貴州分時度假業的發展

程質彬

（ 貴州大學 旅游與文化產業學院，貴州 貴陽 550025 ）

貴州分時度假業的發展

程質彬

（ 貴州大學 旅游與文化產業學院，貴州 貴陽 550025 ）

分時度假業是一種新型的旅游業態。20世紀90年代傳入中國以來，各地都在積極探索和發展分時度假。發展分時度假業，能促進貴州旅游業的轉型升級，對帶動貴州經濟社會的全面發展有著重大意義。從貴州現有條件來看，貴州已初步具備發展分時度假的條件。貴州省政府需要在資金、政策、法規等方面扶持分時度假業的發展。相關企業應在產品開發、市場定位、產品銷售、人才引進與培養等方面不斷努力。

貴州； 分時度假； 對策

中國旅游業發展到今天，傳統的走馬觀花式旅游發展方式，已經逐漸突顯出種種弊端，旅游業發展動力不足，整個旅游業來到了轉型升級的歷史時期。度假旅游，作為更高層次的旅游活動，將是我國旅游業發展的重要方向之一。分時度假是度假旅游的一種創新形式。在過去的幾十年里，分時度假始終是歐美國家旅游業發展中增長最快的部分之一。發展分時度假，前景廣闊、意義重大。

一、我國分時度假業的發展歷程及研究現狀

分時度假就是將度假酒店或度假村中一個房間的使用權以周為單位分時段賣給多個客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更長的時間。顧客購買一個時段（即一周）的使用權后，即可每年在此享受一個星期的度假。與此同時，顧客還享有時段權益轉讓、饋贈、繼承等系列權益，以及對公共配套設施的優惠使用權[1]50。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周的51周分時銷售給顧客，余下1周為維護、修理之用。每個單位的分時度假產品，就是在約定的時期內（一般為20年～40年），每年在這一住宿單元中住宿1周的權利[2]734。分時度假產品具有以下三個特點：（1）至少3年有效期：購買者必須一次性購買至少旅游度假地的房產三年的使用權；（2）提前支付：為了得到分時共享、交換假期的權利，購買者必須提前支付所有購買費用；（3）每年至少7天的使用權：每年分時度假購買者至少使用位于旅游度假地的房產7天或者更長時間[3]。從本質上來講，分時度假實際上是介于房地產產品和飯店產品之間的一種中間產品[4]。

分時度假最吸引旅游者的就是它的交換系統。當旅游者某一年決定不去購買了時段的酒店或度假村居住、度假時，可以用自己擁有的酒店或度假村的時段使用權，在同一交換網絡中，交換同等級任一酒店或度假村另一時段的使用權。

（一）發展歷程

分時度假起源于20世紀60年代的法國，70年代傳入美國，在美國獲得了巨大的發展。隨著世界上最大的兩個分時度假交換組織RCI（Resort Condominium International）和II（Interval International）的出現，分時度假風靡歐美[5]50。在分時度假的發展歷程中，其經歷了三次質的飛躍。分時度假交換系統的出現是分時度假的第一次飛躍，大大提高了顧客對分時度假產品的滿意度。80年代后，分時度假產品的靈活性大大增強，消費者購買度假產品，可以不局限于原有規定的時間長短和住宿單位的大小，而有多種選擇，這是分時度假的第二次飛躍。1990年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了分數制，即顧客不必付一筆錢去購買某度假地一段時間的房產使用權來加入該交換系統，而只需購買一定的分數（或稱點數）；用所購買的分數來選擇已將價格折合成分數制的住宿和娛樂等產品，這是分時度假發展的第三次飛躍[6]。

