房地產(chǎn)作為融資租賃標的物之探討
——從某租賃公司訴請租賃債權(quán)案談起

◎李思佳（南開大學法學院，天津300071）

房地產(chǎn)作為融資租賃標的物之探討
——從某租賃公司訴請租賃債權(quán)案談起

◎李思佳（南開大學法學院，天津300071）

近幾年，融資租賃行業(yè)迅速發(fā)展。外資租賃公司、內(nèi)資試點租賃公司、金融租賃公司數(shù)量大幅增加，交易領(lǐng)域擴大，形式不斷創(chuàng)新。截至2014年6月，融資租賃行業(yè)資產(chǎn)總規(guī)模已達2.7萬億。但是，由于“四大支柱”〔1〕不甚健全，司法審判實踐中問題較多。文章論述了房地產(chǎn)融資租賃，闡明了學界的理論爭點，并對房地產(chǎn)能否作為租賃財產(chǎn)予以討論，以期有所裨益。

融資租賃 房地產(chǎn) 標的物

1 案情介紹

司法審判中，租賃公司訴請租賃債權(quán)的糾紛不斷增多。審判機關(guān)對以不動產(chǎn)作為融資租賃標的物的合同糾紛認定也多有不同意見。2014年，H金融租賃有限公司與F市政府國有資產(chǎn)投資公司訂立《融資租賃合同》，約定以售后回租的方式開展融資租賃。H金融租賃有限公司作為出租人，F(xiàn)市政府國有資產(chǎn)投資公司作為承租人，租賃物為F市某區(qū)市府大道。按照合同約定，F(xiàn)市投資公司將市府大道出賣給H租賃公司，再將該大道租回使用，并如期給付租金。案件中，由于F市投資公司并未按照合同約定經(jīng)催促后給付租金，故H租賃公司訴至法院請求F公司支付全部未付租金。

法院在審理過程中，對本案中以市府大道作為標的物的合同性質(zhì)及效力產(chǎn)生了不同意見。第一種意見認為合同有效。出租人購買了市府大道，擁有所有權(quán)，承租人享有使用權(quán)，現(xiàn)承租人違約未交付租金，故應(yīng)當按照合同約定判令承租人支付全部未付租金。第二種意見認為合同無效。出租人并不能取得標的物市府大道的所有權(quán)，而且F投資公司并不實際使用此道路，是由公眾使用，故不符合《合同法》關(guān)于融資租賃章的規(guī)定。第三種意見認為，合同雖明為融資租賃合同，實為借貸合同。合同中的標的物是市府大道，既可以解釋為大道所占用的土地所有權(quán)，也可解釋為建造大道所有的沙石混合材 料等。如果是土地所有權(quán)，顯然屬于國有，不能交易；若是沙石混合物，則不具有租賃使用的屬性。最終，法院采納了第三種意見。

可見，審判實踐中，以不動產(chǎn)作為租賃標的物的租賃合同爭議比較大，使交易關(guān)系處在不確定不明朗的狀態(tài)，然而，不動產(chǎn)中僅房地產(chǎn)作為租賃資產(chǎn)的合同就占大多數(shù)，以下對房地產(chǎn)作為融資租賃標的物的合同關(guān)系予以探討。

2 房地產(chǎn)融資租賃概述

融資租賃起源于20世紀50年代的美國，80年代從日本引入中國。目前，融資租賃已成為世界上僅次于銀行信貸的第二大金融工具。發(fā)展初期，融資租賃交易多限于機器設(shè)備，現(xiàn)在融資租賃交易標的物還包括飛機、輪船、海上石油鉆井平臺等。

融資租賃是指出租人根據(jù)出租人對租賃物、供貨商的選擇，購買確定的租賃物件，將租賃物件出租給承租人，承租人享有占有、使用、收益的權(quán)利并給付租金的行為。

