鄉村“房事”，看起來很美

譚芳 桂芳芳

前庭后院、種瓜點豆，是很多城里人想要的生活，農村也就成了他們實現夢想的新大陸。農村的地，主要分宅基地、耕地、生產建設用地等幾種。因為耕地和生產建設用地都不能用于建房居住，城里人到農村購買的，基本上都是農民用作住宅建設的宅基地或小產權房。本期，讓我們看看城里人為了購買宅基地和小產權房，都發生了哪些事兒。

案例1：為保農村安樂窩 和女友匆忙結婚

郭鶴是河北人，大專畢業后去河北花溪村的一家企業跑業務，做了幾年，自己當起了老板。眼看到了而立之年，考慮到自己在花溪做生意，而城里的房子太貴，買了也住不上，郭鶴就想干脆在花溪村買套房。

2007年，比對了地形、方位后，郭鶴看中了村民老李新建的一套三層小洋房。郭鶴和老李談妥了價格，簽訂了房屋買賣協議，并付清了全款。給錢的時候，郭鶴還和老李開玩笑：“這以后就是我的房子了，你可別使壞趕我走，到時候我可要流落街頭了。”老李大手一擺說：“我們哪能干那種事呢！”“買了房，我也算安居樂業了，再找個媳婦生個娃，齊全了。”郭鶴喜滋滋地給自己的人生做著打算。

時間到了2009年，因為花溪村的地價和房價飛漲，老李和鄰居們一比，覺得自己當初賣虧了，就想把房屋要回去另尋他主，于是向法院提起了訴訟，要求法院確認雙方房屋買賣協議無效，判定郭鶴返還房屋。

收到法院傳票的那一刻，郭鶴對老李恨得牙癢癢，但郭鶴自己心里也清楚，他并沒有資格在花溪買房。為了保住房子，郭鶴想到了女友小麗—她是本村人。“如果我和小麗結婚，變成花溪人，老李不就沒戲唱了嗎？”就這樣，在感情還沒水到渠成的時候，郭鶴就和小麗登了記，并把戶口遷到了花溪村。

法院經審理查明，盡管購房時郭鶴并非花溪村村民，但結婚后，郭鶴已經取得了花溪村集體經濟組織成員資格，因此判定郭鶴和老李的房屋買賣協議有效。

案例2：為尋靈感郊區買地 合同無效失地丟房

上海人童小姐是個美女作家，近年來寫了多部知名小說，一直夢想在郊區買塊地，建一座自己心目中的文學花園?！斑@樣肯定能找到更多的創作靈感。”童小姐陶醉在美妙的想法里，發動親戚朋友幫她物色地方。

經人介紹，童小姐得知某村村民老丁有塊空地?！氨成矫嫠€能釣魚種菜，自給自足?！睂嵉乜疾旌?，童小姐一下就喜歡上了。她三番五次上門，最后以高出當地市場價30%左右的價格，才打動老丁，成為那塊地的主人。

成交后，童小姐馬上請設計師朋友精心設計，建造起一套別具風格的農家院，從市區搬到農村，專心寫起小說來。沒想到住了不到3年，老丁就來敲童小姐的門，請她把地讓出來。原來，老丁的兒子到了談婚論嫁的年齡，要在自己家的地上蓋婚房。童小姐哪肯？老丁努力了幾次都沒和童小姐說上話，干脆一紙訴狀交到了法院。

法院審理后認為，童小姐所購土地為農村宅基地，因此判決土地買賣協議無效，童小姐必須向老丁返還土地，老丁則需向童小姐返還當初支付的買地款，并承擔農家院的房價補償款，總計15萬元。由于法院認定童小姐也有過錯，因此她要求損害賠償的請求未能得到支持。

拿到判決后，童小姐只得搬出了讓她又愛又恨的世外桃源。

案例3：買小產權房辦農家樂 遭遇征收無保障

老張是浙江人，因為身體不好提前退休。他很懂得享受，一到夏天就和老伴去安吉農家樂避暑。2005年，女兒、女婿和他們一道去避暑，發現投資農家樂不僅可以自住，也是個很好的創業機會，于是就說服老張一起倒騰。

老張本想向當地村民租個院子，可女兒說，租房也要計算成本，不如買下來。于是，老張出面向老鄉購買了一套小產權房?！氨阋耸潜阋?，但沒有產權證總覺得不放心?！蹦玫椒孔拥臅r候，老張略顯擔心，女婿勸慰他：“來買小產權房的人多得是，何況我們也是簽了合同的，白紙黑字，還能抵賴不成？”

就這樣，“老張農家樂”開業了，經營了幾年，口口相傳，在當地小有名氣，一到夏天，客人便蜂擁而至，老張對此很滿意。

沒想到，2010年，因為一項市政工程，老張的農家樂面臨被征收。

老張當初買下這套房子只有一紙協議，房子根本就沒有過戶，也無法過戶，這一征收，自己不就什么都沒有了嗎？為此，老張咨詢了律師。律師回復說：小產權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。此類房屋只有鄉鎮政府或村委會制作的房屋權屬證書，其實根本不能買賣。老張簽訂的房屋買賣協議無效。

“可房子畢竟是我們一直用作經營的，現在要拆遷了，難道就沒有任何補償嗎？”老張仍不甘心，追問律師。律師告訴老張：從補償金額上來說，小產權房的拆遷補償比普通商品房低很多；從補償對象上來說，鑒于買賣協議無效，該房還屬于老鄉所有，拆遷補償的對象是當地村委會及村民。由于老張一直在此經營，只能獲得因征收房屋造成的停產停業損失補償。