開發商合法銷售車位和業主購買車位原來的租用業主依法不得干涉

孫洪林

家住本市的讀者小葛來信詢問，他在市中心一個小區買了三期的房子。該小區內停車庫的車位去年是以出租的形式給業主使用的。今年，開發商開始銷售車位，小葛經過一番精挑細選，購買了一個如意的車位。然而，小區里原來的車位租戶聯合起來抵制開發商的銷售行為，并威脅購買車位的業主。那么，小區開發商在合法銷售車位時，如果受到小區業主的阻止，這會不會對業主使用其購買的車位造成影響？碰到類似的情況，購買了車位的業主應該如何保護自己的合法權益？

根據我國《物權法》第七十四條的規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈，或者出租等方式約定。占用業主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。根據《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》第三條的規定：住宅物業管理區域內停車設施按以下規定實施管理：（一）建設單位按規劃要求配置的停車設施（包括地面，或者地下停車庫、立體停車庫等）應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。（二）一套住宅的業主不能擁有兩個或者兩個以上車位，但在本暫行規定實施前已銷售的，或住宅物業管理區域內配置的停車位與住宅房屋套數比例超過1：1的，超過部分的停車位不受此限。（三）停車位要轉讓的，受讓對象應當是本物業管理區域的業主。租用停車位的業主享有該車位的優先購買權。（四）停車位有空余的，可以臨時出租給本物業管理區域外的單位或者個人使用。出租時，租賃雙方應在停車位出租合同中約定：當本住宅物業管理區域內業主或者使用人需使用時，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應在終止合同前書面通知承租人。（五）在住宅物業管理區域內的道路上設置停車位的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛通行。

綜合小葛購買車位時所遇到的情況，我們認為，按照法律規定，小區業主有權購買本小區停車庫的車位，但已經租用了車位的本小區業主，對其所租用的車位享有優先購買權。小區的開發商在銷售本小區停車庫的車位時，應當首先告知已經租用車位的業主享有優先購買的權利，如果業主需要購買其所租用的車位，應當讓其優先購買。而對于不需要購買的租戶所承租的車位，開發商可以另行轉讓給小區的其他業主。另外，若該小區中存在臨時出租給本小區以外的單位，或者個人使用的車位，而小區業主又需要購買使用的，開發商在提前書面通知承租人終止合同后，即可收回出租的車位，并另行銷售轉讓給本小區業主。

因此，小葛可以購買本小區內的車位，但是如果他所選購的車位之前已經出租給本小區其他的業主，開發商應當告知租用該車位的業主對該車位享有優先購買權。如果業主不愿購買車位，那么，小葛的購買行為就是合法的。而那些原來承租車位的租戶業主聯合抵制開發商合法銷售車位的行為，是于法無據的。開發商與小區其他業主有權根據法律的規定銷售和購買車位，這些原來的租戶業主依法不得干涉。endprint