高樓熱當心陷入“魔咒”

本刊記者 張宏

2012年，中國第三產業增加值為23.16億元，相當于美國當年第三產業增加值的29%，而中國的摩天大樓總量已經相當于美國的88%，但產出率僅為美國的30%。

高樓熱，在中國已成為一個不爭的事實，上海陸家嘴就是一個典型縮影。2013年8月封頂的上海中心大廈，以632米的高度取代環球金融中心，刷新上海的天際線輪廓，而環球金融中心超越上海金茂大廈成為全國第一高樓不過五年時間。與此同時，高660米的深圳平安國際金融中心已于2009年10月動工，它不僅將輕松奪得“華南第一高”的桂冠，竣工時還將超越上海中心大廈，成為中國第一高樓。

據《2012年中國摩天城市報告》（以下簡稱“報告”）顯示，根據國際公認標準，高于500英尺即152米的大樓屬于摩天大樓。以此計算，中國摩天大樓數量總數已超470座，而全球在建的摩天大樓中有87%在中國，今后十年，中國平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。

有統計稱，目前國內已建成、加上規劃中的摩天大樓總投資已達1.7萬億元。讓人疑問的是，如此大規模的高樓建設，是否有必要，社會經濟能否承載得起，是什么力量支撐著“第一高樓”競賽熱情不減？

泡沫化的“第一高樓”

“中國內地摩天大樓數量已呈泡沫化。”報告明確表示，目前及未來中國第三產業的規模難以支撐起摩天大樓的高速發展。2012年，中國第三產業增加值為23.16 億元，相當于美國當年第三產業增加值的29%，而中國的摩天大樓總量已經相當于美國的88%。美國平均每座摩天大樓對應的第三產業增加值近1500億元，而中國的這一數據還不足500億元，產出率僅為美國的30%。

“超高層建筑一般以寫字樓、酒店、購物中心的綜合體居多，服務對象通常是第三產業，特別是生產性服務業。制造業廠房最多只需要三四層高，只有像銀行、保險、咨詢、互聯網等第三產業十分發達、城市土地資源又十分有限的地方，才需要集約型的高層建筑。”中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍認為，像北京、上海這樣第三產業較為發達的一線城市，有必要適度發展超高層建筑。

但現在的問題是，不少三四線城市，第三產業僅百億元，卻要興建五六百米高的“第一高樓”。貴州貴陽已規劃建設的摩天大樓達17座，江蘇江陰將建650米高的華西龍大廈，廣西防城港也要建設高達528米的“亞洲國際金融中心”。

更多的摩天大樓在未建成就已破產，其中，深圳東門大廈爛尾近20年、珠海巨人大廈爛尾18年、天津雙塔天津中心爛尾8年、西安陜西信息大廈爛尾16年、重慶萬豪國際金融中心爛尾4年……

即使存在建設期的資金壓力、建成后的運營困難乃至長期收益的不確定，地產商們依然樂此不疲。“一些地方的開發商明知無法收回成本，卻熱衷于蓋‘第一高樓’，背后往往是政府承諾將建設‘第一高樓’與其他土地的一級開發權捆綁受讓，有些甚至可以零成本獲得開發區的大片土地。”住房和城鄉建設部政策研究中心研究員翟寶輝坦言。

當然，除了地方政府的角色錯位外，包括投資商、地產開發商、銀行、設計師事務所在內，摩天大樓復雜的生產流程中所有的環節都存在利益通道的單向鎖定問題，參與方都必須認同項目最終可行，才能從中分一杯羹。“利益通道的單向鎖定，導致了風險評估系統的失靈，市場免疫能力下降。即使建設高度再高、投資規模再大、回收周期再長的摩天項目，都可以在復雜的生產流程中獲得‘集體通過’。”摩天城市網的這份報告分析道，而這最終將加劇摩天大樓在高度和規模上的泡沫膨脹。

“勞倫斯魔咒”的警示

各地不斷被突破的天際線，摩天大樓數量的不斷膨脹，這將會產生怎樣的影響呢？外資機構巴克萊資本的研究表明，過去140年來，摩天大樓熱是標志著經濟崩潰即將來臨的一個可靠指標。紐約的克萊斯勒和帝國大廈騰空而起的建筑熱，與1929年紐約股市崩盤和大蕭條發生的時間恰好吻合。最近的例證是，2010年完工的迪拜塔新晉成為世界第一高樓，這恰好與全球經濟危機爆發的時間一致。

“建筑熱是信貸過剩的一個信號。”巴克萊資本房地產調查主任安德魯·勞倫斯說，歷史上，摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價格飆升和過分的樂觀緊密相關，但當建筑完工之時，經濟卻進入緊縮衰退的“嚴冬”。這就是著名的摩天大樓指數，亦被稱為“勞倫斯魔咒”。

“摩天城市”的研究者進一步表示，GDP崇拜、政績工程、長官意志、企業沖動等因素，均有可能刺激單座摩天大樓拔地而起，卻無法主導全國性摩天大樓同時出現過熱開發。摩天大樓的數量以及高度同時出現密集的異常增長，原因是經濟資源配置本身已經出現失衡，“也就是經濟環境本身已經惡化，出現結構性震蕩，市場自信心過度膨脹才導致了摩天大樓的泡沫累積”，報告如是分析稱。

當然，“勞倫斯魔咒”屬于現象分析，在中國是否會發生還未知，摩天城市網的報告也未對我國的摩天大樓熱潮做具體預測。但對比分析發現，我國目前的狀況與上世紀70年代的美國十分相似，美國的經驗是，一次突然性的經濟調整可以讓一座摩天大樓的價值下降30%。

有專家認為，大規模地修建摩天大樓導致的是資源和財富的雙重浪費，是市場資源配置出現混亂的重要表現，解決摩天大樓泡沫危機的根本方法，在于恢復市場資源的合理配置，重建經濟內在活力，而非透過限制或刺激摩天大樓方案本身。