融資租賃是一種特殊的金融業(yè)務(wù)，是一種將資本、貿(mào)易、工業(yè)結(jié)合起來，使用權(quán)與所有權(quán)分離，通過“融物”達到“融資”的交易。租賃期間內(nèi)，承租人對租賃物享有占有、使用、收益的權(quán)利，出租人保留了所有權(quán)、處分權(quán)，這樣就可以為出租人的租賃債權(quán)提供了擔保。

可見，租賃財產(chǎn)是基于承租人的選擇而購置。出租人主要是行使融資職能，從而承租人得以利用租賃物，為了維持融資租賃關(guān)系的穩(wěn)定，融資租賃合同具有不可解除的特征，或者嚴格限制合同關(guān)系解除的條件。

交易實踐中，房地產(chǎn)融資租賃主要形式有以下三種。

2.1 直租式

直租式是直接融資租賃的簡稱，也就是傳統(tǒng)的融資租賃形式。具體流程是：承租人根據(jù)自身需求選定相應(yīng)房產(chǎn)和開發(fā)商，融資租賃公司使用自有資金購買相應(yīng)房產(chǎn)，取得所有權(quán)，然后將之出租給承租人使用，承租人定期繳納租金。租賃期間屆滿，根據(jù)事先租賃公司與承租人的約定，既可由租賃公司收回房產(chǎn)，也可由承租人支付象征性的對價而取得房產(chǎn)的所有權(quán)。顯而易見，此交易形式涉及到三方當事人、兩個合同關(guān)系，一個是融資租賃公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的房屋買賣合同，另一個是融資租賃公司同承租人之間的租賃合同。

2.2 回租式

回租式即售后回租，是指開發(fā)商將房產(chǎn)出售給融資租賃公司，然后再與融資租賃公司簽訂租賃合同，將該處房產(chǎn)租回。此交易過程中只涉及到兩方當事人，開發(fā)商既是出賣人也是承租人，租賃公司既是買方也是出租方。司法解釋規(guī)定，此類交易形式，并不能僅因出賣人與承租人系同一人而不認為是融資租賃。此種方式承租人不僅能盤活存量資產(chǎn)，也能獲得流動性資金，但同時，一旦承租人出現(xiàn)違約，租賃物變現(xiàn)能力較低，不能有效擔保出租人的租賃債權(quán)。

3.間接租賃式

間接租賃是指承租人將其房地產(chǎn)項目內(nèi)的管線、機器設(shè)備、機電設(shè)備等資產(chǎn)作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產(chǎn)租回使用，并且負責維修和養(yǎng)護。這樣就間接為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了融資。

3 房地產(chǎn)能否作為租賃財產(chǎn)的學界爭論

我國目前并未出臺《融資租賃法》。《合同法》雖設(shè)專章對融資租賃合同予以規(guī)定，但相關(guān)法規(guī)、規(guī)章作出的規(guī)定卻不一致。現(xiàn)實中，大量存在以房地產(chǎn)作為融資租賃標的物的合同。目前，對以房地產(chǎn)為租賃物的“融資租賃合同”的合同性質(zhì)認定問題，爭議較大。

有觀點認為，以房地產(chǎn)等不動產(chǎn)作為租賃物的合同合法有效，構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。理由：（1）此類合同如若沒有直接違反《合同法》第52條有關(guān)合同無效的情形的，依據(jù)私法自治原則，應(yīng)認定為合同有效，并且房地產(chǎn)融資租賃項目并未被監(jiān)管機構(gòu)所限制。從世界范圍看，也并未有立法禁止房地產(chǎn)租賃交易。（2）財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的財稅[2009] 128號、財稅[2012] 82號通知，承認了以房屋、土地權(quán)屬作為租賃物進行的售后回租業(yè)務(wù)，并且需繳納房產(chǎn)稅。表明我國明確認可房地產(chǎn)融資租賃交易。（3）從交易風險角度看，房地產(chǎn)融資租賃因其租賃物登記公示制度健全，是最安全的租賃物，可以有效防范承租人無權(quán)處分行為的發(fā)生。就實踐而言，房地產(chǎn)租賃式融資租賃公司主要的業(yè)務(wù)和利潤來源，如果認定房地產(chǎn)融資租賃無效，將帶來巨大的金融風險。（4）從國際層面來看，經(jīng)征求國際統(tǒng)一私法協(xié)會成員國意見、專家委員會討論，并于2008年11月審議通過的《租賃示范法》中，對租賃物進行了列舉，將不動產(chǎn)包括在范圍內(nèi)。

