房地產業進入“精耕細作”時代

本刊記者 張巖

房地產業進入“精耕細作”時代

本刊記者 張巖

房地產進入轉型期，意味著一個時代的終結和新時代的起始。在這個堅挺行業相對“脆弱”的時期，變化與波動是意料之中的，也是在所難免的。房地產業在這一期間，將更加回歸產品本身，對開發價值進行重新定位。

“房地產投資增速放緩是趨勢，高增長時代將終結，中低速的均衡增長將來臨。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強這樣評價樓市的現狀。進入2014年以來，樓市出現的動蕩和搖擺，其實是這個行業真正步入轉型周期的標志。由此開始的下一個十年，將是決定中國房地產未來的關鍵十年。同時，也是與之相關的一系列行業，尤其是服務業轉型和升級的重要階段。

粗放型發展止步之后

前幾年，多數城市的房地產開發模式均為粗放型，資源、能源消耗大，中長期的制度建設也相對滯后。所以，歷經多次激烈的調控和變革，樓市的總體價格依然出現了不可控制的漲勢。如今，市場的信號已經明確表明，房地產粗放增長的時代已經過去了，單一的開發模式已經無法再適應當前的行業發展現狀，樓市在步入轉型周期的同時，也受到了前所未有的挑戰。

“在當前的配建模式下，北京已很難拿到一塊純住宅用地，這種市場變化當然會對企業的利潤造成一定影響，所以一開始很多開發商都難以適應。”據北京瑞元豐祥置業有限公司一名管理人員介紹，在開發的同時必須承擔一定比例保障性住房的配建，這是當前房地產開發的新變化。隨著北京自住型商品房的不斷上市，企業也開始重新進行利益的權衡。“在完成公益性項目的規定動作的同時，注重住房產品的綜合性配套，提升產品價值和客戶吸引力，多借助商住項目盈利，這是目前房企的主流想法。”他說。

與過去相比，房地產在未來的轉型周期，行政性的調控手段會明顯減少，而市場的作用會被更多地強調。“當前房地產面臨的市場波動或者調整，主要還是市場自身的因素，也就是市場供求關系因素，市場競爭因素，可以稱之為市場的內生力量在發生作用。”陳國強說，“在十八屆三中全會后明確了房地產市場未來的市場化趨向。所以當前我們看到一些城市，或者部分項目的價格調整等，最主要的還是市場的最基本因素或者要素影響了市場的變化。”

向城市價值“押注”

3月底，在京津冀一體化的大背景下，河北省在一份關于推進新型城鎮化的意見中，將保定市定位為承接首都行政事業等功能的“副中心”。消息一經傳出，一夜之間保定多個樓盤的售價陡然上漲了1000元以上。相對于這些每平方米均價在6000元左右的樓盤，如此高的漲幅無疑是個奇跡。盡管幾天后噱頭不再，房價又降回了常態，而由“副中心”帶來的短期效應，卻給當前的房地產業以深深的思考。

“這些名不見經傳的城市樓盤，在人們投機獲利的預期下狂熱爭購，從而造成房價大幅度異常上升是非常值得警惕的現象。尤其是當其市場價格遠遠高于實際價值時，便會出現房地產泡沫。”首都經濟貿易大學城市土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，京津冀一體化之所以令環首都地區的樓市增溫，是因為購房者都是滿懷憧憬而來，是在“向未來投資”，是在向一座城市的發展價值“押注”。“所以只有河北各城市真正關注提升城市的自我價值，在居業聯動、產城一體，優質教育、醫療等公共資源配置上做足文章，人們才會自然地選擇在河北居住就業。”

如今，以城市綜合價值為投資和發展取向，這是無論房地產開發商還是購房者都認可的法則。從這個角度看，一線中心城市自身有著穩定的城市價值，由于其聚集著優質的教育、醫療、交通等公共資源，有更多的就業機會、發展前景，更高的收入水平，對人口吸引的磁力作用很強，導致人口依然在不斷增加，也就意味著剛需購房者還在不斷在增加，市場需求仍舊旺盛，多數消費者依然抱有良好的市場預期。

“而在二、三線城市中，房地產冷熱分化現象就開始逐漸呈現出來。”沈陽市房地產開發協會會長趙昱表示，過去大部分中小城市的開發商在房地產行業整體利好的大背景下，都爭相進行土地開發，追逐利潤。而如今，泡沫漸漸破碎，房地產開發更多地回歸價值本身。面對市場的挑戰和機遇，盲目投資拿地的時代已經過去，不同城市的“后勁”也各不相同。“這是一個研究建筑本身的市場、研究需求本身的市場、研究如何引領居住生活的市場，而不是一個消極抱怨房價、敏感于市場價格波動本身的浮躁市場。高品質的房地產開發能提升城市的價值，而城市的價值又為房地產行業的發展提供了保證。”

下一個賣點在哪里

未來十年，進入轉型調整周期的房地產業表現將不再是急切地搶地蓋房，而是更好地規劃小區的功能，加強社區服務，改善提升居住環境等“軟實力”。

“我國房地產市場在經歷了高速增長的‘黃金十年’后，發展速度開始趨于平緩，或許接下來可以算作是房地產市場的‘白銀十年’。對于大多數城市而言，也將會處于一個比較平穩的發展狀態。因此，在拼‘硬件’已成慣例的市場大環境下，拼“軟實力”或許能成為房地產企業新的制勝法寶。”國家行政學院經濟學教研部主任張占斌表示，對于房地產企業而言，抓住“以人為本”這個核心，緊跟消費觀念、市場變化，在“蓋樓”之外實現更多健康、內涵、文化的轉型升級，在當下顯得尤為重要。

北京大地陽光集團董事長劉偉對此也持有同樣的看法：“房地產未來不能光靠開發和交易，還要真正地讓核心客戶過上好日子。我們真正需要打造的，是一個全方位為社區居民提高生活水平和生活品質的綜合性服務。”

或許，在未來如火如荼的城鎮化建設和區域一體化中，房地產業所扮演的角色也將不斷轉型：從單純的蓋樓建區，延伸到參與一座城市綜合建設的方方面面，甚至參與共同塑造城市的文化與性格。

責編:張巖