房地產企業成本管理與控制

黃章隆

摘 要：房地產產業是資金高度密集型產業之一，企業在經營操作過程中必須加強對財務成本的管理與控制，才能夠在激烈的市場競爭中獲得更多的優勢。我國房地產市場持續升溫，房地產業的市場競爭越來越激烈，政府不斷出臺新的房地產調控政策，在行業內外雙重壓力下，房地產企業必須以成本管理與控制為重點，實現經濟效益的最大化。

關鍵詞：房地產；成本管理；成本控制

1 房地產企業加強成本管理與控制的必要性

1.1 對成本加強管理與控制是房地產企業獲得經濟效益的內在需求

房地產業一直以來處于快速發展階段，各種行業和部門介入到房地產行業，以獲取高額利潤。房地產企業在經營過程中所使用的并不是科學化的經營管理手段，以不平衡的中國房地產市場供需關系獲取暴利是所有房地產企業的盈利手段。然而中國房地產市場的進一步規范、以資源占用而享受較高經營效益的時代已經逐漸消退，房地產企業要想在更為規范、科學的市場管理中獲得競爭優勢就必須以更為科學的財務管理手段為基礎。在不斷壓縮的土地資源面前，最大限度減少不必要的財務開支已經成為當前房地產企業調整經營策略考慮的重點。另外，由于房地產開發企業存在著資金投入大、專業性強、建設周期長及市場不穩定等因素，投資風險較高，必須對項目開發所需要的財務成本作出科學、有效管理，實現集約式的經營發展。

1.2 對成本加強管理與控制是房地產企業獲得社會效益的外在需求

自實行住房改革以來，我國房地產行業出現了強勁的發展勢頭，在保持國民經濟兩位數發展態勢中發揮著重要作用。但房地產行業發展過熱，也給國民經濟運行帶來了不良影響，全民炒房現象有增無減了，當前的房價已經遠遠超過普通公民的購買能力，房源日益集中在少數社會公民手中，由少數人支配房源是當前我國房產市場的主流，加劇了社會不公平，并逐漸演化為重要的民生問題之一。這種依賴房價獲取暴利的不正常經濟行為必須加以控制，減少越來越多的房地產泡沫，加強對房地產市場的調控，為更多的社會公民提供物美價廉的商品經濟適用房，能夠有效解決低收入階層的住房困難，促進和諧社會建設。

2 房地產企業實現對成本有效管理與控制的策略

2.1 投資決策階段的控制管理

任何一個項目要想做好就必須要做好充分的前期準備，并對各種實施方案和技術經濟進行對比和分析，然后才能夠從全局出發，做出正確的決策。投資決策階段是合理確定造價的關鍵，它對于項目建設的成敗有著決定性的作用，一般來說，決策階段所產生的費用只占整個項目投資比例的1～2%，但是它對于項目經濟效益的影響作用可高達75～90%，這充分說明了建筑工程項目投資決策階段的重要性，一旦決策階段做得不好就會對整個項目造成不可挽回的損失，因此在這個階段應該慎重的進行全面的分析和研究。在具體的實踐中可通過以下兩個方面來實施管理與控制：（1）對投資項目采取儲備制和評估論證制，將“建設一批、儲備一批、謀劃一批”作為發展的思路，實行先儲備、后建設，同時還要考慮國家和地方政府的發展戰略需要，組織專家或者有威望的委托咨詢機構，對擬建的項目進行全面的、系統的分析和預測，并作出客觀的評估決策，以確定其施工的必要性和可行性。而建設方案也要采用科學的方法和手段，從技術方面、經濟方面以及可行性方面等進行多方案的對比和選擇，最終選擇最佳的方案；（2）在對建設項目投資進行估算中，應根據完整的基礎資料，調取充分的依據，對其進行科學的預測，要準確的考慮到項目實施的過程中有可能會出現的各種不突發情況以及不利因素對工程施工所造成的危害，進而使投資估算能夠達到滿足項目前期不同階段的要求以及真正的、有效的對總投資起到控制作用。

2.2 設計方案階段的控制管理

設計方案階段是在項目決策階段之后的另一個工程建設和投資控制的關鍵階段，它主要負責的是對項目進行全面的規劃以及具體施工意圖方面的處理，不僅是經濟關系和技術方面的關鍵環節，同時也是項目投資控制成本的重點階段。在這個階段，首先要通過設計招標和設計方案選擇出最佳的設計方案，利用設計團隊集體的智慧，發揮人員的創造精神，運用價值工程手段，提出各種具有現實意義的方案，其中重點是針對設計方案進行功能性和效益性的分析和比較，盡可能的實現以最低的成本完成項目的建設。其次，可以采取限額設計，在設計合同中要將限額設計條款以具體的條目明確出來，如果有超額，則應該由責任方承擔，同時對設計單位優化設計帶來的經濟效益給予適當的獎勵。另外，加強預算的編制工作也是非常重要的一項內容，設計概算是投資估算的進一步深入工作，它為施工招投標提供了參考和依據，因此需要從設計概算項目的完整性、工程量的計算、材料市場的價格以及設備、工器具的購置數量和種類等方面進行全面的考慮。

2.3 工程施工階段的控制管理

施工階段是工程實體形成階段，也是工程人力、物力以及材料的主要消耗階段，造價涉及的面較廣，影響因素也非常多，比如施工周期變更、材料設備價格變更、政策性變化等。在這一過程中，以采取細化任務、分級負責的控制方式，遵循控制過程、保障結果的控制思路。首先根據監理的規定，進行指責分工，確保責任到人，在工程耗費上應當做好月度工程施工進度額的審核，花費較大的項目可以進行周審核，確保投資不會出現失控。其次，對于施工單位提出的材料變更、人員變更等事項必須做好重點審查、核對，對于施工單位使用的設備、材料來源以及質量也應當做好校對，防止部分人員在利益驅使下虛報、假報或者在建筑質量上以次充好，影響造價的同時也為工程質量埋下隱患。對于施工單位或者材料供應商對于已經簽訂的合同作出的變更，如無特殊情況應當提醒他們嚴格依照合同履行應盡義務，如果施工單位反方面變更或者在業主對于變更數量以及價格明確提出爭議的前提下，扇子施工，就會導致后續結算出現較大問題。

2.4 竣工結算階段的控制管理

竣工階段的工程造價管理是房地產成本管理中的最后環節也是最為關鍵的環節之一。在實際管理中，首先應當強化工程量審核，做好簽證憑據的審核，在審核前，應當事先做好調查研究，審核過程中應堅持將簽證作為計量的唯一標準，依照簽證的實際情況進行審核，避免出現和實際不符合的開支，加大開支。其次，應當審核套用單價。工程造價定額本身具有高度的科學性、不可變更行和法令性，任何人都不得私自對其變更，審核時應當嚴格按照相關計算單位以及數量標準執行，避免發生一些提高或者降低的不良現象。最后，還應不斷強化費用審核。在取費時必須參照國家工程類標準或者當地工程造價管理部門規定的一些條例嚴格執行，綜合考慮合同以及招投標書等做出合理的費率確定。除此之外，取費文件的時效性也應當作為審核的重點加以關注，其他還有采用的取費表和工程性質二者的一致性，以及費率計算手段的合理性和科學性，包括價差變更的材料于相應的文件是否符合等。

3 結束語

總之，房地產企業財務管理與控制是企業經營發展的重點，在日益激烈的市場經濟競爭中，房地產企業應當加強項目建設過程中各個階段的工程造價成本管理，提高成本管理水平，從而不斷地降低成本，獲得更好的經濟效益和社會效益。

參考文獻

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