“以房養(yǎng)老”的難度

穆光宗

2013年9月，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。 據報道，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃或將在2014年一季度出臺。

通常所說的“以房養(yǎng)老”即為“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老年人將自己名下的房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，經過評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

老人為何擔心

“以房養(yǎng)老”打通了不同性質養(yǎng)老資源轉換的一座橋梁，這就是房屋資源和現金資源可提前置換。通過以房養(yǎng)老，“養(yǎng)老金”的籌集渠道可望拓寬。以房養(yǎng)老作為一種市場化運作的養(yǎng)老方式，給有產權房并有開發(fā)房子商業(yè)價值意愿的老年人多了一個商業(yè)保險養(yǎng)老的選擇項目。國務院《意見》借鑒國際經驗，提出開展這方面的試點，其目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險產品。長壽時代的養(yǎng)老壓力急需多樣化的養(yǎng)老模式來化解，養(yǎng)老無疑是政府的責任和義務，但客觀事實是“未富先老”極大地制約了政府的養(yǎng)老能力。政府不可能大包大攬，這個責任目前只是個兜底的“低水平、廣覆蓋”的社保責任。以后蛋糕做大了，“邊富邊老”才可能增加對老年人的福利保障。

但我們也發(fā)現，關乎未來的選擇總是充滿變數。“以房養(yǎng)老”的概念2003年從國外引入，但10年過去了，國內卻幾乎沒有實質性進展，乏善可陳。2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養(yǎng)老”，但均因效果不理想而擱淺。中信銀行也于2011年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務，但該業(yè)務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。這到底是“以房養(yǎng)老”項目本身難以操作還是中國缺乏“以房養(yǎng)老”的政策環(huán)境？以國外的經驗看，“以房養(yǎng)老”有個天然的好處就是合理避稅，在“留房給子女但交大筆稅金”情勢的擠壓下，人們對“以房養(yǎng)老”有了明確的需求。 此外，一些發(fā)達國家之所以能推行“以房養(yǎng)老”，與其貸款、擔保、資產評估等機構及個人的信用系統(tǒng)完善健全有關。

“以房養(yǎng)老”到底是什么性質的養(yǎng)老方式？筆者認為這是商業(yè)化兼?zhèn)€性化的“提前套現、作用加補”的小眾養(yǎng)老方式（簡稱“商業(yè)化套現加補式養(yǎng)老方式”），因為“以房養(yǎng)老”可以使房子提前變現，一方面對于有很好經濟保障的老人來說，“以房養(yǎng)老”可以讓這部分老人過上“錦上添花”的好日子，這就是“加”的作用。另一方面，對于經濟保障不好的老人來說，“以房養(yǎng)老”可以補充養(yǎng)老金不足甚至“雪中送炭”，這就是“補”的作用。對于未富先老的中國來說，“錦上添花”是極少數的情形，而且對老人來說，面對種種的不確定和風險，是不是“以房養(yǎng)老”也是無所謂的事情。對于“雪中送炭”的情形，老人的確有需求，但必須規(guī)避風險。

以房養(yǎng)老的需求市場到底有多大，情況不明朗。2010年中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調查數據顯示，中國擁有自主產權住房的城市老年人為79.2%，表明看來有大量城市老年人將是“以房養(yǎng)老”模式受益主體。但問題在于，對房屋有自主產權的老人并非有絕對的處置權。大多數有子女的老人即使有以房養(yǎng)老的想法，也會考慮到子女的房子繼承權而有忌憚，不會輕易提出這種想法，否則可能傷害子女的感情，影響親子關系、代際關系的和諧。說得直白一些，在中國以親子關系為軸心的倫理和文化中，老年人雖然有房屋產權，但很可能是“名義擁有者”，兒女才是“實際擁有者”。但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了“觀念坎”。 文化的力量常常要大于法律，這些都是心照不宣的人文國情。上海民政部門調查則顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10% 。從可行性來看，子女在國外定居、子女放棄房子繼承權、無子女或者失獨老人是推行“以房養(yǎng)老”比較適合的人群。

“以房養(yǎng)老”是否可行的基本前提是，“以房養(yǎng)老”不僅可以給老人帶來令人滿意的收入，而且可以給金融機構帶來預期的收益，也就是雙贏的結局，否則就不完美甚至難持續(xù)。以房養(yǎng)老的難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。這對金融機構而言都是巨大的未知風險。

如何規(guī)避和防控風險

“以房養(yǎng)老”是否可行的核心話題是規(guī)避和防控風險，調動雙方的積極性和提高信心指數。一句話，老人“擔心”，機構“畏難” ，雙方積極性不足，以房養(yǎng)老舉步維艱。

一方面，老人最擔心的房子能否物有所值的“評估風險”，怕吃虧。上海從2007年就醞釀“以房養(yǎng)老”，沒有推開的重要原因就是“居民普遍預計房價將上漲，老人會吃虧”。由于現在和未來之間、老年人和金融機構之間存在著明顯的雙重“信息不對稱”問題，房價的評估具有很大的不確定性，所以老年人對房屋價格的評估難以產生由衷的信任，所以大多觀望而不會涉足。加上缺乏法律保護，老年人作為弱勢方總有不安全的感覺，他們怕吃虧上當。一旦簽訂協(xié)議，即失去了對房屋的所有權，“心里不踏實”是養(yǎng)老不安全的一種心理注解。辛苦一輩子的老人很少會有人樂意拿自己的“老本”和銀行交易，“借錢”過日子。對交易雙方來說，房價的不確定性都是一個無法面對的風險。事實是，國內城市房價陰晴難測，房價漲太高“以房養(yǎng)老”者吃虧，房價持續(xù)下行金融機構也不愿做虧本買賣。

另一方面，金融機構面臨著“金融風險”，包括房子折舊、房價下跌的“市場風險”和老人長壽每月支付現金所帶來金融壓力這種“長壽風險”——老人活得越長，金融機構所承擔的“以房養(yǎng)老”所帶來的金融風險就越大。如果不是在房價穩(wěn)定的地區(qū)和時期，金融機構必然擔心“市場風險”，他們在商言商，追求利潤，如果房價不穩(wěn)定甚至下跌，他們就會拒絕這種交易。如果是房價上行期，保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售，都可以獲得相對穩(wěn)定的現金流，“以房養(yǎng)老”問題不大；但在房價泡沫破滅的時候，租不出去或賣不出高價的情況也是可能發(fā)生的。總之，房子很難估價。所以，試點選擇在房價較高、漲幅預期穩(wěn)定的城市地區(qū)開始比較現實。在發(fā)達國家，一般由中立的權威專業(yè)評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保障金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。另一風險是“長壽風險”，老人越長壽，金融機構所承擔的經濟風險就越大。對銀行、保險公司等機構來說，“倒按揭”時間越長風險越大。由此，需要建立長壽保戶的政府補貼機制以化解金融機構所承擔的“長壽風險”。

破除政策障礙

商品房70年產權是“以房養(yǎng)老”面臨的最大政策障礙，也是與國外政策環(huán)境的最大差別。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。對金融機構而言，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風險。土地證到期了怎么辦？如果發(fā)生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。雖然2007年出臺的《物權法》已經規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風險。所以，國家需要早日明確70年產權到期后的處置辦法。

（作者為北京大學人口研究所教授）