也有觀點認為，以房地產(chǎn)等不動產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同無效。理由：（1）實質(zhì)法律關(guān)系與融資租賃不符。《合同法》237條、《金融租賃公司管理辦法》第3條均從權(quán)利義務(wù)關(guān)系的角度對融資租賃法律關(guān)系作出規(guī)定。根據(jù)定義，在融資租賃合同中，承租人選定租賃物和供貨商，出租人按照承租的選擇購買租賃物，并將其出租給承租人占有、使用，承租人按約定支付租金。在房地產(chǎn)融資租賃合同中，承租人不是房地產(chǎn)的使用人，而是房地產(chǎn)的開發(fā)商、建設(shè)者，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人顯著不同，因而，此類合同性質(zhì)并非是融資租賃合同。（2）租賃合同的法律規(guī)則不適用于房地產(chǎn)融資租賃合同糾紛。如一般而言，融資租賃的租金設(shè)定與設(shè)備的折舊具有對應(yīng)關(guān)系，租賃期滿，設(shè)備大多只剩殘值。而房地產(chǎn)項目到期后，租賃物不是剩余殘值，而是體現(xiàn)為大幅度增值，因此，并沒有與房地產(chǎn)融資租賃相配套的租金設(shè)定、租賃物殘值計算和清算的法律規(guī)則。（3）房地產(chǎn)項目的融資租賃與融資租賃的功能相背離。融資租賃制度上世紀80年代引入我國，初期的融資租賃交易主要以大型機械設(shè)備為主，后逐步發(fā)展為飛機、輪船等大型交通設(shè)備等。從融資租賃交易對象上看，標的物主要是企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備。因此，融資租賃也被作為金融資本支持實體經(jīng)濟的重要法律工具。但當前的現(xiàn)實交易中，存在著大量以房地產(chǎn)作為租賃物的融資租賃合同，作為租賃物的房地產(chǎn)不是企業(yè)廠房，而是開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤或者地方政府的保障房。認定此類租賃構(gòu)成融資租賃，實際等于架空了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也有違金融資本支持實體經(jīng)濟的宏觀政策。（4）從立法上看，國際公約對租賃物范圍表述為“工廠、資本貨物或其他設(shè)備（設(shè)備）”，并未包括不動產(chǎn)。

4 結(jié)合個案判定是否構(gòu)成融資租賃關(guān)系

2014年3月1日起開始實施《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，本司法解釋堅持促進交易，規(guī)范發(fā)展；尊重現(xiàn)實，適當前瞻的指導思想，對交易實踐中以房地產(chǎn)作為租賃財產(chǎn)的融資租賃合同進行審慎對待，充分考慮其融物兼融資的特征，減少認定融資租賃合同的無效情形，避免對現(xiàn)存此類合同法律關(guān)系的穩(wěn)定造成沖擊，根據(jù)《司法解釋》第一條的規(guī)定，在司法實踐中，應(yīng)當綜合《合同法》237條的規(guī)定和個案情況來認定。