20世紀90年代，分時度假傳入中國。先后在北京、上海、廣州等經濟發達地區和云南、海南等重要旅游目的地悄然興起。在經歷了引入初期的法律法規不健全、信用體系缺乏、政府監管不到位等原因所引起的市場混亂、消費者投訴不斷等現象之后，行業發展已具備一定的基礎，形成了中安達、天倫等實力雄厚的分時度假服務公司[5]50。目前我國旅游市場經營分時度假業務的主體主要由四類企業組成：一是單體加盟國際交換網絡的傳統分時度假產品經營企業。全國約有50個酒店、度假村加盟了全球分時度假系統，分別隸屬于全世界最大的分時度假聯盟RCI和II；二是分時度假銷售公司，該類企業不參與分時度假房產開發，只負責銷售推廣；三是借用分時度假概念，開發出類似產品的單體企業，比如開發產權酒店、時權酒店；四是自主開發分時度假網絡的企業[1]51。總體來看，目前我國分時度假產業規模還很小，發展程度仍較低，尚處初級階段。

（二）研究現狀

總體來看，我國對分時度假的研究起步較晚、研究層次較低、研究涉及面較窄，多為“后補性”研究，即多數研究是對國外發展較成熟的經營模式的引入，是對分時度假在國內發展中所暴露的問題加以檢討和探因。主要研究內容包括：產權酒店、發展對策研究、法律法規研究和開發建設研究[2]734-736。目前，相關研究中，針對貴州發展分時度假業的文獻較少。貴州旅游資源豐富，旅游發展急需轉型升級、后發趕超，研究貴州分時度假業的發展，具有一定的意義，同時對西部地區發展分時度假業也有一定的借鑒價值。

二、貴州發展分時度假業的必要性和可能性

（一）必要性

1．促進貴州旅游業的轉型升級

資源依賴型的粗放式發展模式一直主導著貴州旅游業的發展。這種發展模式，在一定時間內，滿足了旅游者淺層次觀光、游覽的需求，推動了貴州旅游業的快速發展。但隨著旅游者消費需求的不斷變化、市場競爭的日趨激烈、科技發展的不斷推動、旅游產業鏈的延伸和滲透、專業化分工的不斷細化、投資趨于多樣化，旅游業正在經歷轉型升級。貴州旅游業必須跳出傳統的資源依賴型的發展模式，實施產業轉型升級，向更高層次發展。西方發達國家旅游業的發展經驗表明，旅游業在經歷了觀光旅游以后，會逐漸向休閑、度假旅游發展，進而走向更高層次的度假旅游。分時度假是度假旅游的一種創新形式，發展分時度假，將有利于促進貴州旅游業的轉型升級。

2．帶動貴州地方經濟全面發展

旅游業是貴州的支柱性產業，旅游業的發展，對貴州地方經濟發展有著重要的意義。分時度假業不但具有傳統旅游業綜合性強、覆蓋面廣、乘數效應高等特點，而且在某種程度上，進一步深化了其經濟功能。發展分時度假，促進了旅游房地產、酒店客房的開發和銷售、盤活了房地產企業和酒店的資金、拓展了相關企業的盈利渠道，而且還平衡了旅游季節性、增加了游客的逗留時間和消費、增加了就業機會、改善了地方基礎設施。據測算，一個擁有百萬名會員的分時度假系統可拉動國內市場五十到七十億元人民幣，盤活三百到五百萬平方米的存量房產，直接創造兩萬個就業機會[1]51。發展分時度假，有助于帶動貴州地方經濟全面發展。

3．促進對外交流、革新思想觀念

貴州作為一個“欠開發、欠發達”的西部省份，地方經濟社會的全面發展，有賴于政府、企業、民眾思想觀念的革新，綜合素質的提高。通過發展分時度假，特別是分時度假交換系統，通過國外旅游者、國內旅游者與省內旅游者，省內不同地方旅游者之間的置換，加強各地政府、企業、民眾之間的相互交流，相互學習，取長補短，將有益于貴州省地方經濟社會的長遠發展。

（二）可能性

1．貴州旅游資源豐富、度假條件優越

氣候資源：貴州山清水秀、空氣清新，適合發展度假旅游。最近兩年，中東部地區連續出現霧霾天氣，給人們的出行、工作、生活帶來嚴重的影響，引發了人們對空氣污染的嚴重關注。貴州的藍天白云是一種巨大的吸引力。而且貴州冬無嚴寒、夏無酷暑，溫度舒適。特別是夏天，比較優勢更加明顯。貴陽有“避暑之都”之稱，六盤水被稱為“涼都”。貴州北方的桐梓縣，由于背靠重慶這一巨大的旅游市場，再加上交通便利、夏天氣候相對涼爽，每年都有大批重慶人前去避暑，促進了當地旅游業的發展。

