地籍測量規范》、及GB/T17986.1-2000,GB/T17986.2-2000《房產測量規范》僅對地面建筑物及隨同地面建筑一同開發的地下空間,即“結建地下空間”的界址測繪和面積量算方面的問題進行了闡述,而對“單建地下空間”的產權測繪沒有涉及,單建地下空間產權測繪依據無從談起,因此很難準確測繪出符合地下空間登記發證的房地產平面附圖,地下空間產權測繪技術規范出現空白。

但是隨著近些年城市的發展,城市土地資源越來越緊缺,城市對地下空間開發建設的需要進一步提升,城市建設由地面轉向地下尋找空間是城市發展的必然趨勢,大量的地下交通設施,市政基礎設施,地下空間建筑物與民防工程為城市發展做出了很大貢獻,另一方面2007年頒布的《物權法》規定土地使用權可以分層設立,這使得地下空間產權單獨確權有了法律依據,一些城市也開始對城市地下空間測繪標準的制定及測繪技術的應用做了一些有益的嘗試,并取得不錯的效果,如廣州市頒布的廣州市地方技術規范《地下空間產權測繪技術規范》。

4 地下空間產權測繪需研究的幾項關鍵技術

地下空間一般處于城市繁華地段,地面上高樓林立,車流、人流量較大,GPS信號遮擋嚴重,地面下結構組織復雜,采光、通視困難。地下空間測繪環境的這些特殊性使得在地下空間進行產籍調查與測繪與地上產權測繪有所不同,這些不同也是地下空間產權測繪技術要著重研究的關鍵所在。

4.1 地下空間與地上空間測繪框架的統一

測繪框架包括平面坐標框架與高程框架,為了便于地上、地下房屋產權測繪成果的統一管理,統一使用,就必需使地下空間與地上空間在三維位置上處于一個統一的三維坐標系統中,也即保證地下空間與地上空間的測繪框架統一。將地上空間的坐標與高程高精度地傳遞到地下空間去,使地面與地下建立統一的坐標系統和高程基準,應通過斜井或豎井進行傳遞,這項地下起始數據的傳遞技術就是聯系測量。平面聯系測量可采用豎井定向測量、投點定向測量傳遞坐標或方位角,高程聯系測量可采用在豎井內懸掛鋼尺的方法進行傳遞高程。也可以通過樓梯或車道,采用導線測量直接傳遞坐標、方位角和高程,或采用陀螺經緯儀和鉛垂儀組合定向。

4.2 地下空間控制測量技術

地上空間房產測量一般使用GPS測量,或導線測量做平面控制,采用幾何水準做高程控制,而一般情況下,由于地下空間通視條件差,采光不好,設置測站困難,點位安全性較差,GPS信號遮擋等惡劣的測繪條件,使得其平面控制與高程控制必然要采取與地上空間不同的測繪手段。地下控制測量包括地下平面控制測量和地下高程控制測量。地下平面控制測量和高程控制測量的起算點,應采用從地面同過聯系測量傳遞到地下的近井點或地面近井點。地下空間平面控制測量宜采用導線測量,導線測量的技術標準可參照地面導線測量的技術標準。地下空間高程測量宜采用水準測量或電磁波測距三角高程法施測。

4.3 地下空間房產“丘號”編制

《房產測量規范》規定地面房產用地調查與測繪以“丘”為單位進行,房屋調查與測繪以“幢”為單位進行。由于《物權法》對土地使用權可以分層設立的規定,那么同一塊土地地上、地下的使用權主體可能不同,地上、地下使用權范圍(面積大小)也可能不同,那么在此情況下,地下空間的房產丘號仍使用地上對應的丘號,就可能會給產權管理上帶來混亂。一些專家建議地下空間的房產用地調查與測繪以“宗地”為單位進行,房屋調查以“幢”進行,這就意味著,對于地下空間的房產用地,是以“宗地號”代替“丘號”,故在進行房產測繪時可直接采用土地部門編制的宗地號,不需另行編制“丘號”。

5 結 語

城市快速發展以及《物權法》對土地可以分層設立使用權的規定,使得地下空間確權登記工作得到了一定程度的重視,近些年一些省份和城市也開始單獨出臺相關規定,規范地下空間的產權登記工作,如上海市出臺的《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》、浙江省出臺的《浙江省地下建筑物登記暫行辦法》等。地下空間確權需得到地下空間產權測繪的保障,而地下空間產權測繪由于其測繪環境的特殊性,其測繪技術有別于地面上的產權測繪。目前在全國層面上仍沒有一部專門的技術規則來對地下空間的產權測繪技術加以規范。本文僅對地下空間產權技術需研究的幾項關鍵技術進行了初步探討,而近一步的技術細節則沒有深入,仍需加以研究。

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[9] GB/T 17986.2-2000.房產測量規范[S].

Research on the Key Technology of Underground Space Property Mapping

Zhang Hao1,2,Sun Yunhe1,2
(1.Zhengfang Surveying and Mapping Team of Zhengzhou City,Zhengzhou 450000,China; 2.Zhengzhou Housing Transactions and the Registration Center,Zhengzhou 450000,China)

In“Property Law”land use rights can be layered,which provides a legal basis for right registration of underground.The right registration of underground proposed new requirements for underground space surveying and mapping technology.Currently.In view of this,the paper explores several key technical problems of underground space property mapping in combination with the daily work.This paper explains how to unify the underground space and floor space coordinate frame,underground space plane control measurement and vertical control measurement technology,and the compilation method of underground space property number.

underground space;property mapping;key technology

2014—05—20

張昊(1987—),男,碩士研究生,主要從事房地產測繪及房屋產權登記方面的工作主要從事房地產測繪方面的工作。