誰(shuí)在導(dǎo)演中國(guó)樓市危機(jī)

劉磊

1929年某一天，一位古稀之年的美國(guó)老太太正在安撫孫子，她唱到：“我的寶貝不吵鬧，奶奶又買(mǎi)了很多股票。”與此同時(shí)，她的兒子也正在把借來(lái)的資金源源不斷地投進(jìn)股市。發(fā)財(cái)夢(mèng)根深蒂固地植入了當(dāng)時(shí)每個(gè)美國(guó)人心中。

華爾街的投資警語(yǔ)是：當(dāng)擦皮鞋的都開(kāi)始買(mǎi)股票的話，那說(shuō)明離崩盤(pán)就不遠(yuǎn)了。但此時(shí)此刻，能認(rèn)識(shí)高處不勝寒、全身而退的人少之又少。當(dāng)全民把股票投資當(dāng)賺錢(qián)機(jī)器的時(shí)候，災(zāi)難的喪鐘就開(kāi)始敲響了。有時(shí)候，人們對(duì)市場(chǎng)的信心極其強(qiáng)大，有時(shí)卻又異常脆弱。經(jīng)濟(jì)學(xué)的定律常常假設(shè)人是理性的，但又有多少人可以在價(jià)格跌宕起伏中，臨危不亂、保持警醒呢？

樓市危機(jī)的起源和股市不同，當(dāng)大家都開(kāi)始恐懼樓市、看空樓市、遠(yuǎn)離樓市的時(shí)候，危機(jī)恰恰就會(huì)降臨了。

中介公司的銷(xiāo)售方式 是房?jī)r(jià)快速攀升的助燃劑

春節(jié)過(guò)后，幾乎每天都能接到陌生中介推銷(xiāo)房子的電話，與之前房市緊俏時(shí)，中介忙于帶客戶看房、坐店等客的情形大相徑庭。看來(lái)，中介都已經(jīng)坐不住了，賣(mài)方市場(chǎng)開(kāi)始向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，這是危機(jī)來(lái)臨的表象之一。而中介在山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的房市危機(jī)中，卻扮演了重要助推角色。

一方面，中介公司的銷(xiāo)售人員為了爭(zhēng)搶更多房源，給予業(yè)主超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的承諾。“房子交給我們公司，不出一個(gè)星期就可以售出，價(jià)格一定讓您滿意。”這樣信誓旦旦的說(shuō)辭，既打動(dòng)了業(yè)主的心，更讓他們對(duì)于價(jià)格的增長(zhǎng)和財(cái)富獲得的野心持續(xù)膨脹。因此，總是在看高自己待售物業(yè)價(jià)格的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)趨好的預(yù)期更加堅(jiān)信不疑，而真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)可能恰恰走向了反面。

另一方面，中介為了把獲得的房源盡快賣(mài)出，對(duì)前來(lái)看房的潛在客戶往往故伎重演，如用業(yè)主要再次漲價(jià)、其他客戶搶簽合同等眾多編織的故事，“恫嚇”其盡快進(jìn)入交易流程。作為房產(chǎn)中介，他們深諳此道：客戶買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，只要讓客戶相信房子稀缺、還要漲價(jià)、可以賺錢(qián)，他們借錢(qián)都要買(mǎi)。就在中介這種左右逢源、房?jī)r(jià)要漲的鼓吹下，房?jī)r(jià)被人為抬高了，危機(jī)的種子也埋下了。

開(kāi)發(fā)商的盈利模式 開(kāi)發(fā)商為刀俎，購(gòu)房者為魚(yú)肉

當(dāng)我在沈陽(yáng)做離岸資產(chǎn)配置、房產(chǎn)投資財(cái)商教育的培訓(xùn)時(shí)， 總是聽(tīng)聞當(dāng)?shù)氐耐顿Y購(gòu)房者說(shuō)：“要投資賺錢(qián)， 就買(mǎi)萬(wàn)科的房子。”我追問(wèn)為什么？ 回答更匪夷所思：“趙本山就投資萬(wàn)科的房子呢。

