試析影響中國2014～2015年房地產需求的主要因素——兼評“房地產崩盤論”

李水鳳

（云南財經大學經濟研究院，云南 昆明 650221）

在經典的經濟學理論中，價格主要取決于需求和供給。房地產價格也主要決定于供給和需求。但房地產市場的復雜性在于，供給和需求不僅受到經濟層面多種因素的影響，還受到政府政策等其他多方面因素的影響。在當前的土地、在建工程、完工房屋、二手房屋基本給定的前提下，本文專門探討房地產需求側的影響因素。

一、房地產需求的界定及影響因素

根據經典的經濟學理論，本文對房地產需求的定義是，對房地產的有購買能力的需要，它要具備兩個基本條件,即消費者有購買意愿和消費者具有支付能力。房地產需求是一個復雜的問題，它受到許多因素的影響，從不同的因素觀察，會得到不同的“盲人摸象”式的結論。我們立足于從多方面進行分析，試圖得出較全面的結論。由于影響因素太多，基于經典經濟學的邏輯，本文將影響因素歸納為價格層面、收入層面、政策層面、人口和城市化層面、心理層面、宏觀經濟層面等方面。

二、影響中國2014～2015年房地產需求的主要因素

在2014～1015年期間，影響房地產需求的因素，在理論上和實踐上的預期影響，主要表現為以下方面：

（一）價格層面的影響——房地產價格水平的影響

僅僅從價格的角度看，房地產的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果價格下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。

以北京市為例，2010～2013年3年期間，平均房價上漲了50%。不斷攀升的房價，越來越抑制了有效需求。2014年6月全國房價出現了整體性趨于降的勢頭，預計在2014～2015年期間房價將繼續下降，這將激活越來越多的剛性需求。本次房地產調整的降幅，從理論上說，若回調到上一個周期峰值（均價25000 元），約有50%的回調空間。50%的房價降幅將會激發巨大的需求量，這些需求量的釋放又將避免房地產市場的崩盤（通常被認為是房地產價格降幅或成交量降幅在短期內超過50%以上）。但由于，在工業化階段，房價總是螺旋式上升，價格一般不會調整到低于上一個周期的水平。而且，經濟體系中其他因素的綜合作用，將對房地產需求起到抑制或激發作用。多種因素的共同作用，最終的調整幅度應當不會在整體上超過30%。當然，在局部地區，由于曾經的劇烈炒作或超額供給，回調空間可能超過50%，但這樣的地區所占比例不是很大。因此，結論是，雖然少數局部地區的房價調整幅度可能達到50%左右，但全國的房價調整幅度在未來3年在整體上不會全面超過30%。因此，實際上上激活的需求量，也沒有那么大。

從百城住宅均價來看，2010～2014年的上漲幅度大約為20%左右，除了少數城市，在整體上回調的勢能遠低于北上廣深等一線城市。價格回調幅度小，所激活的需求量也較小。

在2014～2015 期間，房地產價格的下降，將激活房地產要求，因高房價受到抑制的剛需將逐步釋放，這種釋放程度取決于房價調整幅度。

（二）收入層面的影響——居民可支出收入是影響房地產需求的主要因素

居民的可支配收入,是家庭購房、投資、消費的主要來源。居民人均收入水平高低決定了市場購買力的大小,居民的可支配收入是影響房產需求的主要因素。對于房產地來說，當居民的收入增加時，就會增加對房地產的需求；相反，就會減少對房地產的需求。

國家統計局數據顯示，全國城鎮非私營單位就業人員2013年平均工資51474 元，同比名義增長10.1%，扣除物價因素實際增長7.3%，增速略低于GDP 增長水平，保持了城鎮收入持續上升的趨勢。

在國家刺激內需的政策環境下，2014～2015 期間，居民收入將繼續穩步增加，這對房地產需求繼續產生正向影響。

（三）政策層面的影響——經濟政策與房地產調控政策影響著房地產的需求

政府政策對房地產的影響相當復雜。財政政策（稅收政策等）、貨幣政策（利率政策、房產信貸政策、貨幣供給政策等）經濟政策都影響著房產的需求量。當前的房地產調控政策一直對房地產需求起著限制作用。

國家出臺重要的房地產政策，都對需求量造成沖擊。從下圖中可看出，“國十條”、“國八條”、“國五條”都對房地產需求產生了立竿見影的影響。

2014～2015年期間，政策的影響效應也將一如既往地復雜。

十八大以來，中央政府遏制住了貨幣超發的勢頭，但近期開始實施定向降準、微刺激、微調整等經濟政策，預計這些政策在2014～2015 期間仍將延續，將在一定程度上增加M2，從而增加房地產需求。

在當前的信貸政策下，利率水平高，房地產信貸規模受到限制，銀行房地產貸款額度在2013年底已過度緊張。在2014～2015 期間，預計信貸政策有所放開，這將促使房地產需求增加。

與此同時，中國正在進行房地產稅收體制改革，上海、重慶作為試點城市試行。房產稅在全國推行勢在必行，預計時間在2015年左右全國將推廣房產稅。房產稅的推行使房地產需求會出現收縮。

房地產全國統一登記制度、房產稅制度的即將推行，以及2010年以來國家對房地產一直實施嚴格的調控政策，將使房地產需求受到負面影響。但政府的目標是保持房價合理的穩定增長，如果2014～2015年期間的房價下跌幅度越來越大，各級地方政府將有越來越強烈的動機取消部分限制政策，暫緩房價下跌過快的勢頭。

