8.14萬億之后，中國的房地產游戲快玩不下去了

劉西曼

一二線城市之外的大多數地區，可能已經達到了拐點；而二線城市的拐點或許也不需要多久就會到來。

2014年，中國房地產銷售總額超過8.14萬億元！史無前例、再創新高。但是，這個擊鼓傳花的游戲可能快玩不下去了。雖然這種觀點過去無數年都被反復提起，但是，都沒有觸及到根本問題——供求關系，這次，主要改變來自于供求關系。過去十幾年當中，影響市場需求的動力不僅僅是城鎮化，至少有四大因素：

第一個是存量人口的改善性住房需求。根據多個城市調查，城鎮人口的改善性住房需求大約占總購房需求的30%～40%，相應的住房面積從1居室、2居轉移到更大面積。如果只按照4.8億左右城鎮戶籍人口計算，意味著年均住房需求也達到4億～5億平米。過去十年間，城鎮戶籍人口人均住房面積大約年均增加約1平米，從22平米左右上升到33平米左右，首先就反應了這種趨勢。但是，在全球來說，30平米已經達到了較為舒適居住的一個中等偏上面積，這部分人口的住房需求進一步擴大的速度會減緩，更多爭奪在于區位、一二線城市等結構性因素。

第二是每年新增的1500萬～2000萬城鎮人口，即所謂城鎮化。2012年，城鎮凈增人口達到1929萬，城鎮總人口達到7.31億，廣義的城鎮化率達到53.73%。也正是因為有這些快速增長的大量新城鎮化人口，如果按照城鎮常住人口計算，而不是按照戶籍人口計算，全國人均住房面積十年來一直保持在20平米左右，這也是房價快速增長的一個剛性支點。如果考慮到大量來自農村的流動人口（父母、兒童），全國城鎮的實際人均居住面積顯著低于20平米；特別是一二線城市中，大量來自更小城市的人群固定居住、或流動居住于此，人均實際住房面積往往在115～20平米左右，且，大量“新入城者”必然更低；而三四線城鎮的人均面積確實可能高于20、甚至30平米。

這些新城鎮化人口中，除了部分為城市新出生人口外，半數以上為農村轉移人口，多數人或者租房（以每年數百萬原農村大中專畢業生為主）、或者在工廠、城鄉結合部等集中居住（以農民工、技校生為主），人均住房面積起點相當低，往往只有5～10平米以下。雖然他們都是潛在的購房者，但是鑒于當下收入水平，往往都需要多年后才能兌現，可以歸結為“剛性需求”，但是均分在當年的總需求大約1.5億～2億平米。

一個好消息是，未來這個速度是否會增快呢？不會。因為，同期鄉村常住人口減少達1261萬，剩余人口中老人和孩子、低教育水準的人群占比日益增多，轉移難度不斷增大，年均2000萬可能正在逼近城鎮化八口增速的極值。大專以上畢業生在2014年達到700萬的峰值，中專和技校畢業生已經于此前減少，農民工供給也開始減少，這些數據背后都顯示出人口供給端、也就是住房需求端的拐點。

第三個因素是家庭人口的裂變。家庭人口小型化是一種全球化現象，中國城鎮家庭人口從十年前的3.4人左右下降到3.1人左右，對住房的影響因子大約10%，相應的住房需求可能也達到年均2000萬-2500萬套，每年約為2億平米。在3.1左右也意味著美國式的夫妻+孩子的小家庭成為主流，這方面的裂變速度也將會減緩。

最后一個因素是投機需求。投機需求到底占比有多大，無人確知，按照多方統計該數據大約為5%～10%，對應于每年的住房面積在0.5億～1億平米左右。由于在政策上的限制，三線以下城市的上升預期減少，這個占比一直在緩慢下降。

所以，我們從供需兩端來看，房地產行業的新增住房面積的驅動力可能依次為已城鎮化人口的住房改善（30%～40%）、新增住房需求（20%～30%）、城市人口裂變（約20%～30%，也可以視為另一種改善需求）、投機需求（5%～10%），換言之，城鎮化不是房價上漲的主要因素，只是主要因素之一。其中，至少3個因素內在動力都在減弱，而來自于新城鎮人口的承載力也趨于崩潰。

在這個過程中，被拆遷戶、投機者擁有最大的收益（往往擁有多套房），改善住房（擁有戶籍、原房產）是其次受益者；而主要的成本全部轉移給了新入城的人身上，但是，他們的收入起點最低，房價/收入比變得越來越高。根據調研，在2億多存量農民工中，真正在城鎮購房者不超過10%！在來自農村的大學生當中，絕大多數在前5年也無力購房。也正因如此，城鎮戶籍人口的人均住房面積一直在增加，但是，常住人口的人均住房面積十年未變、算上大量流動人口，人均住房面積甚至還是下降的！

所以，目前的情況是，原來需求最強的投機者被抑制了；有需求改善型、裂變型需求強度降低了；而新入城的農民工、甚至農村大學生的需求根本就實現不了，供求關系正在發生逆轉的同時，結構性矛盾也已經到了不可解決的階段。一二線城市之外的大多數地區，可能已經達到了拐點，而二線城市的拐點或許也不需要多久就會到來。