景區景點：貴州旅游以貴陽為中心，分為東、西、南、北四條線。東線以少數民族文化為代表，代表性的景點有西江千戶苗寨和肇興侗寨，還有國家級自然保護區、聯合國人與自然保護圈成員單位之一的梵凈山；西線以喀斯特地貌景觀為代表，代表性的景點有黃果樹瀑布、龍宮、織金洞；南線以世界自然遺產地為代表，代表性的景點有荔波大、小七孔景區；北線以長征文化、國酒文化、世界自然遺產地為代表，代表性的景點有遵義會議會址、茅臺鎮、十丈洞瀑布。截止2012年，貴州省共有18個國家級風景名勝區，54個省級風景名勝區，71個全國重點文物保護單位①數據來源：貴州省統計年鑒，2013年。。

2．旅游者休閑度假需求快速發展

世界旅游組織研究表明，當一個國家人均GDP達到3000美元時，就會產生多樣化的休閑娛樂開支，度假旅游需求將會全面擴張[7]。2013年全國人均GDP已達到6767美元，遠遠超過3000美元②數據來源：國家統計局。。截止2012年，重慶市人均GDP已達到38914元，按現在匯率計算約合6337美元，廣東省人均GDP已達54095元，按現在匯率計算約合8810美元，貴州省人均GDP已達19710元，按現在匯率計算約3200美元①。重慶和廣東是貴州最重要的兩個旅游市場，隨著渝貴、貴廣高速鐵路的貫通，將會有更多的兩地游客前往貴州休閑度假。從2012年的數據來看，貴州GDP也已超過3000美元，休閑度假需求將全面擴張。

3．相關產業支持

旅游業的全面發展：2012年，貴州省共接待國內外游客21401.18萬人，旅游總收入為1860.16億元，較2011年有較大的增幅。旅游基礎設施進一步完善。以酒店為例，截止2012年，貴州共有386家星級酒店，其中5星級酒店4家，4星級酒店52家①。一些開業不久的知名酒店，如貴陽中天凱悅酒店、凱賓斯基酒店并未統計在內，有不少酒店正在修建當中。基礎設施的完善，為分時度假在貴州的發展奠定了基礎。

房地產業快速發展：2011年，貴州房地產開發共完成投資額873.48億元，房屋銷售面積達到1882.10萬平方米，商品房屋銷售額達到7319.072億元③數據來源：貴州省統計年鑒，2012年。。以貴陽市花果園樓盤為例，自2010年11月開盤以來，于2011年和2012年榮獲全國單盤銷售冠軍，其中，2011年銷售1.3萬余套，銷售金額70余億元，2012年銷售6.5萬套，銷售金額270億元，銷售面積550萬m2[8]。房地產業的快速發展為貴州發展分時度假業鋪平了道路。

4．政府的大力支持

旅游業是貴州省的支柱產業，旅游業發展的好壞，將影響貴州省經濟社會的發展，進而影響省委省政府提出的“兩加一推”戰略的實施。分時度假作為一種新型的旅游業態，發展情景廣闊，勢必會得到貴州省各級政府在政策、財政、稅收等方面的大力支持。

5．信息技術的發展

分時度假最大的吸引力在于其交換系統。互聯網技術的不斷更新和發展為分時度假業提供了強有力的技術支持。而且近年來，互聯網普及率大大提高，電腦走進千家萬戶，手機上網、網上購物逐漸受到人們的青睞，大眾使用互聯網的熟練程度不斷提高，為人們參與分時度假系統做了鋪墊。

