如何完善房地產行業財務管理

吳曉蕓

摘 要：本文闡述了如何加強通過加強房地產行業應收賬款的內部控制來加速資金回籠：通過建立健全應收賬款內部控制制度，加強應收賬款風險進行事前控制、事中跟蹤、事后監督，達到加速資金回籠的最終目的；并提出加強房地產行業應收賬款內部控制應注意的幾個問題。

關鍵詞：房地產；應收賬款；內部控制；資金回籠

中圖分類號：F272.3

自引進房地產按揭供樓這一金融工具以來，中國房地產業得到迅猛發展，房地產與金融業緊密相連。宏觀上，一旦房地產業出現危機，勢必波及金融業，同樣金融危機也必然連帶房地產業。作為微觀上具體一家房地產企業，經營房地產應著重研究項目資金運作，提前謀劃開發經營全過程的資金投入產出能可靠順利不斷裂是至關重要的。而這企業重大決策涉及到企業商業模式運作機制、內部管理等方方面面，本文僅以企業經營管理中涉及財務且由本人在工作中實際思考和操作的有效管理企業應收賬款做一回顧和總結。

應收賬款按性質可分為五種類型：應收首付款（指簽署合同前應支付的首筆購房款）、應收銀行按揭款（指已向銀行申請辦按揭手續但尚未到賬的款項）、應收客戶按揭欠款（指已辦妥按揭手續應按期供款的客戶，在公司為其擔保的期限內，發生的逾期仍未支付的欠款）、應收分期付款（指按照合同約定在規定的時間內應收的分期款項）、分期付款欠款（指采用分期付款方式的客戶，發生的未按合同規定期限交納的逾期房款）。

正是由于行業特殊性，應收賬款經歷環節多，容易出現差錯、滯后。因此要重點加強對應收款環節的內部控制。通過建立和健全該環節的內部控制制度，可以提高應收賬款與貨幣資金的使用效率，加速資金運轉。

一、建立健全應收賬款內部控制制度

1、職責控制：根據銷售流程，建立崗位責任制度，將銷售、催收、收款、統計及核算等應收賬款各個環節的工作落實到具體的部門、崗位、人員，并規定這些崗位的完成工作的時限。注意這些崗位的不相容性。

2、對賬控制：對應收賬款應定期統計、定期核對，減少人為因素，提高準確性。

3、催收控制：建立分級預警機制（具體見后文），有針對性向客戶催收房款，保證催收的時效性。

4、監督控制：定期考核包括對收款計劃跟蹤分析；對應收賬款回收全面清查；分析賬齡，對到期未能付款的客戶應采取相應的措施；催收情況等。

5、措施控制：對到期未能付款的客戶及時采取相應的措施（根據法律或者合同約定采取不予辦理入伙手續和房產證、收取違約金、及時移交法律程序）從而有效保障應收賬款的回收。

二、應收賬款的事前風險控制

1、合同設計預防風險：按照應收賬款內部控制制度的控制措施，公司在購房合同中的條款中明文規定逾期交款造成的損失，由客戶承擔相應的違約責任。如因客戶原因造成按揭辦理延遲的，客戶應承擔違約責任，公司可向其收取一定金額的違約金，造成公司損失的，還應當負賠償責任。

2、鼓勵回收風險小的付款方式：從付款方式來看，應收賬款回收風險最小的是一次性付款、其次是按揭付款、最后是分期付款。因此公司針對這種情況制定了銷售付款優惠政策，盡可能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式。

3、防范回收風險大的付款方式：對于按揭客戶，在確定有意向購買時，由按揭銀行提前介入先對其進行資信調查，確定符合銀行放款條件后，再通知客戶簽署購房合同，從源頭上控制資金回籠時間；對于采用分期付款的客戶，公司要求專人按銀行按揭審查的標準對其進行嚴格的資信調查，符合規定后，報相關負責人審批。并且分期付款的期限必須限制在樓房建設期內。

4、將責任落實到人，與考核掛鉤，完善激勵機制，獎罰有依。將相關責任部門及責任人的對應收賬款回款情況納入績效考核，通過有效的激勵，能調動員工積極性，同時引導管理人員對于資金管理的重視，提高資金運營效率。

三、對應收賬款事中控制。

對正在發生的應收賬款，通過跟蹤、分析、反饋、來對其進行控制。使售房款能按照既定的時間回款，減少資金拖欠；同時能防止舞弊、減少消極怠工的現象。對應收款項的跟蹤能及時發現超過期限的應收款項；定期對應收賬款賬齡、收款計劃、及簽約額的分析，能及時找出逾期付款的原因及集中的客戶群，屬于公司內部原因的，及時整改避免以后出現類似問題。屬于客戶原因，應及時反饋給相關部門，進行催收，快速回籠資金。

四、應收賬款的事后監督：設置分級預警機制

首先按照與客戶約定的各個環節的期限及逾期時間的長短對應收賬款進行分級設置：如客戶定購后按期簽約的情況、首付款交付并按規定的時間提交按揭資料的情況、按揭資料交齊且已符合銀行放款條件的按揭款回款情況、一次性付款或分期付款項交付情況等。

其次根據實際可控制天數來制定預警級別，從而采取不同的催收措施：如臨近約定期限的為一級預警，應及時短信提醒客戶履約；至約定期限客戶沒有按期履約設為二級預警，應電話催促客戶履約；逾期一周的客戶設為三級預警，先電話錄音通知，若三日內無特殊原因仍未繳款，則發書面函件至客戶并告知其將要承擔的違約責任等。對于惡意拖欠房款，拒不配合的客戶，根據合同規定，移交公司法律部門，按照法律程序辦理。

通過分級預警機制，可及時掌握逾期的應收款項，并按照制度規定對于不同的逾期采取不同的處理方式，保障了應收賬款回收的速度及力度；通過專人負責催收，減少了推諉扯皮；與考核掛鉤，除了監督作用外還能激發了員工的積極性，最大限度調動員工的能動性，完成該項工作。

五、加強房地產行業應收賬款內部控制應注意的幾個問題。

首先應收賬款的內部控制制度一定要切實可行，針對每個風險節點所采取的措施都要明確，通過將具體流程制度化，為執行提供根據和保障，同時應具有可操作性及保證執行的力度。其次對風險的事前控制應在源頭，只有從源頭上控制住風險，才能減少購買后出現的由于信貸問題，導致無法發放按揭，房產備案又無法撤消的尷尬局面。而且通過合同明文規定的違約責任，保證了催款的力度及合法性。再次可以利用銷售軟件來對購房款進行跟蹤、減少工作量。但要注意的是目前某些銷售軟件比如明源軟件、競優軟件僅僅是對購房逾期的時點進行提示，少有期間跟蹤及分析，因此在和銷售軟件商合作的時候，可以要求按照本企業的情況及需求進行二次開發。最后要加強考核機制。人是執行之本，要想收款的各個環節都絲絲相扣，毫不脫節，通過監督考核機制，實行合理的獎懲制度，才能最大限度地調動員工的積極性。