城市商業綜合體投資風險指標體系構建方法的研究

肖良麗，韓建委，潘明楊

（1.武漢科技大學城市建設學院，武漢 430065；2.武漢大學土木建筑工程學院，武漢 430072）

房地產開發商在進行城市商業綜合體投資項目決策時候，最關心的問題就是該項目具有多大的價值，存在什么樣的風險，風險的大小如何，應該采取什么樣的措施等。因此我們有必要全面的了解城市商業綜合體投資過程中出現的風險，并對風險進行有效控制，而投資風險控制的第一步就是確定城市商業綜合體投資風險指標體系。

1 城市商業綜合體風險指標體系的構建原則

風險指標體系的選擇包括風險指標的配置和風險指標的結構安排。城市商業綜合體投資風險指標的配置應明確投資風險指標體系由哪些指標組成，而風險評估指標的結構安排應該明確所有指標之間相互關系如何、層次怎樣等。在具體選擇時應遵循以下原則。

1）全面性和代表性相統一的原則 指標體系是一個復雜的系統，它由不同層次、不同要素組成，要求能夠全面地反映研究對象的各個方面。但指標選擇應強調代表性、典型性，避免選擇意義相近、重復的指標。

2）準確性和可靠性相統一的原則 在設計投資風險指標體系時，應充分考慮已有資料來源的限制及資料渠道的真實可靠程度，以確保投資風險指標數值的準確性。

3）普遍性和特殊性相統一的原則 由于投資風險涉及多方面因素，并且不同地區發展階段也不同。因此，既需要考慮各地區之間的共性因素也要考慮項目的特殊因素。

4）動態性和靜態性相統一的原則 投資風險作為一個整體系統，隨著項目的不斷進展，其狀態也是不斷變化的。因此，指標體系應充分考慮能綜合反映城市商業綜合體風險現狀和未來趨勢的指標。

2 城市商業綜合體投資風險構建步驟

2.1 指標初選

首先根據上述評價指標體系構建的原則、相關文獻和專家咨詢法確定與項目有關的風險因素：經濟風險、政策風險、技術風險、決策風險、經營管理風險等五個一級指標。

根據一級指標和專家意見初步選定其二級指標。其指標內容［5］：

1）經濟風險因素：變現風險（a1）、通貨膨脹風險（a2）、市場供求風險（a3）、利率風險（a4）、國內經濟波動風險（a5）。

2）政策風險：房地產政策風險（b1）、商圈規劃風險（b2）、地方政府財政能力與支持風險（b3）、經濟體制改革風險（b4）。

3）技術風險：施工質量和安全風險（c1）、工期風險（c2）、成本控制風險（c3）、業態組合與布局風險（c4）。

4）決策風險：市場定位風險（d1）、服務品設計風險（d2）、開發啟動時間選擇風險（d3）、商業調整時機選擇風險（d4）、地理位置選擇風險（d5）、項目基地自然特性（d6）。

5）經營管理風險：開發商資金及融資能力風險（e1）、開發與運作經驗風險（e2）、內部財務管理風險（e3）、招商風險（e4）、經營管理風險（e5）。

2.2 指標體系的結構優化

初步構建出的評價指標體系，結構可能存在一些問題，如指標因素過多。因此，提出運用灰色關聯度的方法提取出對項目影響重大的因素。其具體步驟如下［1－3］：

1）指定參考的數據列。參考數據列記為x0，x0是不同時刻的值所構成的，記第一個時刻的值為x0（1），第2個時刻的值為x0（2），第k個時刻的值為x0（k）。因此，參考序列x0可表示為x0＝（x0（1），x0（2），…，x0（k））。其他數列記為x1＝（x1（1），x1（2），…，x1（k）），xn＝（xn（1），xn（2），…，xn（k））。

2）求差序列。記

3）求兩極最大差與最小差。記

4）求關聯系數

一般情況下取分辨系數ξ＝0.5。

5）計算關聯度

若γ0i越大則因素i與系統整體的關聯性越大，在整個體系中也就越重要，即可按照關聯度的大小進行排序。該文選取關聯度為大于0.6的指標為最終確定指標。

3 實驗與結果分析

3.1 實驗數據及過程

邀請10位專家對某市某地區的城市綜合體投資風險指標進行打分，以便選擇其影響重大的指標。其打分規則：非常重要（5分），重要（4分），較重要（3分），一般重要（2分），不重要（1分）。其統計如表1所示。

表1 專家打分表

表2 各指標與參考數據列的關聯度

根據關聯度的大小可得各指標的排序見圖1。

通過表1發現，指標a2，a4，b4，c2，d2，d6，e3，這七個指標的相關系數小于0.6，根據前文規定予以刪除。

3.2 結果分析

為了檢驗灰色關聯度分析法得出結果的科學性，現與傳統的主成分分析法［4］得出的結果作比較。運用spss軟件計算出指標的成分矩陣，如表3所示。

表3 指標的成份矩陣

根據特征向量來求主成分得分，使用第一主成分來評價綜合排名。其排序如圖2所示。

從圖2可以認為第一主成分代表總的指標重要性水平。根據此結果指標a2，a4，b4，c2，d2，d6，e3為得分較少的7個指標。

由圖1和圖2比較可知，兩種方法得到的結果基本上是一致的。因此灰色關聯分析方法對于城市商業綜合體投資風險指標的篩選是可行的。

4 結 語

城市商業綜合體投資風險體系是評估城市商業綜合體風險大小的基礎。根據專家打分情況，采用灰色關聯系數法求出各個指標與參考數據列之間的關聯度，并根據實際情況確定一個臨界關聯度。按照關聯度大小排列，在不降低評估指標體系評估能力的前提下，對城市商業綜合體投資風險體系進行約簡，剔除掉冗余指標，從而選出對目標層影響較大的指標。減少冗余度只是指標體系優化工作中的需要解決的基本問題。如何更好地構建出合理評估指標體系，仍需要繼續探索。

［1］鄧聚龍.灰色系統基本方法［M］.武漢：華中工學院出版社，1987.

［2］肖新平，毛樹華.灰預測與決策方法［M］.北京：科學出版社，2013.

［3］劉思峰，謝乃明.灰色系統理論及其應用［M］.北京：科學出版社，2008.

［4］高橋信.漫畫統計學之因子分析［M］.北京：科學出版社，2010.

［5］程安順.城市綜合體項目風險評估研究［D］.杭州：浙江理工大學，2013.

［6］朱紀忠，王 萍，楊曉斌.基于改進灰色關聯度的指標體系構建方法［J］.價值工程，2013（7）：4－6.