下行通道中的樓市，該如何創新？

◎ 高榮偉（河南社旗縣城西天平街縣委黨校，473300）

下行通道中的樓市，該如何創新？

◎ 高榮偉（河南社旗縣城西天平街縣委黨校，473300）

經歷快速增長后，樓市告別了“人人彎腰就可以撿錢”的黃金時代，已進入新一輪調整期，過去圈地就能賺錢的時代已一去不復返。創新，成為房地產業的必然選項。

2014年上半場各地樓市成交量低迷，庫存壓力遞增。目前來看，政府對樓市的調控措施主要是2010年的限購政策，各地寄希望于“松綁”限購來“救市”。 地方政府都或明或暗在限購令松綁上做文章，試圖打開令人窒息的樓市局面。然而，被中央“冷落”的限購令似乎已經過時。在剛需人數遞增的情況下，地方政府力挺樓市，結果卻收效甚微。

在此背景下的中國房地產業，該如何創新與發展？隨著“金九銀十”的來臨，打折扣、賣項目、送車位，“以價換量”成為不少房企開出的下半年轉型“藥方”，但總也走不出以前房地產發展模式的窠臼。萬科集團副總裁毛大慶日前在“中國地產創新論壇”上的演講提到：今年政府沒有出臺什么新政策，行業反而不會走了，發展模式毫無創新。

現在媒體一個流行的熱詞叫“去行政化”。去行政化，簡單地說，就是不以發布政策為主導，淡化房地產業的行政色彩，盡可能地突破行政的束縛，突出房地產業的主導地位，更多回歸市場的管理。

業內人士指出，在推進城鎮化將繼續釋放大量住房需求背景下，行政色彩濃厚的調控手段恐不利于房地產市場穩定，進而影響城鎮化進程和經濟走勢。 “房地產行業必須遵循市場變化和商業邏輯發展做調整，固步自封只會讓自己消失。”隨著投機投資需求的擠出，以及市場環境的變化，在未來的樓市政策中，

“去行政化”極有可能成為未來政府對房地產行業管理的主流思想。全聯房地產商會創會會長聶梅生指出，“下一步房地產市場將逐步進入健康發展的階段，可以看到行政手段的逐漸退出，市場將越來越成為主導力量。”

毫無疑問，樓市要健康發展，必須發揮市場機制的作用，讓行業進行自我調節。當土地供應格局、產品供應都發生了嚴重結構變化的背景下， 在不少企業徘徊觀望之時，一些企業未雨綢繆，迅速把握時代變化的脈搏，先一步打開了創新思路。

如綠地深入探索智能綠色低碳的新型城鎮化發展模式，在百年住宅、產城一體、智慧城鎮等多個領域不斷收獲創新成果。綠地集團執行副總裁陳軍提出，“住宅百年立于科技，企業百年立于創新。在中國經濟邁入新階段、行業面臨大變局的今天，競爭之殘酷、行業洗牌之迅速，可能遠遠超過我們的想象。”陳軍 早前在“2014中國地產設計創新論壇”上作“綠地為何要做百年宅”主題演講時，詳細介紹了綠地率先打造中國百年住宅示范項目的創新成果與探索經驗，充分展現了綠地集團轉型升級的智慧與行動。

綠地為何要打造“百年宅”？根據英國社區與地方政府部門發布的最新版 《英格蘭住房調查》報告（2012-2013年度），英格蘭地區一共有2270萬套居民住房，其中78%的住房建成于1980年之前。在全部居民住房中，1/5是建于1919年之前。反觀我國，浙江奉化一座建成僅20年的居民樓垮塌，引起人們對住宅壽命問題的諸多討論。

據媒體報道，4月4日9時許，浙江省寧波市奉化錦屏街道居敬小區29幢住宅樓西側房子發生坍塌，造成7人被困廢墟下，其中1人經搶救無效死亡。于是，一“年方二十”緣何“未老先衰”的帖子，在網上迅速傳播。無論是5年前坍塌的西溪路5幢，還是剛剛坍塌的居敬小區29幢，都僅僅只是而立之年。更有人列舉出了詳細數字：英國住宅130年、美國80年、中國住宅只有30年壽限。

