空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

空置率是本糊涂賬——與物流專家徐文靜一席談

文/本刊記者李靜宇

物流園區空置率問題一直是個待解題，因為更為深層次的問題在于全國不少地區出現了物流園區上馬熱潮，同時也出現園區圈地與征地難并存的現象。如何還原物流園區一個真實的用地需要？為此本刊記者采訪了物流專家徐文靜，請他解答“空置率”和物流園區真實需求等問題。

《中國儲運》：對于物流園區60%空置率這樣一種說法，您的觀點是什么，是否同意此一說法？

徐文靜：空置率，有點“負面清單”的意思。它傳達的是關于物流園區負面的信息。空置率在網上的說法是指房屋的，那么，物流園區空置率是指什么？是指倉庫空置率？還是指土地空置率？在我看來，倉庫肯定不是了，因為報道者不可能那么專業，竟然可以“看出”倉庫等物流設施的空置率。從一些地方倉庫租用一庫難求的狀況中也不可能是倉庫的空置率。

很顯然從多年報道上來看是指土地空置率。既然是空置率，那么其分母是其什么呢？是整個城市規劃的物流用地？還是物流集中區（片區）的物流用地？還是物流園區的用地？可見，物流園區空置率也可能是一本糊涂賬，也是國內物流界“混沌”文化的表現。國內發展物流十幾年來，很多物流術語或概念都沒能得到科學的定義和解釋，其中，也包括物流園區、第三方物流等熱詞。含糊其辭給某些關注者帶來了機會，雖然一次又一次地討論，但是終究不會有什么答案，因為沒有標準和規范可言。

《中國儲運》：從您的談話中可以看出物流園區的空置率更多的是指土地的空置問題，這個問題給外界產生的影響是什么？

徐文靜：如果是土地意義上的物流園區空置率高，好不好呢？肯定是好事。留有青山在不怕沒柴燒。如果我們今天把土地都用完了，那么，我們的后人就只能用墓地來做物流園區了。物流園區空置率也客觀地體現了功在當代、利在千秋的發展觀。就像法國一樣，我們物流界的人士都驚訝于法國這樣的國家還有大量的土地可以發展物流園區，其實，德國也是一樣。

但在我國的今天，物流園區空置率會給人們物流園區用地過剩的假象，其實，這種現象在現有的“土地經濟”條件下是很難出現的，空置率中還有一個時間要素，因為園區從規劃到動工再到完工有一定的周期，最快的也要一年，更多的是要幾年的時間才能完成，還有的是邊規劃邊進行。因此，人們應當在計劃期或開發周期內來判斷物流園區用地的實際利用，不可能今天規劃出臺，明天就門庭若市。

《中國儲運》：對于評價物流園區的指標問題，您的具體建議是什么？

徐文靜：許多與物流地產有關的物流園區目前是處在進行時而非完成時境地，至少這種局面在西部地區還在繼續。一些物流園區前期可能只是為了圈地或拿地，建設物流園區只是為了占地，但是，從土地回報或收益的角度看，這樣的物流園區是不會很多的。這些物流園區也會遇到轉型的問題，因此，通過改變，提高土地利用率，提高設施水平，完善物流園區功能和服務是在所難免的。

評價物流園區，物流園區空置率或許可以成為一個指標，但是，從正常和正面的評價來看，物流園區的物流量（不限于貨物量）和貨物的價值量更為重要。

《中國儲運》：通過您這些年對中國物流園區做過的調查和了解，在您看來，中國物流園區在整體規劃過程中，目前實際的用地需要是怎樣的狀況？

徐文靜：土地的供需矛盾是全人類的問題，地球沒增大，人類卻增加了很多。物流園區用地更多地反映出人們的心理需求和實際供給之間的矛盾，因為很多物流用地并沒有用于物流，地方政府有很多的物流規劃用地，但是最后并未做物流園區，土地政策和地方政府策略方面的問題對物流園區的發展還是有影響的。

在我看來，物流園區用地不僅涉及到總量而且涉及到結構，舉例來說，1000畝和10個100畝其作用和價值是不同的，因此，為了充分發揮土地的作用，應當提高物流園區用地的集中度。

需要強調的是土地指標。土地放量的方式不適應物流園區的開發，物流園區開發周期和土地提供之間是矛盾的，特別是對于大型物流園區，土地指標就像擠牙膏似的，物流園區開發也就不得不像拼積木一樣。因此，應適度地調整一下土地的管理方法，以利于物流園區的開發。

最后需要提醒的，不要把物流園區布置在城市“被遺忘的角落”里，沒有其它用途的土地都給物流了。很多物流園區用地處在邊邊角角或犄角旮旯，形狀也是千奇百怪的，物流園區的地位不應當那么低微。

《中國儲運》：物流園區存在著這樣兩種現象，一種是有效供給嚴重短缺，對于有些城市和有些區域一庫難求，而同時有些地方又存在著閑置的現象。在您看來，這種截然相反的現象是什么原因造成的？

徐文靜：這個問題的基本判斷是結構性的矛盾，倉庫的供需不對應。原因在于有些倉庫的建造者和倉庫的使用者還沒有“讀懂”倉庫。很多公共倉庫的投資者還沒有真正認識到倉庫的價值。倉庫是什么？貨物有高中低檔，倉庫也有大小貴賤之分。從一定意義上，倉庫比房子復雜得多。如果倉庫的建筑材料、建筑結構、建筑規模以及功能并不能滿足客戶的需求，那么，其結果或是閑置或是降價（降低租金），有沒有站臺、站臺的高度和寬度等看似不成問題的問題都會影響倉儲運作。

個別物流地產企業有了自己的倉庫標準，國家也出臺了相應標準，因此，要根據標準設計建造標準化倉庫，這一點要特別提醒那些投資者，倉庫標準（或指標）不能一味地就低不就高，人們日益提高的生活水平要求更多高質量和高水平的倉庫，那些存放在“棚子”里的貨物，誰又敢買？誰又敢吃呢？

簡單地說，就是倉庫標準化和定制化，但定制化也是建立在標準化基礎之上的，而不是想當然的個性化。

《中國儲運》：據了解，2013年中國的倉儲業雖然業績平平，但是投資卻是一大熱點，在您看來，2014年的倉儲用地之爭的主要特點有哪些？

徐文靜：爭取土地不是最終目的，從政府那里拿到地只是贏在了起跑線上，并不意味著贏在了終點線上。簡單地說，現代化和專業化是未來的發展方向，倉庫要更加貼近市場需求，物流園區的倉庫既要面向多個客戶又要面向單一客戶。