淺議房屋征收過程中房屋性質的認定

盧昊偉

摘 要：房屋征收過程中房屋的性質問題往往是爭議的焦點。“住改非”，就是指原本登記用途為住宅的房屋而在實際使用中做商業性用房，比如在原住宅房屋上改造成飯店、小賣部等。“住改非”問題由來已久，這既是一個歷史性的問題，還包含著現實性的因素。“住改非”在當今中國大部分城市中都存在著，往往都是一些具有良好地理優勢的房屋改造而成，因為它們的租金相對其他地段房屋較高，因此在日常的房屋征收和拆遷中究竟是按照住宅房屋對待還是按照非住宅對待，當事人雙方往往意見截然相反，這不僅是征收中的難點也是征收過程中的焦點。

關鍵詞：房屋征收；住改非；補償；完善

一、案情簡介

上海市順昌路281-283號二層統間系原告霍佩英租賃的公有房屋，房屋類型舊里，房屋用途為居住，居住面積11.9平方米，折合建筑面積18.33平方米。目前登記在冊的這戶人口有四人，他們分別是霍佩英、孫慰萱、陳偉理、孫維強。因為城市的改建，2012年6月2日，被告上海市黃浦區人民政府作出黃府征[2012]2號房屋征收決定，原告霍佩英所居住的房屋在此之列。因為原告霍佩英堅持認為其所居住的房屋為公司商業用房，應當按照非居住性用房對待，致使雙方很難達成征收和補償的協議，最終雙方對簿公堂。本案爭議的焦點在于對房屋性質的認定，這也是大多數征收和拆遷案例中最常遇見的情況，因為對于房屋的定性往往在補償上會有很大的……