面向房產(chǎn)稅的住宅批量估價(jià)方法及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

楊亞西　彭卓韜　楊波

摘要：隨著房產(chǎn)稅試點(diǎn)的開(kāi)展和不動(dòng)產(chǎn)登記條例的正式出臺(tái)，房產(chǎn)稅由試點(diǎn)城市向所有城市、由增量房向存量房全面擴(kuò)容是我國(guó)房產(chǎn)稅改革的必然趨勢(shì)。由于我國(guó)存量房的數(shù)量巨大且產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，選擇專(zhuān)業(yè)、合理、客觀、高效的住宅批量估價(jià)方法，是我國(guó)房產(chǎn)稅全面擴(kuò)容所要解決的首要問(wèn)題。本文分別對(duì)現(xiàn)有的三種住宅批量估價(jià)方法的原理及其步驟進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，并對(duì)三種方法的優(yōu)點(diǎn)以及不足展開(kāi)了細(xì)致的討論和分析，為我國(guó)住宅批量估價(jià)實(shí)踐提供有益的借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；批量估價(jià)方法；優(yōu)缺點(diǎn)

一、引言

為了優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)和抑制住房投機(jī)需求，重慶和上海兩地在2011年1月成為全國(guó)首批試點(diǎn)城市，對(duì)居民開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。當(dāng)前這兩個(gè)試點(diǎn)城市主要針對(duì)增量房征稅，以市場(chǎng)交易價(jià)格為征稅依據(jù)。目前，房地產(chǎn)最基本的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。由于市場(chǎng)比較法的估價(jià)原理能更好的體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，所評(píng)估的指標(biāo)參數(shù)能夠通過(guò)交易市場(chǎng)直接獲得，且評(píng)估結(jié)果更加的科學(xué)準(zhǔn)確，因此它成為最重要、最常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，也成為房地產(chǎn)批量估價(jià)方法的基礎(chǔ)。本文對(duì)以市場(chǎng)比較法為基礎(chǔ)的幾種常用住宅批量估價(jià)方法進(jìn)行研究，比較其優(yōu)缺點(diǎn)，為我國(guó)建立和完善住宅批量估價(jià)系統(tǒng)提供參考。

二、基于模糊數(shù)學(xué)的住宅批量估價(jià)方法

（一）估價(jià)原理。……