“我恍然大悟，國(guó)人房產(chǎn)投資的思維竟如此簡(jiǎn)單，甚至幼稚。從海外房產(chǎn)市場(chǎng)的演變歷史來(lái)看，著名開(kāi)發(fā)商的建筑僅體現(xiàn)物業(yè)的質(zhì)量和品質(zhì)，名人購(gòu)買(mǎi)表明的是個(gè)人喜好和認(rèn)可，但所有這些跟房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、物業(yè)價(jià)格是否增長(zhǎng)、銀行是否提供貸款及融資沒(méi)有丁點(diǎn)兒關(guān)系。簡(jiǎn)單迷信開(kāi)發(fā)商和名人效應(yīng)，難免不把自己引入投資的死角和深淵。如何理解呢？

消費(fèi)者在開(kāi)發(fā)商面前永遠(yuǎn)是弱勢(shì)的，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在資本市場(chǎng)中是利益的博弈者。由于國(guó)人的慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏，開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗，鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營(yíng)銷(xiāo)手段長(zhǎng)期蒙蔽，結(jié)果往往是只要是開(kāi)發(fā)商宣傳力度大的，銷(xiāo)售人員說(shuō)好的項(xiàng)目，就會(huì)深信不疑。

可見(jiàn)，這不是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的自然選擇，而是在房?jī)r(jià)上漲周期的市場(chǎng)中成功營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)果：開(kāi)發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)和周期中是一致的；而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向、掉頭向下，由于信息的不對(duì)稱(chēng)和開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的提前預(yù)期，很可能把最終的痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。這個(gè)時(shí)候，不管是哪個(gè)開(kāi)發(fā)商、哪個(gè)明星購(gòu)買(mǎi)的房子，都不可能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)的避重就輕 僅比對(duì)新房成交價(jià)有誤導(dǎo)

以新房環(huán)比、同期比較70個(gè)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，這個(gè)思路有誤導(dǎo)作用。為什么這樣說(shuō)呢？

放眼全球，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)也好，統(tǒng)計(jì)局也罷，都不是以新房?jī)r(jià)格變化作為未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷依據(jù)的。舉例而言，美國(guó)以新房開(kāi)工率（New Dwelling rate ）來(lái)分析房市復(fù)蘇與否，而與成交價(jià)格無(wú)關(guān)；澳洲和新西蘭、美國(guó)和加拿大以別墅（獨(dú)立屋）二手市場(chǎng)成交中位價(jià)的變化來(lái)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)；中國(guó)香港和新加坡也是以二手房成交均價(jià)來(lái)判斷市場(chǎng)趨勢(shì)的，唯獨(dú)不去參考新房?jī)r(jià)格。

因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格（地價(jià)分?jǐn)偂⒔ㄖ杀尽⒍悇?wù)承擔(dān)、人工增加等復(fù)合CPI 因素后）從理論上講，一定是上漲的，但新房?jī)r(jià)格的上漲并不能判斷房市趨勢(shì)向上， 還必須結(jié)合成交量連續(xù)3個(gè)季度增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，才能做上升趨勢(shì)的判斷。

舉例而言，第一期有1，0 0 0套新房完工，售出500套，新房成交價(jià)格33000元/平米；第二期完工1000套，售出200套，新房成交價(jià)格34000元/平米；第三期完工1000套，售出100套，新房成交價(jià)格35000元/平米。從新房成交價(jià)格來(lái)看，價(jià)格是長(zhǎng)了，但如若成交量急劇萎縮 ，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也體現(xiàn)不升反降或者無(wú)人承接的話，就都說(shuō)明房市已經(jīng)步入寒冬和陷入危機(jī)了。

發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的合理價(jià)格、流動(dòng)性、未來(lái)走勢(shì)等方面的判斷，都是以二手房交易的真實(shí)數(shù)據(jù)來(lái)參考的。很顯然，中國(guó)的新房成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，不應(yīng)該和房市未來(lái)繁榮與否產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，而這一點(diǎn)卻沒(méi)有清清楚楚地告訴國(guó)民，致使國(guó)民冒高房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)于不顧，去購(gòu)買(mǎi)不是財(cái)富范疇的自住房。 而不斷增長(zhǎng)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)，又再一次被以開(kāi)發(fā)商為代表的利益集團(tuán)順勢(shì)鼓吹和利用了，而對(duì)一二線城市的二手房有價(jià)無(wú)市、套現(xiàn)難、融資難、抵押難的現(xiàn)狀，卻熟視無(wú)睹。