三、貴州發展分時度假業的對策

（一）政府對策

1．制定《貴州省分時度假條例》

分時度假是一種期權性消費，即消費者一次性付清所有費用，在未來很長的一段時間內享有相應分時度假產品的使用權。由于是一種期權性消費，未來具有不可知性，再加上信息不對稱，消費者往往在產業鏈中處于不利的地位。分時度假引入我國初期，由于一些不法企業、投機分子欺騙消費者，強迫性或誤導性銷售，造成消費者投訴不斷，對分時度假產品失去信心。為重振分時度假市場，保障消費者的合法權利，制定相關法律、法規，加強對分時度假業進行規制，勢在必行。

貴州應走在全國的前列，成立由法律專家、旅游專家、相關企業代表組成的專家隊伍，參考美國福羅里達州《分時度假房產法案》、歐盟《歐盟分時度假指令》，編寫《貴州省分時度假條例》，并在省人大會議上通過，使其具有法律效應。《貴州省分時度假條例》至少應對以下幾個方面進行規定：（1）主管部門。分時度假涉及房地產、旅游景區、度假村、酒店等諸多方面，容易造成多頭管理或管理真空的現象，條例應對分時度假業的主管部門進行規定；（2）市場準入。對進入分時度假業的企業實施嚴格的市場準入，對相關企業進行嚴格的資質審查、進行登記管理、實施保證金制度；（3）冷靜期制度。規定消費者在與分時度假企業簽完合同后的一段時間內，可以無條件地撤銷合同。同時規定在冷靜期結束之前，禁止消費者向銷售商預付費用；（4）信息披露。規定銷售商有義務在銷售前、銷售中、銷售后向消費者披露真實的產品情況、企業運行情況、消費者權利、及其他相關情況；（5）第三方保證。規定引入信托公司等第三方保障制度，在銷售前，由信托公司代表消費者對分時度假的使用權進行監管。

2．成立貴州省分時度假業發展基金

設立貴州省分時度假業發展基金，專款專用，主要用于分時度假宣傳促銷、行業規劃發展研究，開發項目補助、教育培訓等方面。并對分時度假發展基金實施嚴格的監督檢查，進行追蹤問效。

3．政策優惠

分時度假業對貴州來說是一個全新的概念、全新的產業。在產業發展初期，需要政府的大力扶持。貴州省政府和地方各級政府要在稅收、土地審批等方面給予支持。

（二）企業對策

1．開發適銷對路產品

由于我國帶薪休假制度還不健全、消費者受傳統消費習慣的影響，傳統的分時度假產品對我國消費者來說期限太長、時間太固定、價格太高，必須對其進行改良。主推產品期限應在3-5年左右，期限縮短，相應地價格就會降低。使用方式可以更加靈活，不用一次性住滿7天，可以分散化，實施季節差異化政策，比如旺季住一天相當于住兩天，淡季住一天只算半天等。在產品類型上，提供多樣選擇，單間、標間、套房、別墅等，對不同的類型設計不同的計算方法。同時要進一步提高產品的附加價值，度假村、酒店等度假產品要慎重選址、凈化環境、提供多樣化的服務，增加產品的附加值，提高游客的滿意度。

2．品牌化建設、集團化經營

分時度假產品的期權性特征要求企業必須具有較高信譽。分時度假企業只有注重培養自己企業的品牌，增加消費者的滿意度和忠誠度，才能取得更好的發展。分時度假企業只有實施集團化經營，實施橫向一體化和縱向一體化，提高綜合實力，才能更加堅定消費者的信心。在發展初期，貴州省應挑選一些實力雄厚、信譽良好的大型企業，不管是國內的還是國外的，不管是省內的還是省外的，作為試點，探索分時度假業的發展路徑。

3．準確的市場定位

在全球范圍內的分時度假旅游者中，大多數為中年人、中等收入、受過良好的教育，且80%以上為已婚夫婦，30%的家庭有未成年孩子[9]。這為分時度假企業鎖定目標市場提供了參考。貴州發展分時度假業應將重慶、廣東作為一級市場，長三角、環渤海灣地區作為二級市場，省內及其他中西部地區作為三級市場，依次開發，有所側重。

