南京歷史文化老城區(qū)驚現(xiàn)16棟仿古別墅

趙磊 徐小萍 周書琪

在江蘇省南京市的老城區(qū)南捕廳巷北側(cè)，有兩排、16棟青磚小瓦馬頭墻的仿古別墅。

“這個(gè)可不是一般人能買得起的房子。每套別墅價(jià)格都得5萬元/平方米，需要有關(guān)系才能買到。”別墅內(nèi)的保潔員王鵬（化名）說。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，這里每棟別墅的售價(jià)都超過了1000萬元。

據(jù)悉，這16棟別墅已全部賣掉。而南京市規(guī)劃局則表示，該地區(qū)的規(guī)劃方案中并沒有別墅。

16棟沒出現(xiàn)在規(guī)劃方案中的別墅

初冬的陽光，錯(cuò)落有致地照著南捕廳巷北側(cè)16棟仿古別墅上，每棟別墅的大門上都貼著諸如“1棟南大街8號(hào)”的紙條來標(biāo)示其具體位置，其中幾棟的門上新貼了對(duì)聯(lián)。

王鵬告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，自己只是按照物業(yè)的吩咐對(duì)固定區(qū)域進(jìn)行保潔工作，沒見過別墅的主人。

記者在一位當(dāng)?shù)鼐用竦闹敢拢瑏淼絼e墅的“售樓處”，卻發(fā)現(xiàn)其正門上寫有“南京市志愿者協(xié)會(huì)”的字樣。記者以買房為由詢問門口的保安，保安進(jìn)入院內(nèi)咨詢后告訴記者，別墅區(qū)負(fù)責(zé)人表示，16棟別墅已經(jīng)被全部預(yù)訂。

記者在保安處發(fā)現(xiàn)了一份別墅管理銷售人員名單，后以購房者身份撥打該名單上陶文祥總經(jīng)理的電話，陶在電話里告訴記者，“現(xiàn)在房子早就全賣掉了”，至于買主是誰，他并不知情。

南捕廳位于南京市秦淮區(qū)甘家大院北側(cè)，這一帶的老街巷頗具明清時(shí)期南京古都風(fēng)貌。南捕廳歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)與更新，早在2009年就被納入了南京市城市建設(shè)14個(gè)重大項(xiàng)目中。其中，三期工程分為南、北兩個(gè)地塊；記者查詢公開資料獲悉，南部地塊被規(guī)劃設(shè)計(jì)為總部獨(dú)棟辦公樓，北部地塊的用途為文化、娛樂及配建停車場(chǎng)（庫），其他輔助設(shè)施。

上述16棟別墅就建在北部地塊。據(jù)《南京晨報(bào)》報(bào)道，別墅于2009年開始動(dòng)工建設(shè)，2011年7月基本建成。

公開資料顯示，在2010年11月召開的《南京老城南歷史城區(qū)保護(hù)規(guī)劃》專家咨詢會(huì)和《南京老城南歷史城區(qū)保護(hù)與復(fù)興規(guī)劃》通報(bào)會(huì)上，有關(guān)專家和官員均表示對(duì)在這一地塊建造別墅持否定意見。在上述通報(bào)會(huì)上，南京市規(guī)劃局副局長劉青昊表示：南捕廳地塊的開發(fā)不會(huì)進(jìn)行土地出讓，也不可能建別墅。

老城南，即南京老城的南部地區(qū)，是南京歷史最為悠久、文化積淀最為深厚的地區(qū)之一，包括南捕廳、牛市等。

2011年7月，南捕廳三期工程在南京市規(guī)劃局網(wǎng)站上進(jìn)行批前公示。而此時(shí)，上述16棟別墅已基本建成。

據(jù)《南京晨報(bào)》報(bào)道，2013年10月，南京市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，早在2010年，南京城建歷史文化街區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司向該局申報(bào)規(guī)劃許可手續(xù)，其項(xiàng)目名稱為：與歷史保護(hù)相協(xié)調(diào)的文化娛樂設(shè)施，建筑面積約5000平方米。但直到2013年8月，在上述公司的一再申報(bào)下，該局才對(duì)此項(xiàng)目補(bǔ)辦了規(guī)劃許可手續(xù)。

