未辦理過戶登記的房屋買受人對抗法院強制執行力法律問題分析

唐明瀚

摘 要：司法實踐與理論研究對于已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有卻未辦理過戶登記的房屋買受人，在與第三人就房屋權益問題產生糾紛時能否對抗法院強制執行力的問題存在爭議。而此問題實際上也包含《物權法》與《查封、扣押、凍結財產的規定》之間法律適用相沖突問題。筆者借用案例分析的方式對上述問題進行分析，并嘗試列舉以買受人“是否已支付全部價款”、“是否已實際占有標的房屋”以及“房屋買受人是否存在過錯”等幾個標準，以求能更好地協調《物權法》與《查封、扣押、凍結財產的規定》的適用，幫助司法工作者解決此類法律問題，統一司法尺度。

關鍵詞：債權性不動產支配權；法院強制執行；占有保護；房屋所有權登記

一、 引言

自《物權法》頒布以來，理論界關于已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有卻未辦理過戶登記的房屋買受人，在與第三人就房屋權益問題產生糾紛時，能否對抗法院強制執行力的問題存在爭議，實務界對此問題的做法也不盡相同。筆者將通過下文嘗試對這一問題進行分析。為了方便討論，筆者建立以下案例模型：

房屋所有人甲出售一套房屋給自然人乙，甲乙二人之間簽訂了合法有效的房屋買賣合同。乙支付了全部價款，但因甲的原因一直未能辦理房屋所有權變更登記。此后，甲又將該套房屋向丙銀行申請抵押貸款，并辦理了房屋抵押登記手續。甲拿到丙貸款后用于個人經商，并與自然人丁有商業上的往來。……