4．建立交換網絡

分時度假最大的特色就在于住宿產品使用權可以通過交換系統進行互換。貴州發展分時度假業要在建立交換網絡上下工夫。貴州省可以首先建立覆蓋省內的分時度假交換系統，主要面向省外、國外旅游者。即消費者可以購買省內某一地方住宿產品使用權，用以置換省內其他地方同等級住宿產品的使用權。其次，是與省外其他地方合作建立分時度假交換系統，實現兩地住宿產品使用權的自由交換。最后，待國內完善的分時度假交換網絡建成后，加入其中，并創造條件與國際分時度假交換網絡進行互聯，實現更大范圍內的交換。

5．創新銷售方式

分時度假業對貴州來說是一種全新的業態。其銷售方式應當區別于傳統旅游產品，要有所創新。首先，要加大宣傳力度。要在省內外大力宣傳分時度假和貴州分時度假產品，加強消費者對分時度假產品的認知度和信任度。其次，要多采用網絡營銷、關系營銷、試住體驗、會員引薦等當今消費者容易接受的多樣化的營銷方式。最后，推行分數制。分數制是一種更加方便、靈活、高效的銷售方式，也是分時度假第三次飛躍的關鍵。

6．加強人才引進和培養

分時度假的發展，人才是關鍵。目前貴州此類專業人才十分匱乏。一方面要用優厚的條件從國外、省外引進專業人才；另一方面要邀請國外、省外知名的專家學者、業界精英到貴州來開堂授課，加大對省內從業人員的培訓。最重要的是省內各高校要加大對分時度假專業人才的培養。

貴州發展分時度假既必要也可能。在省內政界、學界、業界的共同努力下，貴州分時度假業必將迎來美好的明天。省內各地在發展分時度假業時，應量力而行，循序漸進，不要一哄而上，要有規劃、有步驟、分階段地實施。

[1] 張澤一．試析我國旅游創新中的分時度假[J]．重慶商學院學報，2010，（4）．

[2] 陳蕓，黃遠水．國內分時度假研究綜述[J]．桂林旅游高等專科學校學報，2006，（6）．

[3] 郭巍．我國發展分時度假的制約因素及其啟示[J]．揚州大學學報（人文社會科學版），2007，（3）．

[4] 陳林．引入分時度假產品提升西部民族地區鄉村旅游[J]．貴州民族研究，2010，（4）．

[5] 陳燕．我國分時度假存在問題及對策研究[J]．云南電大學報，2012，（4）．

[6] 劉菲．旅游飯店新業態——分時度假交換系統[J]．北京商學院學報(社會科學版)，2000，（4）．

[7] 徐喆，湯蓓蓓．鄉村分時度假旅游模式及發展對策研究[J]．旅游縱覽，2011，（4）．

[8] 樓盤網．中國第一大盤：花果園全國樓市單盤銷售冠軍[EB/OL]．http://gy.loupan.com/html/news/201305/816875.html．

[9] 鄧惠君，韋杰．基于分時度假理念的酒店住宿產品研究[J]．商業時代，2009，（20）．

An Analysis on the Development of Timeshare Industry in Guizhou Province

CHENG Zhibin
( College of Tourism and Culture Industry, Guizhou University, Guiyang, Guizhou 550025, China )

Timeshare industry is a new kind of tourism format. Timeshare was introduced to China in the 1990s. Since then, various places have been actively exploring the development of timeshare. The development of timeshare industry can promote tourism transformation and upgrading in Guizhou and promote the comprehensive development of its economy and society, which is significant for Guizhou province. From the view of the existing situation, Guizhou has owned the conditions of developing timeshare. Government departments in Guizhou province need to support the development in terms of funding, policies and regulations. Relevant companies should make great efforts in product development, market positioning, product sales, talent introduction and training and so on.

Guizhou province, timeshare, countermeasures

F590.3

A

1673-9639 (2014) 06-0100-05

（責任編輯 張鳳祥）

（責任校對 王小聰）

2013-12-03

本文系貴州大學重點學科及特色學科重大項目“西部地區旅游與文化產業發展研究”（GDZT2010010）的成果；貴州大學研究生創新基金項目“貴州省旅游新業態發展研究”（2014032）的成果

程質彬（1987-），男，安徽安慶人，在讀研究生，研究方向：旅游開發與管理。