首先，以房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人、租賃公司作為出租人，以在建住宅商品房項目作為租賃物的“融資租賃合同”，我們認為不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。（1）房地產(chǎn)開發(fā)商承租的在建商品房不是用來使用，而是通過融資來建造住宅商品房，并非出于“融物”的目的，在建商品房實質(zhì)上是抵押物，構(gòu)成的是抵押貸款關(guān)系。（2）出租人未能實際取得在建商品房項目的所有權(quán)，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權(quán)特征相背離。（3）在建房地產(chǎn)并不屬于實質(zhì)意義上的固定資產(chǎn)。《金融租賃公司管理辦法》將租賃物限定為固定資產(chǎn)。根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》第3條規(guī)定，確定某物是否是固定資產(chǎn)，不是取決于它的實物屬性，而是取決于它在生產(chǎn)過程中執(zhí)行職能的特殊方式。固定資產(chǎn)的一個重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資。〔2〕為出售而持有的實物資產(chǎn)是存貨，為投資而持有的資產(chǎn)是短期投資或長期投資。因此，持有的目的不同，各企業(yè)的固定資產(chǎn)范圍也不一致。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在建房地產(chǎn)項目是為了出售而不是使用，故不屬于固定資產(chǎn)。（4）從國際范圍來看，在現(xiàn)有的融資租賃模式中，以開發(fā)商為承租人、以在建房地產(chǎn)項目作為租賃物的交易實踐也很少見。由于國外房地產(chǎn)貸款不僅渠道通暢，而且融資成本低，因此融資租賃形式也沒有廣泛應(yīng)用。

其次，以企業(yè)廠房為租賃物的融資租賃合同，我們認為構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。企業(yè)廠房符合租賃資產(chǎn)的規(guī)定，體現(xiàn)了融資與融物相結(jié)合的法律特征，也符合國家通過金融支持實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)政策。同時，從權(quán)利義務(wù)的設(shè)定來看，此類合同關(guān)系符合《合同法》第237條的規(guī)定，即企業(yè)將廠房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，并在此基礎(chǔ)上建立的融資租賃合同。就商業(yè)地產(chǎn)而言，承租人為了融資，以融資租賃的形式取得商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)，并實際占有使用租賃物；出租人作為租賃物的所有權(quán)人，用所有權(quán)擔保自己的租賃債權(quán)，提供融資便利。因此，以商業(yè)地產(chǎn)為租賃物的融資租賃合同合法有效。

最后，以冶煉、發(fā)電、造紙等不可拆卸的設(shè)備及存在于土地之上的電力架空線、機站等整體資產(chǎn)作為租賃物時，整體資產(chǎn)應(yīng)當包含了房屋、土地等不動產(chǎn)。如果認定設(shè)備添附于不動產(chǎn)之上不能作為租賃物，顯然與融資租賃的本質(zhì)是相違背的。國際統(tǒng)一私法協(xié)會《租賃示范法》第2條規(guī)定，租賃物不會僅因其附著于或嵌入不動產(chǎn)而不再是租賃物。因此，以此類添附、建設(shè)在不動產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍然屬于融資租賃合同。同時也應(yīng)看到，此類合同在承租人違約的情況下，出租人雖然理論上可以行使取回權(quán)，但實際上并不可行，或者取回后租賃物的價值基本喪失，租賃財產(chǎn)的物權(quán)擔保功能難以實現(xiàn)，由此給出租人帶來不可避免的風險，融資租賃合同的交易關(guān)系的基本價值并未實現(xiàn)。在認定融資租賃合同關(guān)系時，還要注意此類設(shè)備的成本與租金總額之間是否存在差距過大的現(xiàn)象。因此，應(yīng)當結(jié)合個案予以認定。

總之，融資租賃交易中的租賃物范圍問題，如商品房、城市的地下管網(wǎng)、公路等不動產(chǎn)能否作為租賃物，應(yīng)由融資租賃行業(yè)的監(jiān)管部門予以認定和解決。當前，監(jiān)管部門并沒有就此有明確表態(tài)。新出臺的《司法解釋》也并未明確否定房地產(chǎn)融資租賃，但仍以租賃標的物的性質(zhì)作為認定是否構(gòu)成融資租賃合同的因素之一，由人民法院結(jié)合具體個案予以認定，避免公開認可房地產(chǎn)融資租賃導致架空房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，減少對已有房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的沖擊。

注釋：

〔1〕通常認為融資租賃需要在法律、監(jiān)管、會計準則、稅收這四大支柱的支持下，才能健康發(fā)展 。

〔2〕雷繼平,原爽,李志剛.交易實踐與司法回應(yīng):融資租賃合同若干法律問題——《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》解讀[J].《法律適用》,2014(4):36.