2014中國樓市大猜想

2014年，中國樓市新一輪的博弈已經(jīng)開始。有人看漲，有人看跌，也有人認(rèn)為既不會大漲也不會大跌，講事實(shí)，擺道理，列數(shù)據(jù)，人人都在爭當(dāng)預(yù)言帝。在“建立長效機(jī)制”的調(diào)控主基調(diào)下，讓我們對2014年樓市拭目以待！

2013年，對于中國樓市而言，充滿了變數(shù)和驚心動魄。“國五條”橫空出世，房產(chǎn)稅擺上了臺面，問責(zé)制利劍高懸，“空城”、“鬼城”悄無聲息地在全國蔓延開來，然而，北上廣深房價(jià)卻依然在調(diào)控中瘋漲。

無論是迷茫還是不舍，如今，2013年已經(jīng)塵埃落定。

2014年，是全面深化改革的開局之年，也是樓市治理步入全新軌道的起始之年，中國樓市走勢又將如何？房價(jià)是漲還是跌？

房價(jià)增速或?qū)⒎啪?/p>

2013年的中國樓市依舊瘋狂，成交量雖時(shí)有漲跌，但房價(jià)卻是一路飛漲。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月發(fā)布的全國70個(gè)大中城市住宅銷售房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份，北京、上海、廣州和深圳房價(jià)漲幅領(lǐng)跑全國，分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。

這已是北上廣州四大一線城市房價(jià)連續(xù)第三個(gè)月同比漲幅超過20%。如此高的漲幅，令人咂舌。

對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為，從發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅看，大部分城市的同比漲幅雖然繼續(xù)略有擴(kuò)大，但從近幾個(gè)月的同比漲幅比較分析看，漲幅擴(kuò)大的勢頭明顯見緩。據(jù)其介紹，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅比8月份擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)，10月份比9月份擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)，11月份比10月份擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。

數(shù)據(jù)提振信心。經(jīng)過2013年中國樓市量價(jià)齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，在接下來的2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，一二線城市房價(jià)將持續(xù)上漲，但增速放緩，三四線城市房價(jià)則有穩(wěn)有跌。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2014年全國商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年樓市全面回暖，一二線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應(yīng)量持續(xù)增大，人口導(dǎo)入速度較慢，支撐房價(jià)上漲的因素偏少。

持類似觀點(diǎn)的還有“預(yù)言帝”任志強(qiáng)，“總體看漲，增幅放緩”，他認(rèn)為，具體增幅區(qū)間，很有可能從2013年的兩位數(shù)降到一位數(shù)。

在他看來，全國土地供應(yīng)在2013年11月從負(fù)轉(zhuǎn)正，土地供應(yīng)量增加，這就是個(gè)強(qiáng)烈的房價(jià)企穩(wěn)信號，“每一次土地高速增長后，房價(jià)增幅都會放緩，市場開始有能力調(diào)節(jié)供求關(guān)系。”

當(dāng)然，中國樓市歷來不乏唱空的聲音。近日，死硬的看跌派代表謝國忠又放出豪言：2014年中國房價(jià)將會下跌50%！

樓市調(diào)控 分類指導(dǎo)

近年來，中國樓市調(diào)控政策層出不窮，但結(jié)果卻是房價(jià)屢調(diào)屢漲，限購、限貸等行政化手段更是備受爭議。這一切都預(yù)示著中國樓市調(diào)控思路需要重新審視。

2013年12月24日，住建部召開“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”，部長姜偉新在部署工作、定調(diào)2014年樓市調(diào)控方向時(shí)明確表態(tài)：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時(shí)傳遞三大政策信號：更加注重分類指導(dǎo)、探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房及強(qiáng)化市場監(jiān)管。

“更加注重分類指導(dǎo)”是個(gè)新提法。之所以會出現(xiàn)這種提法，主要原因還在于中國房地產(chǎn)市場分化的進(jìn)一步加大。北上廣深房價(jià)迅猛攀升，再創(chuàng)新高，而溫州樓市“斷供”、“腰斬”頻現(xiàn)，鄂爾多斯等十多個(gè)城市相繼陷入“鬼城”尷尬。總的來說，一二線城市的紅火，掩蓋不了部分三四線城市的冷清。

物以類聚，人以群分。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，樓市調(diào)控“分類指導(dǎo)”其含義包含兩個(gè)方面：一方面中央政策更加注重分類指導(dǎo)，例如差異化的信貸政策；另一方面，地方政府結(jié)合自身房地產(chǎn)市場實(shí)際情況制定各自的調(diào)控細(xì)則，增強(qiáng)地方的政策自主性。

