對“以房養老”及其相關問題的認識

◎ 陳支農（淮安市工貿資產管理有限公司，淮安223005）

對“以房養老”及其相關問題的認識

◎ 陳支農（淮安市工貿資產管理有限公司，淮安223005）

近年來，老齡化加劇致養老問題日益突出。國務院將“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”作為完善養老服務業投融資政策的一項舉措，引發了全社會對“以房養老”話題的關注。

由于我國目前所面臨的產權制度房屋處置以及傳統觀念等問題，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙。

只有通過市場檢驗，提出整改措施，進而制定出一個比較完善的以房養老機制和體系。

日前，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》），將?開展老年人住房反向抵押養老保險試點‰作為完善養老服務業投融資政策的一項舉措，旨在發展養老服務業中逐漸利用社會力量，發揮市場配置資源的基礎性作用，并以此減輕政府壓力，為養老引來具有持續性的長期資金，增加養老金的多元化籌集渠道。

然而，盡管有千億元級別的市場空間，但我國目前所面臨的產權制度、房屋處置以及觀念挑戰等風險，給住房反向抵押貸款的推行帶來了阻礙，這種養老模式尚無法形成獨立的養老模式和大量的產品需求。尤其是今后必然出現的大量房屋處置工作，將對金融機構挑戰更大。因此，試點除總結相關經驗外，關鍵是要試出有哪些問題和障礙，是否有可持續性，并據此進行相關配套制度改革。

1 問題與現狀：老齡化加劇和社會保障不足導致養老矛盾突出

?最美不過夕陽紅，溫馨又從容‰每當電視片中出現這優美的旋律，恬靜的畫面時，往往讓人們對退休以后的生活充滿了美好遐想。如今，許多大中城市人口平均壽命超過80歲，?壽比南山‰正在成為中國人的現實之時，晚年生活能否?福如東海‰則考問著每一個人。有調查顯示，按現在的物價水平測算，退休后30年只吃盒飯也要100萬元。而按現行企業職工養老保險制度，2013年全國企業職工平均退休金為每月1893元，養老金替代率為45%，這意味著企業職工退休后的收入不足退休前的一半，僅靠社保養老顯然難以維持現有生活水準。如果社會基本養老保險僅僅是一個基礎性的養老保障途徑，那么?福如東海‰靠公共養老金養老顯然是不行的。何況養老金確有缺口。

對于?跑步‰進入老齡化社會的中國而言，養老金缺口日益加大、養老服務和產品供給不足、城鄉區域發展不平衡等問題已成為老年人實現?老有所養，老有所依‰的絆腳石。伴隨著中國?銀發潮‰的到來，如何才能老有所養、老有所依？人到老年靠什么途徑確保幸福、快樂而有尊嚴？養老資金的盡早籌備因此越來越受到更多的關注。

2 內涵與意義：“以房養老”最終成長為一種商業化的補充養老工具

2013年9月13日，國務院頒發的《意見》，就我國養老服務業發展的總體要求、主要任務、政策措施和組織領導做出戰略部署。而?以房養老‰試點方案將由保監會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年一季度出臺,具體操作辦法和實施細則。《意見》的發布將更深層次激發國民對養老問題的緊迫感。其中明確提及的?開展住房反向抵押養老保險試點‰，為實現?老年人及其家庭提供相應的資產安全轉移保障，推動形成比較穩定的房地產市場環境，盤活養老家庭的社會資源‰的目標具有積極意義。

2.1 何為“以房養老”？

?老年人住房反向抵押養老保險‰，也叫?住房反向按揭‰，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構，金融機構綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產若干年后價值等因素，定期發給房主一定數額的養老金用于養老，或者由房主自主決定將養老金直接購買保險公司的養老保險產品（包括養老社區的入住資格等），待房主去世后，房產要么歸金融機構所有，要么由房主家人按金融機構約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構贖回。