在2014～2015 期間，若房地產價格調整幅度過大，地方政府將有強烈的動機取消某些抑制需求的調控政策，房價降幅越大，這種動機越強烈，則將放大房地產需求。

（四）人口和城鎮化層面的影響——城市人口結構和數量客觀上決定著房地產需求的規模和速度

人口結構和數量是衡量房地產需求的重要指標,直接預示著房產需求的規模和增長速度。

在總量方面，國家統計局第六次全國人口普查結果表明，2010年11月1日，中國大陸總人口共13.397 億，與2000年第五次全國人口普查相比，十年增加7390萬人，增長5.84%，年平均增長0.57%。

同時，在結構方面，城市的發展，繼續吸引農村人口涌入城市。現有的6.6 億多城市人口中有2.3 億多農村人口，逐漸形成了一定的購房需求。中國社科院2012年9月發布的《2012 中國中小城市綠皮書》顯示，2011年中國城鎮化率已經達到51%，按照目前發達國家平均70%的城市化率計算，未來20年中國仍有發展的空間。因此中國城鎮人口還將增加2.7 億人左右。現在和未來，從農村進入城市的總人口約為5 億人。按照房地產需求的粗略估算方式，假設這部分人所在家庭中，從現在到將來，只有30%的家庭逐步具有購買力，假設每個家庭的平均人口是3 人、每個家庭平均住房需求量為100 平方米，則可預期的房地產需求量為：（5 億人/ 3 人）*30%*100平方米=50 億平方米；再保守一些，假設只有10%的家庭在現在和未來具有購買能力，在長期中，需求量也將為16.67 億平方米。這里還沒有考慮4.3 億城市戶籍人口的改善性住房需求和其中無房戶的剛性需求。可見，在城市化進程中，中國還有巨大的房地產需求。

在2014～2015 期間，城市人口的增加，繼續帶動房地產需求增加。

（五）心理層面的影響——投資者的心理預期、態度和風險收益規律嚴重影響著房地產市場的需求

股市或投資市場中投資者的態度,風險投資的長線和短線的選擇,風險投資規律的制約等都影響著房產的需求量。

消費者的消費心理和消費偏好是影響房地產購買行為的重要原因,例如中國人歷來認為安居才能樂業，在消費結構里偏好于房屋購買消費行為。同時，對通貨膨脹的預期心理，也加速了購買房產來保值的消費心理。

與此同時，房地產的財富比較效應也對房地產需求有影響。財富比較效應是指居民凈資產的變化對消費需求的影響。在中國，由于儲蓄、國債、企業債券等價格的相對穩定性，財富效應主要體現在股票與房地產上面。特別是，住宅房產既是居民家庭必不可少的耐用消費品，也是重要的投資對象和保值財富。即使是在金融市場極度發達的美國，住宅資產在家庭資產仍然占重要地位。

2014～2015年期間，中國人傳統的“安居樂業”的心態，將繼續增加房地產需求；如果股市開始由熊市轉變為牛市，隨著房地產投資品功能的弱化，房地產的需求將降低。

（六）宏觀經濟層面的影響——國際、國內宏觀經濟發展水平的影響

國家宏觀經濟發展的態勢影響著房地產市場的需求，特別是，GDP 與房地產需求互相影響。據測算，GDP 的增長對房地產的相對依賴程度高達40%,有的城市超過了60%。同時，經濟增長又是產生房地產需求的直接原因。中國經濟雖然回歸“常態”，2014～2015年的GDP 增長率，預計在7.3%～8%之家，雖然低于歷史高峰水平，但依然是全球經濟體中的較高速度，這是支撐房地產需求的有利因素。

國際經濟環境及匯率,海外資金的進出等也是影響房地產市場需求的因素。在國際金融危機的環境下,人民幣匯率持續上升,導致國外資金大量入注股市和房地產資本市場,影響著房地產需求和價格。2014年初，人民幣匯率開始出現貶值，美國經濟正式復蘇，歐洲經濟開始走出低谷。

2014～2015年期間，如果人民幣繼續貶值，歐美經濟回升，中國的房地產需求將受到負向影響。

三、2014～2015年房地產需求預判

歸結以上多種因素，2014～2015年期間，相關因素對房地產需求的影響是：

房地產價格的下降，將激活房地產要求，因高房價受到抑制的剛需將逐步釋放，這種釋放程度取決于房價調整幅度；

在國家刺激內需的政策環境下，居民收入將繼續穩步增加，這對房地產需求產生正向影響；

若房地產價格調整幅度過大，地方政府將有強烈的動機取消某些抑制需求的調控政策，房價降幅越大，這種動機越強烈，則將更多地放大房地產需求；

城市人口的增加，繼續帶動房地產需求增加；

中國人傳統的“安居樂業”的心態，將繼續增加房地產需求，如果股市開始出現轉變，隨著房地產投資品功能的弱化，房地產的需求將降低；

預計人民幣繼續貶值，歐美經濟回升，中國的房地產需求將因此受到負向影響。

綜上所述，中國房地產價格在長期中將經歷調整過程，在上述多種因素的綜合作用下，2014～2015年期間，房地產價格在整體上，將經歷10%左右或更多的向下調整，在房地產價格下降的過程中，房地產需求將逐步被激活。由于多種因素的不同方向的綜合作用，中國房地產市場面臨整體崩盤（價格下降50%以上且賣不出去）的可能性較小。

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