房地產開發企業轉讓土地使用權有何稅收操作技巧

房地產開發企業轉讓土地使用權有何稅收操作技巧

問：我公司有一宗2009年取得的土地使用權，當時拍得這塊土地的目的就是待土地升值后轉讓。最近，房地產市場轉暖，公司準備把這塊土地轉讓。請問，怎樣轉讓可以降低稅負？

香申建設有限公司 馬黎明

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）及其實施細則規定：在計算土地增值稅時允許附加兩項扣除，一項是房地產開發費用按照“取得土地使用權支付的金額”和“房地產開發成本”之和的10%扣除；另一項是財政部規定的其他扣除項目按照“取得土地使用權支付的金額”和“房地產開發成本”之和的20%扣除。但是，此兩項扣除只有房地產開發企業可以享受，其他企業不能享受；并且，房地產開發企業取得土地使用權或者房地產開發項目之后只有進行實質性開發建設才允許附加扣除，否則，不能附加扣除。

根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發〔1995〕110號）第六條“計算增值額時應注意什么”的規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。

（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

（三）對取得土地使用權后進行房地產開發建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發土地和新建房及配套設施的成本和規定的費用、轉讓房地產有關的稅金，并允許加計20%的扣除。

（四）轉讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以新都折扣率后的價值），以及在轉讓時繳納的有關稅金。

上述規定的目的，是鼓勵房地產開發企業將更多的資金投向房地產的實質性開發，取得投資回報，以調動投資人從事正常房地產開發的積極性。

2005年5月，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）下發后，土地增值稅的征收和管理引起有關部門的重視。2007年12月29日國家稅務總局印發了《土地增值稅清算鑒證業務準則》（國稅發〔2007〕132號，以下簡稱準則）。準則第三十八條規定了加計扣除項目的審核內容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發（如“三通一平”等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按稅收規定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

從上述規定可以得出如下結論：

1．房地產開發企業取得土地使用權之后，沒進行任何開發即轉讓的，在計算土地增值稅時不允許扣除10%的房地產開發費用和20%的加計扣除額。

2．房地產開發企業取得土地使用權之后，僅進行土地的開發，將生地變成熟地，可以按照取得土地使用權支付的金額和開發成本之和的20%加計扣除，房地產開發費用也允許扣除。

你公司的這塊土地使用權，如果不進行土地開發就轉讓，在計算土地增值稅時不得扣除10%的房地產開發費用和20%的加計扣除額，會多繳土地增值稅。但是，在進行土地開發時要注意的是，僅進行土地的前期開發，如舊建筑物拆除、場地平整等，千萬不要進行建筑施工，即不能做基礎工程。如果做了基礎工程再轉讓，就屬于銷售不動產，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令第540號）及其相關規定，銷售不動產時不得扣除取得土地使用權支付的金額，會多繳營業稅。

周向楠