房地產調控的政策新邏輯

行政化調控極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節奏，過度迷信行政手段，雖或一時滿足短期目標，但卻無助于行業中長期穩定發展。

在連續兩年高調“不動搖”后，房地產調控的字眼沒有出現在2013年中央經濟工作會議框定的主要任務中。歲末年終，樓市各種政策頻出，有“亂花漸欲迷人眼”之勢。然而回顧這過去的一年，房地產調控政策邏輯之變格外清晰，也能為未來的樓市走向提供參考準線。

2013年初“國五條”的出臺是一個醒目的標志，它雖然并未啟動預想中的新一輪調控風暴，但卻以史無前例的特殊方式為此前的調控模式畫上了句號。進入2013年四季度以后，以中央政治局第十次集體學習會為開端，以十八屆三中全會和2013年中央經濟工作會議等重要會議為標志，房地產調控與房地產行業發展的政策新邏輯開始逐漸浮出水面。

與之前經由多年調控所形成的調控模式與政策邏輯相比，本屆政府的房地產調控思路盡管尚未完整化和系統化，但已經呈現出迥然有異的新邏輯與新特點。

調控手段由行政主導趨向市場化主導

過去若干年的房地產市場調控，以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控色彩明顯，有形之手無處不在隨時顯現，無形之手則常常無影無蹤難以施展。平心而論，行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現短期目標，這是其突出優點。

但是行政化調控極易扭曲市場關系，模糊市場信號，擾亂市場節奏，從而埋下諸多隱患帶來更多更深的困擾。房地產市場的行政化調控教訓即在于此，過度迷信行政手段，無視市場機制，忽略市場規則，雖或一時滿足短期目標，但卻無助于行業中長期穩定發展。

十八屆三中全會提出市場在資源配置中的決定性作用，并強調經濟體制改革的所有領域均須遵循這條規律。習近平總書記也明確強調，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。可以預期，淡化行政調控，回歸市場化方向將成為房地產政策的必然選擇。

政策訴求上由短期化趨向長期化

在過去的房地產調控中，決策層曾經提出過諸如“兩個促使”的調控發展目標：“促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩健康發展軌道”。“兩個促使”其實是長短結合遠近兼顧的多重調控目標，有其政策組合上的可取性與合理性。

但是毋庸諱言，在現實版的調控政策訴求上，我們顯然過多地強調了短期調控目標，尤其是房價控制目標。比如各級地方政府每年都需制定年度房價控制目標，國務院主管部門每年都需以此作為房地產調控的主要考核指標。

注重短期目標，忽略長期訴求給行業發展帶來的弊端顯而易見，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，忽略中長期的供求平衡問題和結構調整問題，忽略行業基礎制度的完善與優化，忽略長效機制的構建及改進。從近期中央高層“涉房”講話幾乎不提“調控”、不提“房價”及三中全會等會議內容看，上述政策訴求上的短期化傾向將為政策訴求的長期化所替代。中國房地產泡沫形成的原因主要是政府炒地、投機者炒房形成的泡沫，可是中國多年來調控的措施就是限購、限貸，既不合理又不合法，也沒有針對上述原因，導致調控效果不好，甚至房價越調越漲。

全國人大財經委原副主任委員 賀鏗

房地產熱應該會慢慢消失，但并不是泡沫，短期不會發生巨大的變化。2014年中國房地產的趨勢會延續2013年的走勢，趨向于“穩著陸”。

全國工商聯房地產商會創會會長 聶梅生

美聯儲長期實行量化寬松政策，大量熱錢涌入中國境內。由于資本的逐利性，這些資金便流向了暴利的房地產行業，從而推動了中國房地產價格不斷攀升。美聯儲退出QE預示中國房地產泡沫將破滅。

獨立經濟學家 謝國忠

調控主體由中央轉為地方

房地產調控的諸多參與主體中，各級地方政府是關鍵主體之一，他們既是中央調控政令的傳遞者，更是各項政策政令的實際推行者與執行者。但在過去的房地產調控棋局中，它們似乎從來都是微妙和敏感的角色。

其深層次的原因在于，他們在房地產調控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調控政令上又往往要求地方保持步調一致。這種局面隨著市場分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應對分化的市場，這就必然要求轉變地方政府的調控角色，提高地方的調控自主權。

伴隨著調控主體的上述變化，過去由中央政府統一發號施令的調控模式也將淡出，取而代之的將是以充分調動地方調控主動性為前提的地方因地制宜的差異化調控模式。不加區別的全國“一刀切”、“一盤棋”、“一副藥”的調控怪相將退出舞臺。

調控思路由“堵”轉“疏”

抑制房價過快上漲，緩解市場供求矛盾，治理手段無非圍繞“供”“求”做加減文章，或者在需求端做減法，或者在供應端做加法，或者加減并用，這在政策邏輯上并無太多分歧，但在現實調控中卻常遭遇困擾。

過往的調控以限購限貸為重要特色，以抑制需求為治理手段，實際貫穿的是需求管理思路，以“堵”為主，偏重在需求上做減法，而在供應上的加法手段卻往往不給力，這在少數供應偏緊的重點城市表現尤其明顯。但2013年下半年以來的中央高層會議卻旗幟鮮明地強調要千方百計增加住房供應，以疏導和緩解市場供求關系。

例如中央經濟工作會提出，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。而近期以來十多個城市陸續出臺的地方調控新政中，包括北京上海等多地也都將增加土地和住房供應作為當地調控的主要措施之一。

外圍綜合改革將重塑房地產格局

如前所述，十八屆三中全會等會議對于房地產雖然著墨不多，但會對我國未來全面深化改革卻作出全面部署，由于房地產行業特殊的經濟關聯性、民生關聯性及社會關聯性等屬性，這些從宏觀全局到相關專門領域的綜合系統改革將不同程度地對其產生影響，甚至將深刻改變行業發展格局。

比如十八屆三中全會《決定》對于政府與市場關系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強調將有助于扭轉房地產調控中的行政化偏向；《決定》中對于建立城鄉統一建設用地市場的政策訴求將打破土地市場單一供應渠道、單一供應主體的局面；《決定》中強調賦予農民更多財產權利，探索農民增加財產性收入渠道將有助于提高農民進城后的生活消費能力及住房消費能力；《決定》提出鼓勵金融創新，提高直接融資比重必將改變房地產行業融資環境和融資方式；《決定》對于新型城鎮化的改革推進將根本改變我國城鄉格局、城市格局從而改變房地產市場格局等。

總之，未來房地產行業的空間演進、業態選擇、政策取向、市場格局等都將受到上述外部綜合系統改革的深刻影響。