如何確認土地增值稅的收入總額

如何確認土地增值稅的收入總額

問：我公司是房地產開發企業，2014年9月，主管稅務機關要求我公司對具備土地增值稅清算條件的開發項目進行清算。可是我公司在土地增值稅清算時才發現公司內銷售部、工程部和預算造價部對項目已售房屋計算的面積不一致，銷售部按照合同面積，預算造價部按照設計面積，工程部按照實測面積。請問，我們財務部在計算土地增值稅時應當按照哪個部門的數字進行土地增值稅的清算？

深元國際房地產開發有限公司 徐達坤

答：土地增值稅，是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。計算土地增值稅的核心是增值額。增值額等于納稅人轉讓房地產所取得的收入總額減除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）所規定的扣除項目金額后的余額。收入總額按照房產面積和每平方米單價計算，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。房產面積在計算土地增值稅收入總額時起關鍵作用，也是稅務機關所關注的要點。

（一）《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定：審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

（二）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

從以上兩個文件不難看出，在計算土地增值稅時，收入總額的計算是按照國家批準的測繪部門實測報告的實測面積為準的。不僅如此，根據收入與成本配比原則，房產的單位成本也應按實測面積計算。你反映的情況非常重要，在一個房地產開發公司中各部門掌握的面積數字不一致比較普遍，這個問題應當引起房地產企業和稅務機關的重視。

古守金