以金融養老、以房養老的方式，在國外較為普遍。?倒按揭‰式的養老保險方式，發源于上世紀八十年代的美國，是增加養老資金來源的金融創新產品。近30年來，這種住房逆抵押貸款以房養老的形式，在美國、加拿大、英國、新加坡等國均取得一定程度的進展，同時也承受了全球金融危機帶來的風險。美國目前在合格的潛在人群中，大約有2%~3%的家庭選擇了反向按揭。而中國假設有1%，那么這一市場的規模將是1300億元。隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業務的市場空間將會進一步加大。

2.2 讓存量不動產緩釋現金壓力

目前我國的養老主要是以子女贍養、退休金和社保金構成。伴隨?4+2+1‰家庭模式的逐步普及，年輕人承擔的家庭責任越來越大，贍養老人面臨的經濟壓力也逐步成為一個社會問題。創新養老體制機制，已是大勢所趨。《意見》正是新一屆政府統籌穩增長、調結構、促改革，采取的應對人口老齡化、滿足老年人多樣化多層次養老服務需求，同時填補服務業發展短板、拉動消費、擴大就業的一舉多得之策。

按照改革路線圖，到2020年我國將全面建成?以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉‰的養老服務體系。如果?以房養老‰模式能夠在我國如期順利推進，最重要的作用就是盤活了老年人存量的不動產資產，改變老年人有資產沒現金的局面，直接滿足其現實的養老保障需求，同時帶動商業養老保險市場發展，提高老年人的收入水平和消費能力，最終成長為一種商業化的補充養老工具。

3 問題與癥結：“以房養老”目前面臨的現實障礙

每個人都將老去，但時至今日，中國巨大的老齡化壓力和社會養老保障缺口，也推動著一度在局部城市試點的?以房養老‰模式進入倒計時階段。國務院的《意見》明確提出為解決當前養老服務業發展面臨的?融資難‰、?運營難‰等難題，?鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點‰，這是國務院首次明確?以房養老‰模式。但目前來看，對房產反向抵押并非一片歡呼，這個看似多贏的辦法也意外遭遇了公眾的質疑，甚至反感。

3.1 房產反向抵押多方顧慮重重

一方面老百姓提出疑問：?我年輕的時候拼命工作給銀行還房貸，到老了房子歸自己了，再抵押給銀行換點養老錢，原來我這輩子的使命就是給銀行掙一套房‰ ？?那沒房的人怎么辦？這是要讓每個人手里都非得攥著一套房子嗎？‰?房子押給銀行、保險公司，每月從銀行保險公司借?養老金ê，可要是我一不小心活過了貸款期限，房子歸銀行了，那我歸誰？‰

另一方面銀行和保險公司也擔心。此次?以房養老‰的反向按揭，和正向按揭恰恰相反，隨著時間的推移，老人領取的養老金額越多，金融機構風險越高。?房價漲了還好辦，房價跌了怎么辦？‰?中國的土地使用權只有70年，有的只有40年或50年，到時候政府會不會把房子收回了？‰?這種房子產權不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？‰

3.2 難以確定的“倒按揭”利率

如何確定?倒按揭‰利率也是難題，貸款額少，老人不樂意；貸款期長，機構又可能吃虧。根據部分地區前期試點辦法，貸款額度通常按照房屋評估價的70%做一個抵押率，按此每月給客戶支付養老金。但事實上，這一業務的成交量很少，各方積極性均不高。即使是有房老人也心存顧慮，不敢輕易把房產抵押出去。

目前似乎沒有多少城市確切調查出有房老人的數量和占比，到底多少有房老人樂意將自有房產抵押給金融機構以換取養老金，或將養老金用于購買保險公司養老保險（包括養老社區的入住資格等）準確的調查結果也不得而知。

3.3 “以房養老”銀行保險并不積極介入

作為?以房養老‰模式的重要參與者以及資金主要來源方，銀行和保險的重要性不言而喻。有調查顯示，作為以盈利為目標的企業，銀行、保險目前并無太大動力介入這個存有潛在風險的公益性項目。?倒按揭‰的計算也非常復雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，所以，這種業務在國內開展還具有較大的技術難度。這就提醒我們，一方面要強調銀行應主動承擔社會責任，另一方面也要看到穩定、安全的資金回報，是銀行保險持續開展?逆按揭‰業務的動力所在。《意見》強調了政府托底的作用，即金融介入需要政府等相關部門的保駕護航，特別是在一些房地產市場尚不成熟、價格波動較大的地區，政府需要完善相應的法律、法規，解決金融在?逆按揭‰業務中存在的技術難題，同時予以相應的財政補貼傾斜。但這些問題的解決和措施的完善不是一朝一夕的事。

