物業服務定價市場化模式探討

溫嶺市發展和改革局課題組

物業服務定價市場化模式探討

溫嶺市發展和改革局課題組

溫嶺市物業管理起步較早，1995年1月成立了第一家國有物管企業——溫嶺市建設物業管理有限公司，1996年發布《溫嶺市新建住宅小區物業管理辦法》。歷經十幾年發展，逐步走上快速發展的良性軌道。物業管理覆蓋面不斷擴大，職業隊伍快速增加，社會認知度大幅提升。截止到2013年底，全市物管業39家，一級資質企業6家、二級資質2家、三級資質22家、臨時資質9家，從業人員達2700多人。全市物業管理面積達874萬平方米，覆蓋率達90%。隨著物業服務市場較快發展，非市場化的競爭產生了許多的社會和管理問題。業主與物業公司主體利益沖突不斷，物業服務供求雙方的利益博弈更多暴露，價格與服務質量矛盾日漸突出。現行的定價機制能否繼續有效引領物業服務市場，這是值得管理部門積極面對和思考探討的課題。

價格形成機制演變過程

隨著溫嶺市一批住宅小區的竣工和交付使用，物業服務價格管理借鑒外地成功經驗和模式，相繼出臺了不同時期的收費管理形式和管理辦法。1995年11月制定了物業管理綜合服務費標準，居民住宅15元/戶·月，商業用房0．8元/m2·月，這是物業服務價格管理的起步階段，對物業服務收費實行按戶繳納，為規范物業管理與服務收費工作奠定了基礎。

1999年，物業服務收費進入探索階段，區分不同物業服務的性質特點分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價三種管理形式，定價范圍涉及住宅小區、公寓、別墅、營業性商業用房等物業服務。

2001年，對物業服務收費標準實行分等級收費管理，實行分等定級考評收費，居民住宅分別為18元、20元（被評為臺州市級優秀）、22元（被評為省級優秀）月·戶；寫字樓、辦公樓每月每平方0．30-0．50元；營業用房40平方以下每月每平方0．60-0．80元。

2005年，按照“政府指導、業主自治、合同管理、企業實施”的思路，在管理的范圍、管理的形式等方面都進行了調整，出臺了《溫嶺市物業服務收費管理實施細則（試行）》，確定了政府指導價的定價形式，定價范圍縮小為普通住宅小區前期物業服務，進一步完善了價格管理模式，對促進物業服務管理行業發展發揮了一定作用。

現行的物業服務收費標準是2013年9月調整的，實行分等級定價，以基準價為基礎上下浮動幅度20%，高層基準價格：一級1．8元/m2·月、二級1．5元/m2·月、三級1．2元/m2·月、四級0．9元/m2·月；多層基準價格：一級1元/m2·月、二級0．8/m2·月、三級0．6元/m2·月、四級0．35元/m2·月。

政府指導價管理有缺陷

長期以來，對普通住宅物業服務實行政府指導價管理。但隨著房地產市場步入正軌，買方市場的逐步形成，實行政府指導價的弊端也逐步顯露。

定價機制缺乏共識。商品和服務的定價是由市場競爭形成還是實行政府定價，應依據產品和服務的屬性，而物業服務就其商品屬性而言，不管是普通住宅，還是別墅、公寓、大廈都是一致的。普通住宅與其他物業類型的主要差別僅在于其大眾性和消費性，而這些差別并不能作為實行政府指導價管理的依據?！段餀喾ā返谄呤鶙l規定，“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意?！币馕吨飿I服務費標準的調整應經法定比例業主同意方可執行。而價格主管部門在制定政府指導價時一般無法做到三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，這與《物權法》規定不相一致。

價格形成不盡合理。由于物管業與房地產開發商、業主、政府之間信息不對稱，加之物業服務成本的軟約束，政府制定的收費標準往往難以做到對每個小區準確到位。核價時只注重了物管企業的服務成本、物業類型、物業檔次和提供的服務內容，對于眾多的服務對象所需的服務標準和服務內容政府很難做到完全匹配，因而無法及時準確地反映市場變化和業主的選擇性。也有房地產企業出于自身促銷商品房考慮，對一些高品質小區采取前期物業費予以短期補貼物業公司的做法來吸引客戶惠顧，造成前期物業收費標準與實際物業公司收費存在明暗差距。而當開發商樓盤銷售完畢移交物業公司接管后，開發商取消各種前期暗中補貼，引發物業服務收費糾紛，也容易造成物業管理企業后勁不足，服務質量降低，影響物管業的平穩有序發展。

質價不符成為焦點。在政府指導價模式下，無法充分體現業主的選擇權和企業的自主定價權。作為業主來說，由于物業服務非福利、非壟斷性公共物品，它完全是由業主自主進行支付和消費的，因而當業主不能確定物有所值或者物超所值時，便會對政府確定的物業服務價格產生懷疑和抵觸。作為物業服務企業來說，由于政府指導價測算時所遵循的保本微利原則，使得具有勞動密集型等特點的物業服務企業成本居高不下，難以獲取預期的利潤，一些物管業無法按照政府制定的標準提供質價相符的服務。企業在提高服務質量，完善自身管理體系方面仍然缺乏必要的激勵，不利于行業的健康發展。