2013年12月19日，南京市規(guī)劃局新聞發(fā)言人助理萬偉慶在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者電話采訪時(shí)表示，上述地塊的規(guī)劃中并沒有別墅項(xiàng)目。“我可以毫無疑問地告訴你，在規(guī)劃方案中，在南捕廳，從來沒有說這個(gè)地方要建‘別墅’。‘別墅’這個(gè)概念不屬于法律定義”，“我們核發(fā)的規(guī)劃許可當(dāng)中的建筑用途為文化娛樂” 。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)庸告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，南京市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)劃和上述16棟別墅的建造，并沒有概念上的沖突。規(guī)劃中說的是建筑功能，而別墅則是“建筑形態(tài)”。

據(jù)萬偉慶介紹，當(dāng)初南捕廳三期工程沒有取得土地使用權(quán)，所以辦不了規(guī)劃許可。而2011年南京市政府公布了方案后，這個(gè)工程開始辦理土地手續(xù)，到2013年8月份才辦成。“在具備了前期條件以后，我們就給補(bǔ)發(fā)了規(guī)劃許可。”

蓋別墅是為改造老街區(qū)籌資？

一位知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，南捕廳歷史街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)與更新的規(guī)劃早在十幾年前就已經(jīng)開始，規(guī)劃和評(píng)審會(huì)都早已完成，但2003年國家有關(guān)拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，南京市政府拿不出錢，因此一度停滯。2006年，南京市再度重啟南捕廳規(guī)劃項(xiàng)目，時(shí)任領(lǐng)導(dǎo)提出“就地平衡”的原則。

“‘就地平衡’就是指‘拆的越多越能平衡’，由于南捕廳街巷本身就是住宅，所以政府決定不出錢，就地拆遷后造一部分住宅賣出去，然后將所獲資金投入對(duì)其他舊房的改造和保護(hù)上。”上述知情人士說，“經(jīng)過由設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)劃部門和一些領(lǐng)導(dǎo)參加的座談會(huì)討論，這個(gè)方案獲得了認(rèn)可，但參加討論的人員有限，并沒有包括考古學(xué)、文化、歷史領(lǐng)域的專家。”

但是，這一方案的進(jìn)展并不順利。2010年左右，南京市29位專家，包括歷史學(xué)家、考古學(xué)專家等，向中央有關(guān)部門寫信反映老城南改造問題，表示上述方案會(huì)對(duì)老城區(qū)的歷史文化、社會(huì)基底造成破壞。南捕廳項(xiàng)目暫停。

但也有專家認(rèn)為，南京老城南歷史上飽經(jīng)戰(zhàn)亂，建筑被破壞嚴(yán)重，社會(huì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，實(shí)際保護(hù)價(jià)值較差，難以成為“歷史文化街區(qū)”。

“南捕廳三期工程北區(qū)按照當(dāng)初規(guī)劃修建成了別墅，有關(guān)部門希望將其變成高檔會(huì)所或其他形式賣出去，以回籠資金做其他項(xiàng)目的保護(hù)或改造。因?yàn)檫@是個(gè)敏感地方，所以都造完了還沒有批。”上述知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，2010年前后，在上述南捕廳改造方案的基礎(chǔ)上，有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)沒有做完的改造區(qū)進(jìn)行再次設(shè)計(jì)規(guī)劃，設(shè)計(jì)思路為：少拆，能保留的建筑盡可能保留。但這一方案直至2013年年初才開始實(shí)施，即南捕廳四期規(guī)劃。

禁不掉的別墅？

我國對(duì)別墅類用地供應(yīng)的限制一直沒有停止。

早在2003年2月，國土資源部就發(fā)布緊急通知，要求加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

2006年，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布文件，明令禁止別墅等項(xiàng)目用地。同年，一位國土資源部官員在接受媒體采訪時(shí)表示，別墅是指“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院的那種，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低的那種”——這在較長時(shí)間內(nèi)被認(rèn)為是帶有官方色彩的、較為正式的別墅的定義。

2012年6月，國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0），從操作層面進(jìn)一步關(guān)上了別墅類土地出讓的大門。

但有專家表示，開發(fā)商對(duì)此仍然有一些變通的辦法，比如可以通過統(tǒng)籌的方式，使整個(gè)地塊符合容積率的要求，即將一個(gè)整體樓盤中部分地塊建造高容積率的高層，從而使得另一部分用地能夠符合別墅的用地要求。