事實(shí)上，這種調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變早已在現(xiàn)實(shí)中有所體現(xiàn)。2012年中國樓市有種現(xiàn)象讓人印象深刻，那就是，地方政府前赴后繼明里暗里地進(jìn)行“政策微調(diào)”，又都被中央及時(shí)果斷地制止打壓下去。

而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的這種“態(tài)度”顯然有了重大轉(zhuǎn)變。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年第四季度，陸陸續(xù)續(xù)有17個(gè)城市對調(diào)控力度進(jìn)行了升級，這17個(gè)城市全部位于近期房價(jià)漲幅排名前20位。與此同時(shí)，溫州、徐州、蕪湖等市場表現(xiàn)較為疲軟的城市卻在頻頻傳出調(diào)控松綁的信號。由此可見，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)分化趨勢，地方政府的調(diào)控自主性正在不斷加強(qiáng)。

另外，從長遠(yuǎn)來看，政府對樓市調(diào)控的主基調(diào)仍是“建立長效機(jī)制”，十八屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議雖對房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，但房產(chǎn)稅、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)、共有產(chǎn)權(quán)房等長效機(jī)制卻被頻繁提起，如不出意外，它們也將是2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域政策重點(diǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房 轉(zhuǎn)正無期

十八屆三中全會報(bào)告明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

這引起了市場的無限遐想，一時(shí)間關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的猜想甚囂塵上。

小產(chǎn)權(quán)房是中國樓市一道繞不開的現(xiàn)實(shí)難題。

據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數(shù)據(jù)更加驚人，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)甚至顯示，目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米，若按100平方米/套來計(jì)算，相當(dāng)于全國就有7000萬套的小產(chǎn)權(quán)房，若按三口之家一套房計(jì)算，相當(dāng)于解決了2.1億人口的住房問題。

如此大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，雖然沒名沒份，但卻客觀上解決了相當(dāng)一部分居民“居者有其屋”的夢想。

問題是，小產(chǎn)權(quán)房畢竟不合法，作為監(jiān)管部門，國土部近些年來也沒少發(fā)文件、下通知，三令五申要求清理整頓，但效果并不明顯。

2013年末，形勢好像出現(xiàn)了一些改變。自2013年11月下旬，國土部和住建部聯(lián)合部署“小產(chǎn)權(quán)房”查處工作一個(gè)多月以來，全國多個(gè)省市掀起了一股密集查處小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，北京昌平、河北欒城、海口、廣州都已組織拆除了一批小產(chǎn)權(quán)房。

一邊是“妥善解決這一歷史遺留問題”的改革導(dǎo)向，另一邊是空前嚴(yán)厲的查處清理行動，政府的做法讓很多人有些摸不著頭腦。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，這兩者并不矛盾，這說明，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正尚無時(shí)間表，甚至關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房要不要轉(zhuǎn)正，怎么轉(zhuǎn)正、政府高層措施也仍未形成統(tǒng)一意見。因此，在這種情況下，首先要做的就是維持現(xiàn)狀，即維持問題不再繼續(xù)蔓延，至少有必要對當(dāng)前在建的、在售的、違法情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目堅(jiān)決予以拆除，追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房的弊端直接產(chǎn)生于中國城鄉(xiāng)二元土地制度下的利益驅(qū)使，要想根治這個(gè)頑疾，必然有賴于中國土地制度的進(jìn)一步改革。但這絕非一朝一夕的易事。

那么，現(xiàn)階段究竟應(yīng)該如何妥善地解決小產(chǎn)權(quán)房的問題呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分類處理，對于在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)查；對于部分小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不合理，比如建設(shè)在馬路中間，影響當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的公共利益，需要依法拆除。對過去已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)，根據(jù)用地屬性、房屋安全質(zhì)量等劃分，如果都符合指標(biāo)的承認(rèn)，不符合的拆除。

秦虹的這種觀點(diǎn)得到了業(yè)界普遍認(rèn)可，但問題的關(guān)鍵就在于如何分類，如何劃分指標(biāo)，這將決定著無數(shù)購房者的命運(yùn)。

不過，也有相當(dāng)一部分投資者并不關(guān)心能否轉(zhuǎn)正。在他們看來，解套賺錢才是王道。

如今，小產(chǎn)權(quán)房清理整頓風(fēng)聲正緊，業(yè)內(nèi)人士提醒人們注意投資風(fēng)險(xiǎn)。