買房子不如買地產基金

王奇

投資與理財：最近出現杭州德信樓盤降價和興業銀行惜貸事件，這是否預示著地產行業拐點將至？

諾亞財富：從行業面上來看，增速會下降，市場會有波動，但不會到悲觀的地步，因為市場的趨勢也是一步步發展的。因此，增速下降不意味著絕對量會跟著下降，但在不同的企業及不同的區域，會有不同程度的影響。

從整個資金面來看，還沒有到現金流過于緊張的狀態。從2 013年M2的大量投放、流動性的增速以及整個市場銷售量的轉好等一系列的“富裕”狀況來看，今年可能有收緊的趨勢，資金面短期內可能會面臨轉折點。這也是大家最近傳得沸沸揚揚的降價、銀行停貸之類信息的背后原因。

投資與理財：你們覺得今年的房價總體的走勢怎樣？

諾亞財富：未來一到兩年房地產供給將逐漸處于上升空間，迎來放量期；短期內房產稅難以全面鋪開，對需求產生實質影響有限；而房貸額度收緊，一定程度上會抑制部分需求，房地產整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風險。

一線城市供應量逐步加大、人口吸納力強、剛需旺盛以及基數效應，2 014年房價仍然維持小幅上漲趨勢；二線城市中，不同城市間出現分化，部分供大于求的城市（諸如溫州、杭州）不排除泡沫擠破的可能，而供需兩旺的城市房價將趨于平穩；大部分房企對三四線城市風險已有預警，開發商2013年拿地已經多回流至一二線城市。隨著三四線城市新增供應量的下降，未來幾年現有的庫存可能會逐漸緩慢消化。

投資與理財：從投資的角度來看，你覺得目前房地產項目是否依然值得投資？

諾亞財富：房地產作為資產配置中一項重要的大類資產，應該說在任何時候都會有投資的機會。考慮到目前中國經濟下行，中央多次強調不能發生系統性風險，而房地產行業上下關聯多個行業，仍是中國經濟的強有力支撐，行業崩盤不利于中國經濟的長遠發展。加之地方政府對土地出讓金的依賴暫時難以改變、新型城鎮化所釋放的制度紅利等因素支撐，房地產行業目前發生大的風險的可能性稀微。

不建議對房地產投資感興趣的投資者持有實物房產，可以考慮通過地產基金、地產母基金等創新金融產品，參與地產利潤的分配環節，更多地分享中國房地產市場的增長紅利。

投資與理財：2 014年的房地產投資策略是什么？

諾亞財富：長期看，人口紅利對房地產行業帶來的正面作用正在逐漸消失，房價會漸漸回歸至合理的水平。短期看，就是上面說的幾個原因，房地產整體銷售增速會略有回落；房價漲勢不改，只是漲幅會有所放緩，逐步趨向溫和；個別城市的住宅市場可能存在房價偏高的風險。

人口吸納和經濟的巨大差異，決定了城市房地產分化現象的長期化。總體判斷，一二線重點城市投資與市場潛力大于三四線城市。

考慮到二手房房價漲幅弱于新房漲幅，房地產二級市場資產增值空間收窄；租金漲幅開始慢于房地產升值速度；未來房產稅的推出，對交易成本造成影響等因素，房地產實物投資價值降低，建議不加大實物地產投資配比。