基于層次分析法評價房地產項目規劃設計方案

文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

基于層次分析法評價房地產項目規劃設計方案

文/孫必春

（重慶豪泰建筑工程有限公司 重慶）

中國改革開放三十年來，社會經濟進入快速發展的階段，極大地帶動了城鎮化的進程，帶動了房地產業的不斷繁榮。規劃設計階段是一個地產開發項目的關鍵，如何管理規劃設計已經是一個重要的難題，而層次分析法是一個主客觀相融合，比較真實、合理選擇規劃設計方案的一種方法。

房地產；規劃設計；層次分析法；方案選擇

一、前言

（一）房地產發展現狀。城市化推動了房地產項目開發與發展。首先，城市化產生的增量人口，所形成的住房剛性需求是住宅開發的首要保障；其次，城市化推動各項產業發展，促進了各類產業地產的開發；再者，城市化改善了城市基礎設施和周邊小環境，提升了房地產開發品質。總之，城市化的快速發展，極大地推動了我國房地產業的發展。

目前，我國房地產業規模龐大，產業地位突出，已成為國民經濟的支柱產業。2011年房地產投資規模已達到6.17萬億，占GDP的13.1%，占固定資產投資的19.8%，對GDP增長貢獻率為19.2%。2012年房地產投資規模已達到7.18萬億，增長率為16.2%。不過，另一方面，過度市場化導致房地產業過快過熱發展，推動資源過分向房地產業集中，影響了部門經濟平衡發展。

此外，房地產業具有超強的產業關聯度，能有效帶動50多個相關產業發展，同時能大量吸納城市化進程中的低技能勞動力。因此，在相當長的時期內，房地產業仍將成為撬動經濟社會增長的力量。

（二）房地產項目規劃設計的重要性。方案規劃設計階段其主要流程如下：擬定招標設計任務書、規劃設計方案招標、方案評審、規劃設計溝通、平面設計溝通、設計細部溝通，最后，出方案報建文本進行報建。這一階段經常投入巨大的內部資源和外部資源，進行多輪的方案競標、內部評審、專家咨詢論證等，希望能找出一個滿足市場需求且高效益合理的規范設計方案。但結果要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，極大延誤了建設工期。而規劃設計的失誤對后續的施工，營銷策劃，銷售執行等產生巨大不可逆轉的影響。因此，如何去進行選擇規范設計方案是一個很重要的開發環節。本文參考分析多種設計方案的選擇過程，得出一個好的設計方案選出必要經過客觀和主觀因素相結合的方法去進行評判，更多的關注客戶的需求。層次分析法是一種主客觀較好融合在一起的方法。因此，本文選擇層次分析法進行分析方案的選擇。

二、層次分析法原理

評價選擇方法有專家論證打分法、加權平均法等很多種，都有一定的實用性，但是這些方法往往不是因為主觀因素太多而得出不可靠的結果，或者就是受專家知識水平、領域經驗等影響具有很大的局限性，不利于進行方案的決策。層次分析法是一種定性與定量相結合的、系統的、層次化的分析方法，是一種比較客觀準確的選擇方法。因此本文主要采取的是層次分析法對決策系統的一些重要指標做出科學、客觀的評價，幫助我們做出正確的方案選擇。

層次分析法（簡稱AHP法）是美國運籌學家T.L.Satty教授于上世紀七十年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。其基本原理是：1、復雜的問題分層化，根據方案的目標和問題的性質，將問題分解為不同的組成因素，按照因素間的相互影響和隸屬關系將其分層聚類組合，形成一個遞階的、有序的層次結構模型；2、根據系統的特點和基本原則，對各層的因素進行對比分析，引入1～9比率標度方法構造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相對權重；3、通過計算方案層相對于總目標層的相對重要性次序的組合權值，以此作為評價和選擇方案的依據。

圖1 方案決策指標層

圖2 AHP法確定權重的流程圖

三、層次分析法評價選擇房地產項目規劃設計方案

規劃設計方案關乎一個房地產開發項目的成敗，進行多輪重復的方案競標、評審、專家咨詢論證等，目的就是找出一個合理規劃設計方案，而一個合理的開發項目，必然遵循市場規則，追求價值最大化，價值最大化的核心是資源均衡，價值均衡需要從其開發和營銷構成層面來實現，因此，按照層次分析法的基本原則，本文選擇價值構成層面、開發構成層面、營銷構成層面為評價房地產項目規劃設計方案的三個基本指標。

價值最大化一般體現在以下幾個方面：1、充分利用資源，規避劣勢；2、規劃協調資源、創造資源；3、建立競爭優勢，棟均、戶均資源占有最優化。

總之，價值實現需要其設計的均好，合理，創造價值標桿。通過比較分析，成功的設計方案得出成功的設計開發方案，其開發層面通常考慮其經濟合理性已經開發周期的長短，分期開發節點的設計；營銷層面注重形象展示、分期銷售的合理性、競爭的差異化、客戶的體驗感受等方面。按照上面的分析，得出基本指標包含的二級指標，如圖1所示。（圖1）

根據所建立的規劃設計方案決策指標層次結構模型，相對于上一層次某個元素，根據實際工程的具體情況，經向專家咨詢論證作出同層次各因素的相對重要性判斷，引入合適的標度用具體數值表示出來構成判斷矩陣A=（aij）n×m。

然后，計算判斷矩陣的最大特征值和特征向量，并進行一致性檢驗，常用方根矩陣A元素按行求積的一向量，將所得分向量開n次方根的新向量，再將此向量歸一化即得權重向量。通過計算一致性比例指標進行判斷矩陣一致性檢驗。

而后基于層次單排序的結果，將上一層次該元素本身的權重加權綜合，即可計算得到處于評價指標體系最底層，即指標層中的各指標因素相對于最高層的相對權重，這一過程是從最高層次到最低層次逐層進行的，稱為層次總排序。

上述用層次分析法確定權重的流程圖過程如圖2所示。（圖2）

基于AHP法計算出規劃設計方案的指標權重值的格式如表1所示。（表1）

表1 房地產項目規劃設計方案指標層次單、總排序計算結果及一次性檢驗

實際操作過程中，對于一個具體的房地產開發項目，按照專家咨詢論證評判，參考行業標準，得出最后的評判分值，然后按照一個具體區域的一些資源分布情況，進行規劃設計方案的綜合評審。

層次分析法需要的是靈活運用，比如在營銷構成層面，形象展示與客戶體驗方面在對具體項目的時候，其相對重要性程度往往是不一樣的，需要根據一個地區人們的文化水平、生活習性和審美角度等適當調整。另外，一個方案選擇完畢之后，還要反過來回答幾個問題，比如：地塊資源是否充分利用；是否有難以銷售的產品；較大的戶型是否占有較好的資源；是否有可以賣高20%以上的產品標桿；是否有好的展示內容和條件；是否有較為合理的成本等相關問題，進行反向驗證。

四、結論

我國房地產業短期內還是一個快速發展的行業，由于其發展的客觀規律，開發項目規劃設計在其開發階段起著舉足輕重的作用。本文應用層次分析法進行方案的優化選擇分析，層次分析法邏輯性強，思路清晰，計算結果真實可靠，貼近現實，有一定的實用性，是進行規劃設計方案選擇的一種良好可靠方法。

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F293.3

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收錄日期：2014年3月11日

10.13665/j.cnki.hzjjykj.2014.12.039