設計變更對房地產成本的影響及控制措施

摘要：在房地產項目開發的過程中，設計變更是一個非常常見的問題。由于房地產項目的開發時間長，在開發過程中，會遇到各種各樣的突發事故或者不確定的因素，所以對設計變更是必然存在的，是符合事物發展的基本規律的。文章重點對設計變更對房地產成本的影響和控制措施進行探討。

關鍵詞：設計變更；房地產成本；影響；控制措施

中圖分類號：F235 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）35-0029-02

在房地產項目設計的過程中，工程造價和工程設計之間有著非常緊密的聯系，通過不斷地對設計進行深化，工程造價會逐漸變得更加明確，兩者之間互相聯系、互相影響，進而達到工程造價、工程效果和建筑功能有機結合的目的。在施工的過程中，施工成本控制是一個非常重要的施工內容，但是因為設計的變更，經常會導致施工成本增加的情況出現，本文通過實際的施工案例來對設計變更對房地產成本的影響和控制措施進行探討。

1 工程簡介

某商場開發項目，總包合同額為7725萬元，在進行最后結算的時候，施工洽商出現了950萬元的變更，在這筆變更費用中，因變更設計產生的費用為835萬元，占到了總變更金額的93%，從這個工程建設項目中，不難看出，工程設計對施工成本造成的影響是非常大的。對設計變更情況進行分析在控制房地產成本方面有非常重要的意義。

2 出現設計變更的主要原因

2.1 設計工程師未進行充分的溝通

在設計施工圖的過程中，由于不同行業的設計工程師未進行充分的溝通，導致工程的設計內容不符合基本的需求，另外，在設計的過程中，還會出現設計師不重視本專業和其他專業之間的聯系，對建筑的設計理念不可以充分的理解，從而導致設計變更的情況出現。比如，此商場在設計的過程中，二樓為賣場，一樓為停車廠，在實際的施工過程中，總包要求對停車場上空的梁底進行架空，也就是不在二層的樓板下設計保溫層，根據當時的天氣情況，判斷會使二層的采暖和空調的使用效果受到一定程度的影響，而且在夏天的時候，會有結露的情況出現，并在設計時分別請求暖通設計師和建筑設計師對這個事情進行了確認，最后設計的時候，沒有對梁底保溫工作進行設計。但是在施工后，暖通設計師經過再次的核算得出，要想防止制冷量和導熱量出現流失的情況出現，需要做好梁底的保溫措施，如果不做保溫措施，目前的供暖量和制冷量不可以達到此商場的供暖要求量和制冷要求量。最后不得不對設計進行變更，對梁底進行保溫，使得業主的工程成本增加了158萬元。另外，在實際的施工過程中，還經常會出現對設計圖上的管道位置進行調整等類似情況，比如在此商場貨架高的地方，由于安裝的風口和燈具的位置在高貨架的上面，對它們的使用效果造成了非常大的影響，對后期高貨架進場后的安裝都有比較大的影響，從這些情況都反映出相關行業的設計師之間缺乏相應的溝通，出現了各個專業之間不協調的情況

2.2 未充分考慮業主的意愿和要求

在設計施工圖的過程中，沒有充分地對業主的需求和意愿進行考慮，導致在施工的過程中，業主又有新的想法和新的要求，不得不對施工的設計圖進行更改，無形中就提升了施工的成本，比如說，此房地產工程在將要結束的時候，業主發現沒有在室外的出租車的?？空驹O計專門的雨棚，導致大多數的顧客不得不在太陽下或者雨中等待出租車，人性關懷相對來說比較缺乏，因此，業主要求對設計圖紙進行更改，在原設計的基礎上，增設雨棚，導致工程成本增加了12萬元。另外，在原設計的基礎上，業主還在顧客的入口處和出口處增加了旋轉門和電梯，又導致施工成本提升了135萬元。諸如此類的例子，在施工的過程中還有很多，尤其是在進行裝修的時候，在某個工作施工完成后，經常會因為業主感覺沒有達到預期的效果，出現裝了拆、拆了裝的情況，導致設計不得不跟著業主的指令和想法不斷地更改，施工圖也不得不多次修改。