4 解決與展望：“以房養老”亟需解決的主要問題

4.1 培植“好的養老產品”是關鍵

?以房養老‰的主體是擁有房產的老年人，房產成為老年人進入商業養老院的通行證。反之，商業養老社區的品質如何又將是老人自己決定是否選擇?以房養老‰、入住商業養老社區的重要因素。近年來，養老產業吸引保險、醫療、地產等資本大鱷參與其中。但和商業化的住宅不同，大多數養老社區沒有產權，有的只是使用權，消費者購買養老地產不僅是購買養老社區的居住使用權，更是購買與養老相適應的各類服務。參與者看來，一位六七十歲的老人未必需要70年的房屋產權，建議土地主管部門推出專門針對養老地產的土地使用權限，諸如20年、30年的土地出讓期限，以區別于住宅、商業和公建住房，這類住房的價格更為經濟，有限的資金可以重點用于提高養老服務品質上。

對養老市場供應商來說，好的養老產品包括養老社區建設至關重要，這離不開政策的扶持。根據此次《意見》，各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭，并且衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構，二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢性病防治和康復護理。而具有一定品質的醫療機構入駐商業養老機構，是老年人群選擇商業養老社區的首要考慮因素。

4.2 “以房養老”需嚴密的制度設計

?以房養老‰不僅是一個單純的經濟問題，它關乎民生中最基本的衣食住行，也是當前需要攻克的社會難題。以房養老涉及房地產、金融、社保、行政管理多個領域，在很大程度上帶有準公共品的性質，沒有政策和法律依據，操作可能就會陷入被動之中。

與此同時，退休后的生命鏈也已成為新的市場熱點。除了保險公司不斷創新養老保險產品外，形形色色的機構正在涌入銀發產業。政府此時出臺以房養老的方案，更多的意義在于提供一種導向，一種養老模式的創新，是政府對未來發展養老產業的探索，是一種政策性的嘗試。目前即便在歐美，以房養老也不是主流，占比非常小。

從現實來看，我國房價還處于持續上漲的不穩定狀態，老百姓更愿意將房屋出租獲得租金，比起倒按揭，房屋的產權還在自己手中。?以房養老‰對金融機構來說也是個極具風險的挑戰，對人的壽命、利率等方面的評估確定都是需要逐步完善的過程，不能一蹴而就。同時，房地產評估市場相對不成熟，也沒有相應的法律制度，只能靠條例、意見等來規范，在技術操作上比較困難。

當然，以房養老并非強制性的社保政策，只是老年人在領取社保體系提供的養老金之外，再通過?以房養老‰提升晚年生活品質的另一種選擇。政府明確?以房養老‰的試點后，即意味著很多問題有待市場的檢驗，通過發現問題、提出整改措施，進而制定一個比較完善的以房養老體系。價值評估、產權歸屬以及金融風險防范，無疑將是試點中的重要內容，人們對此滿懷期待。

【參考資料】

1、以房養老對接基地養老的房產置換模式研究.王穎.《浙江大學學報》2013.05.24.

2、以房養老，查望而不可及.楊婕妤.《中國證券期貨》2013.06.25.

3、養老不動產如何實現“三贏” .劉小微.《金融時報》2013. 08.28.11.

4、以房養老：緩解“有資產沒現金”壓力.方華.《金融時報》2013. 09.16.02.

5、“以房養老”：銀行角色如何擔當. 楊洋.《金融時報》2013. 09.23.04.

6、以房養老模式研究.易禮.《山西財經大學學報》2013.03.03.

7、“以房養老”試點需破解哪些難題李文龍.張末冬.《金融時報》2013. 09.17.02.

8、“有尊嚴”地養老：挑戰傳統倫理觀.方華.《金融時報》2013. 09.18.12.