國(guó)人對(duì)于房產(chǎn)投資財(cái)商教育的缺失造成搬起石頭砸自己的腳正是過(guò)去15年，一直買(mǎi)房賺錢(qián)的國(guó)人認(rèn)為房產(chǎn)投資很簡(jiǎn)單、沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)傾注其大多數(shù)資本于房地產(chǎn)市場(chǎng)，寄希望于價(jià)格的不斷增長(zhǎng)。而市場(chǎng)給予的不斷教訓(xùn)是：欲讓你滅亡，先讓你瘋狂；一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，那些只經(jīng)歷過(guò)順勢(shì)賺錢(qián)的地產(chǎn)投資者，就是房產(chǎn)資本市場(chǎng)的最終裸泳者。中國(guó)有句老話說(shuō)得好：不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。 國(guó)人總是被短暫的現(xiàn)象和結(jié)果所迷惑。從歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)來(lái)看， 從日本1989年的日經(jīng)指數(shù)創(chuàng)歷史新高和房?jī)r(jià)達(dá)到歷史頂點(diǎn)，到1993年普通大眾承認(rèn)房?jī)r(jià)真的無(wú)法短期恢復(fù)的認(rèn)知，走過(guò)了4年時(shí)間，這其間的價(jià)格也是跌宕起伏，一波三折，而最終的結(jié)果是到2011的日本房?jī)r(jià)的均價(jià)只是最高峰時(shí)的70%。

2008年次貸危機(jī)中的美國(guó)樓市與此類(lèi)似，1997年中國(guó)香港樓市也類(lèi)同。建立在沙灘上的大廈終將傾倒，唯有提前改變國(guó)人的預(yù)期，才能真正規(guī)避其財(cái)富被類(lèi)似日本崩盤(pán)、美國(guó)次貸、香港樓市破產(chǎn)式的市場(chǎng)洗劫。

大家都聽(tīng)過(guò)小動(dòng)物們拔蘿卜的故事吧？小白兔拔蘿卜之所以成功，不是因?yàn)樗牧獯螅乔懊嫫渌?dòng)物的力量累計(jì)到一定程度后的結(jié)果。同理，中國(guó)的“新國(guó)五條“也好，”新國(guó)七條“也罷，都是調(diào)控房?jī)r(jià)能量的累計(jì)，即使短期沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，但隨著調(diào)控加強(qiáng)、反腐深化、銀行信貸收縮、人民幣由升值預(yù)期轉(zhuǎn)為貶值實(shí)質(zhì)、房產(chǎn)投資財(cái)商教育的深化引導(dǎo)，終將改變國(guó)人對(duì)房子的盲目熱衷，拋下房產(chǎn)即財(cái)富的錯(cuò)誤認(rèn)知，房?jī)r(jià)終將被市場(chǎng)的真實(shí)需求所決定。

最后，對(duì)于政策的制定者而言，不可能左右逢源，讓所有人都叫好。中國(guó)的國(guó)情是以民生為根基的，因此，制定符合大眾自住需求、保民生的保障房和廉租房，是未來(lái)制定政策之根本，而非去預(yù)防商品房的價(jià)格下跌。

大家忽視房產(chǎn)投資財(cái)商教育的結(jié)果是什么？

1）、只關(guān)心資產(chǎn)規(guī)模，而輕視現(xiàn)金流；

2）、只關(guān)心價(jià)格高低，而丟棄價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)；

3）、僅關(guān)注項(xiàng)目本身，而忽視市場(chǎng)的趨勢(shì)；

4）、僅考慮項(xiàng)目位置，而忘卻了投資的主體是自己，因?yàn)槿耸峭顿Y成功與否的關(guān)鍵，而非產(chǎn)品本身。