收費執行相對滯后。由于物管業的特殊性，物業服務費一般在招標前就確定。目前溫嶺市5萬平方米以上的物業全部實行招投標，招標時間一般安排在投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的階段，與商品房交房時間相隔一年甚至二三年，在此期間，在物業服務成本占很大比例的勞動力價格卻不斷上升。因此招標時制定的價格往往顯得滯后，無法真實反映市場變化，不利于企業拓寬服務領域，滿足業主多種需求。實行政府指導價，不僅限制了知名物業管理企業拓寬服務內容，抑制了提升物業管理質量的原動力，同時也會損害業主的利益。以營利為目的的企業，在滿足高消費業主的高品質服務需求的同時，要受到政府指導價格的限制，勢必只滿足業主的顯性需求如綠化、保安、清潔、免費服務等，而減少隱形的管理服務如設備定期保養、維護與年檢等，這與實行政府指導價的初衷是相悖的。

不利競爭機制形成。目前的物業管理服務大多采用“整體承包”的方式，由一家公司負責業主的所有托管事務，各項服務之間界限模糊，無法評價與衡量各項活動的成本和績效，這是業主評價與選擇物管企業的一個障礙。由于服務價格事先確定而且由一家企業壟斷經營，缺少競爭機制，物業管理企業漸漸地在提供服務的內容和質量上打折扣，從而導致價高質次結果。物業服務收費實行政府指導價，只是在物業管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機制，在價格形成過程中市場的影響力較小，不足以對物管企業形成競爭壓力。

堅定推進定價市場化

現行物業服務收費管理形式已不適應日益競爭的物業服務企業環境，要轉變物業服務價格的定價機制，充分發揮市場主體之間的制衡作用，將定價權完全賦予市場，同時完善市場化過程中所需要的各種配套條件。

強化物管長遠設計。一是可以將前期物業管理階段改為物業管理的試運行期。試運行期自項目整體竣工驗收合格開始，至業主住滿一年為止。在試運行期內，為了方便解決業主可能會面臨的房屋質量問題，設施配套問題以及協調有關的保修事宜等，落實物業服務前期介入制度，物業承接查驗制度等，明確開發建設單位有責任協助物業企業進行管理。二是開發建設單位應該提供試運行期管理資金的支持以及運行維修的保障。對于開發企業來講，試運行期的運行效果直接關系到企業的品牌形象，為已入住的項目提供短期的管理資金應該是一個可以實現三方共贏的策略。同時可以糾正開發商短期暗補物業管理企業的行為，變暗補為明補避免三方糾紛滋生，規范試運行期間的收費定價方式。

嚴格招標投標制度。物業服務收費通過物業服務項目招投標或協議方式確定，并以物業服務合同形式形成明確。在物業管理服務定價中引入市場機制的作用，采取投標方式來確定服務價格是改善價格形成機制的重要舉措。由業主委員會發布信息或出面邀請相關企業參與競價投標，對于沒有達到合同約定的服務質量的物管企業，業主委員會可依合同約定扣減報酬，或者直接辭退。投標制度將市場中參與投標的企業置于博弈狀態中，迫使所有參與投標的企業將自己所能承受的合理價格表達出來，對于業主一方來說既可以節約交易成本，又可以減少管理費用。

推行標準化管理。新的定價模式應當體現兩方面的基本要求：一是引入市場機制形成價格，強化市場競爭來解決物業管理行業出現的“價高質次”現象；二是新的定價模式應當保障供求雙方的平等地位，即實現公平交易以改變目前業主被動接受價格和服務的格局。將物業管理服務“標準化”、“專業化”，制定規范化的服務內容與標準，推行服務價格菜單制，便于業主選購服務。從衡量服務質量角度看，將服務標準化是減少服務爭端的一個基本途徑。物管企業根據業主選擇的級別來提供相應的服務，業主支付相應的費用。服務價格菜單制能保障業主的選擇權和知情權，打破壟斷經營的局面，且各物管企業的服務內容、等級、價格都很明確，透明度高，交易雙方的地位趨于平等，促使業主繳費自律。服務標準化之后，物管企業就會出現專業化分工，這種改變增加了提供各項物業管理服務的企業數量，從而增強競爭，有利于價格降低和服務質量提高。

發揮行業自律作用。物業管理服務的根本原則是“業主自治”，成立業主委員會，建立有效的物業服務監督主體，架起業主與物業服務企業溝通的橋梁是解決物業服務糾紛的根本途徑。因此，亟需為業主組織的設立、運行提供指導和支持，這種支持需要有公共財政資源的配置，可以通過在社區中設置居民委員會專門負責轄區內業主組織的相關工作，將業主大會和業主委員會建設納入社區組織監督指導中，并按照小區規模提供相應的資金支持。落實物業監管體制，加快推進業主自治體系建設，推行居委會人員和業主委員會組成人員交叉任職。探索對物業服務企業的服務質量評定制度，對物業服務質量進行考核監督，促使物業企業提供質價相符的服務，不斷提高服務質量和水平。

課題組成員：陳宗明 李美英 邵曉敏 陳巧玲