保障性住房退出機制的法律問題研究——以甘肅省民族地區為例

郭艷GUO Yan

（蘭州外語職業學院，蘭州 730101）

（Lanzhou Vocational College of Foreign Languages，Lanzhou 730101，China）

0 引言

現階段主要包括保障性住房廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房等三大類。近兩年來國家加大保障性住房建設力度，2011年就建設了1000萬套，目的是為了改善人民群眾的居住條件，促進我國房地產市場健康發展。但與此同時，保障房資格造假、騙購騙租分配等擾亂公平合理分配秩序的問題也不斷涌現。而我國至今尚沒有出臺國家層面有關保障性住房的正式法律文件。針對現實中保障房的‘準入難、公示難、管理難、退出難’這四大突出問題，應當重點健全和完善法律規制。”本文就保障性住房的退出問題加以探討。

1 甘肅民族地區保障性住房情況及法律現狀

1.1 甘肅省民族地區情況及我省保障性住房現狀 民族地區是甘肅經濟相對落后的地區。甘肅民族地區包括甘南、臨夏自治州的16個縣（市）及張家川、天祝、肅南、肅北和阿克塞5個自治縣、21個縣（市）、在地理分布上集中于甘肅省相對高寒潮濕的地區。土地面積18km2，占全省總面積的39.6%。2000年底總人口為315萬人，占全省總人口的12.24%。

從甘肅的實際情況來講，經濟欠發達，財力不足。甘肅省委書記、省人大常委會主任王三運說，加快推進保障性住房建設是保障和改善民生、促進社會和諧的重大舉措，也是推動社會經濟發展的順時應時之舉。因此，保障性住房的建設、合理使用及法律保障等問題在甘肅這樣經濟欠發達、又擁有眾多少數民族的地方來說尤為重要。

據人民網消息，在2012年5月31日甘肅省十一屆人大常委會第二十七次會議聯組會議上，甘肅省保障性住房2011年開工建設19萬套，開工率達到105%；主體竣工11.23萬套，主體竣工率為62%。歷年續建項目主體竣工22.18萬套，主體竣工率達到92%；分配入住17.86萬套，分配入住率達到75%。截止2012年4月底，甘肅省14個市州已落實新建保障性住房建設項目301個、10.3383萬套。

據此我們可以看出，甘肅省政府非常重視保障性住房的建設問題，然而，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，現有的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標，要保障70%以上的中低收入家庭的住房需求，則歷年來的保障性住房只建設、認購（租）而不退回再分配，導致政府年年建設仍然無法滿足廣大中低收入購房者的需求，保障性住房未能形成良性的使用循環機制。

1.2 甘肅省保障性住房地方立法情況 甘肅省人民政府為了對保障性住房進行規制，2008年《甘肅省廉租住房保障實施辦法》第二十五、二十六條規定“城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：（一）無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；（二）無正當理由累計6個月以上未繳納廉租住房租金的”。“城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，縣市區住房保障主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取提高租金等方式處理。城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規定處理方式的，由住房保障主管部門或具體實施機構依照有關法律法規規定處理”。

2 目前甘肅保障性住房退出的法律規制中主要存在的問題

2.1 立法滯后、法律保障欠缺 從發達國家建設住房保障過程的經驗來看，立法先行是其比較值得借鑒的地方。而在我國至今尚未有真正意義的保障性住房法律。僅有的只是一些政府指導意見、部門規則。國家在這個層面立法相對滯后，法律保障機制沒有建立起來。保障房資格造假、騙購騙租等現象層出不窮，無法保證住房保障制度建設和落實過程中的公正性。

我國城鎮居民一旦購買到經濟適用房或享受到實物配租形式的廉租房，便將終身擁有，形成福利固化，從而進一步加劇了保障性住房的供需矛盾。應當通過利益引導，打破保障房的“終身制”，建立住房保障常態化分配輪候和退出制度。

2.2 各部門職責不明晰 保障性住房的相關主管部門如土地、規劃、財政、民政、房產等政府部門，工作職責劃分并不明晰、機構不健全、人員資金不到位等等問題非常明顯。由于國家尚未出臺住房保障法，致使社會和政府相關部門缺乏約束力、強制力和執行力。

2.3 監督機制缺失、事后無人審查 我國保障性住房沒有建立起完善的事后監督檢查機制，交易過程中存在諸多的“灰色區域”，退出機制的不完善導致交易后形成利益固化，無法使保障性住房在滿足條件的需求者間形成循環保障制度。

3 完善城市保障性住房退出機制

3.1 盡快完善保障性住房退出問題的法律規定，明確各管理部門職責 國家立法來規范保障性住房的建設、準入及退出等問題。以法律形式將保障性住房退出的條件、資格審查、管理機關、處罰措施等問題予以規范，便于操作。

3.2 對退出的辦法、程序，拒不退出人員的處罰、操作的程序予以細化 當認購或承租保障性住房的家庭不再具備享受條件時，應由主管部門進行資格審查認定，認購者或承租人應當主動向政府住房保障行政管理部門申報并退出社會保障性住房。

3.3 建立動態的監管保障機制，從準入、監管、推出的全過程 要建立動態的監管保障機制，對于申請家庭資格要定期追蹤核查，對是否繼續具備享受保障房的資格予以確認。建立保障性住房使用、管理、服務投訴機制，為民眾提供反映訴求的渠道。

目前，退出機制已經成為各地房管部門探索住房保障制度的一個新方向。2011年12月1日開始實施的北京市公租房新規中明確，公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。這一內容為租賃對象在適當條件下退出提供了政策支持。成都市則是通過建立“梯度退出”機制來破解這一個難題。通過對保障性住房者定期進行經濟核查，按其家庭經濟水平考慮安排相適合的住房，在其經濟水平改善后，按照從廉租房到經濟適用房逐步退出。這些經濟發達城市地區的地方立法、政策值得甘肅借鑒。

4 結語

隨著國家對保障性住房投入的力度加大，所覆蓋的人群也會逐步擴大，而現實中保障房的‘準入難、公示難、管理難、退出難’等問題日益突出，亟待國家層面法律文件的出臺。

[1]張朝霞.健全和完善保障性住房的法律規制[N].甘肅日報，2012，07，27.

[2]馬應超.西北民族地區開發研究與實踐述評[J].甘肅農業，2004（09）.

[3]我國保障性住房研究.法律教育網，2012.03.