2.3 設計的施工圖表述不清、不完善

在設計施工圖的過程中，設計圖中的詳細點或者部分地區的剖面圖很容易被設計師忽略，不是提供的內容不夠完善，就是不提供具體的設計細節。導致在招標的過程中，招標人員都是根據自己的經驗來判斷使用的施工工藝和施工方法，在實際的施工過程中，有很多的爭議出現，致使業主的成本增加。比如在此工程建設過程中，工程的二層一共有四個需要進行維護的結構，在設計的過程中，設計師只是簡單地使用了四個長方形來進行表示，水平支撐和主鋼梁、次鋼梁的規格只是在一側進行了簡單的標注，在實際的施工工過程中，根據公司的要求，設計師提供了節點詳圖和具體的立面圖，導致承包商要求賠償損失，說此詳圖和招標時的要求不符合，最后不得不對設計進行了變更，導致業主的施工成本增加了19萬。除了以上幾個因素外，在施工的過程中，還有很多原因會導致對設計進行變更，對工程的成本造成了比較大的影響，比如變更某個設計點導致對一系列的施工環節進行變更等。

2.4 設計師對材料市場不夠了解

在設計施工方案的過程中，由于設計師對材料的市場價格了解得不夠完善，對各種材料的應用環境、材料的規格、安裝的要求了解得不夠全面，導致在施工的過程中，無法使用到這些材料。比如在此工程建設的過程中，使用厚度為兩毫米的鋼檁條作為屋面的檁條，但是在市場上根本就沒有這種型號，如果要使用，需要進行定制，而且定制的費用比較高，然后經過對設計進行審核后，覺得使用標準厚度型號的鋼材不會對其他的部分產生影響，所以最后使用了標準厚度的鋼材，導致工程成本提升了17萬元。

3 設計變更的控制措施

3.1 進行專業化、標準化的圖紙設計

目前，大多數的開發單位在設計和審查施工圖的時候，都是委托設計院進行設計，然后進行內部審圖，最后進行招標施工，這樣做很容易導致設計的圖紙量過大，無法進行細致的審核，存在比較大的設計變更風險。因此在設計的過程中要進行標準化的圖紙設計，可以收集總結一些市場上反映比較好的樓盤，在對下一個樓盤進行設計的時候，可以進行直接的引用，比如電梯、外立面、入戶門、門廳、電梯廳等，并在這個基礎上對實際情況進行完善和總結。而且這種方法在國內一些比較大的開發商企業已經被廣泛運用。之所以會出現比較多的變更，主要是因為開發的產品都是新產品，需要重新定位和設計。而進行標準化設計可以從體制上防止這種情況出現，進而降低設計變更的發生率。

3.2 對施工圖的設計能力進行提升

在對施工圖進行設計的過程中，首先要保證其符合施工的實際情況和國家的規范標準，同時要保證施工方案的可行性。在設計施工圖的時候，要求設計工程師到現場進行實際考察，對現場施工的基本情況進行了解，要對設計中容易出現錯誤的地方進行認真的分析，提高不同專業之間的配合協調力度，防止出現不同的設計專業互相矛盾、各自為政的情況，要預留出足夠的設計時間，確保設計的專業化和標準化。

3.3 建立設計變更內部評估生效體系

建立專門的設計變更評估生效體系，在施工前對工期、內部造價等進行評估，評估過后，再使用已經約定好的方式使其生效，未通過內部評估的設計方案不允許發出，所有的方案都需要蓋章和簽字才可以真正地生效，每一個設計變更都需要經過評估后才可以執行，以此來防止口頭變更的情況出現，從而更加規范地對設計變更進行管理，防止施工后期設計變更的發生率。

4 結語

總而言之，在對建筑工程進行設計的過程中，業主要將自己的想法告知設計人員，和設計工程師進行詳細的溝通，進而設計出完善的施工方案。另外，不同專業的設計人員要做好協調工作，不僅要對自己專業的設計行業進行考慮，還要對別人的設計環境進行考慮，確保施工圖中各個專業之間的銜接和協調，不要有矛盾和漏洞出現在設計圖中。除此之外，設計師還要去工地上對施工工藝和施工方法進行了解，了解建筑材料的價格，從而設計出可行性良好的作品，達到控制施工成本的目的。

參考文獻

[1] 彭志軍，何勇.淺議建設項目的成本控制[J].山西建

筑，2010，36（15）：255-256.

[2] 張祖宇.房地產開發項目主要階段的成本控制研究與

應用[D].西南交通大學，2009.

[3] 宋向東.房地產項目開發成本控制的策略研究[J].住

宅產業，2007，（7）：62-63.

[4] 梁志光.房地產開發項目的成本控制[J].中國工程咨

詢，2006，（8）：33-35.

作者簡介：祁玄（1981—），女，河北人，貴州元龍房地產開發有限公司經濟師，研究方向：工程造價管理。