在英國，1/5的居民住房已“百歲高齡”，更有說法稱當地平均建筑壽命達132年。英國民宅為何能屹立百年？個中緣由的確值得人們深思。綠地人也在思考：欲實現百年綠地，就應創造百年產品，“百年宅”應運而生。“創新，可能短期內增加成本，但是它的創新價值一定會得到全社會的認同。”

綠地“百年宅”是高品質建筑與先進科技的完美結合，是轉型與創新的具體體現，符合時代發展的大趨勢。“新型城鎮化提出以人為本，什么是以人為本？”“把居民的住宅建造得更長壽、更安全、更智能，讓客戶居住得更健康、更自由、更便捷，就充分體現了以人為本的思路。”陳軍慷慨陳詞。從企業自身來看，打造百年住宅，是房地產企業創新發展轉型升級的重要途徑。“綠地百年宅是對中房協住宅產業化的積極響應，也包含了我們對百年歷史建筑的崇高敬意。同時，百年住宅也是時代發展、行業發展、企業發展的必然趨勢。”

當前房地產新環境下，尤其是由以往的資源競爭轉向能力競爭的未來房地產市場，研發設計管理能力顯得尤為重要。面對“千城一面”的城市風貌建設敗筆，綠地集團聚焦“產品力創新升級”，對標世界最高水平，在智慧城市、產品升級、綠色低碳、住宅產業化等領域開展專項深入研究，推動產品研發與技術應用實現全面突破。 不僅如此，綠地還領先一步，探索踐行混合所有制，推進產業地產與智慧城鎮戰略，創新地鐵開發商業模式 。

在逆市之中，綠地集團積極實施海外擴張，在全球配置資源，累計投資項目近200億美元，在紐約、洛杉磯、多倫多、倫敦、悉尼、墨爾本、法蘭克福、韓國、日本、馬來西亞布局項目，并進行團隊直營管理，通過技術和項目反哺中國住宅產業化的建設，取得了不菲的成就。據了解，2014年上半年，綠地集團實現業務經營收入1727億元，同比增長21%。其中，房地產主業實現預銷售金額835億元，同比增長32%。

面對市場，房企轉型無法回避的現實是：以往的發展模式將無法立足。將“讓建筑贊美生命”定義為企業使命，把“中國房地產行業持續領跑者”確立為企業愿景的萬科，在應對市場變化和未來整個社會需求變化方面，也向人們描繪了一個大的發展格局。

今年恰逢萬科成立30周年，在樓市下行通道趨勢下，萬科提出了自己的轉型思路。在談及萬科轉型時萬科總裁郁亮表示，“國內房地產每年巨額銷量不可持續，萬科在第4個十年一定會遇到行業天花板，未來萬科將轉型為城市配套服務商。”“城市配套服務商和住宅產業化”將作為萬科未來的兩項重點戰略。從社會的養老行業、商業配套、物流創儲到文教科技，這些領域都會在萬科未來發展格局中有自己的理解和動作。

當前，房地產行業已進入白銀時代，經歷快速增長的房地產，現在已近回歸理性，多元化將成為未來的發展趨勢。養老產業、商業地產、物流地產等已為房企創新發展、轉型升級指明了方向，嘗試商業、住宅、產業一體化，協信地產走出自己的發展道路；云南城投在分時度假平臺上積極探索，于是有了夢云南?健康度假養生村品牌的名聲大噪；“商業+住宅+公園”模式，讓諾仕達在行業中穩步立足……“開發商不能一心一意，一定要三心二意。”新鷗鵬集團副總裁李戰洪認為，“上行通道做利潤，下行通道調結構，多產業、多業態、關聯發展才是企業的經營定位。”

創新是社會發展的動力，是行業進步的階梯，在中國房地產發展走進新階段、新常態、面臨新變局的時候，房地產業進行創新是其必然選擇。面對“提質換擋”的新常態，房地產行業欲實現持續發展，惟有主動轉型，不斷創新。 堅持創新，才能沖出傳統發展方式的“重圍”，實現提質增效的“新生”。